계약금 · 부동산 매매/소유권
원고는 피고로부터 아파트 분양권을 매수하고 매매대금을 모두 지급했습니다. 그러나 분양권 전매 제한으로 인해 일단 피고 명의로 소유권 등기를 마친 후 원고에게 이전하기로 합의했습니다. 이후 원고는 피고에게 소유권이전등기를 요구했으나, 피고는 아파트 시세가 급등하자 매매대금이 8억 9천만 원으로 다시 합의되었다며 추가 대금 지급을 주장하며 반소를 제기했습니다. 원고 또한 피고에게 임대차보증금 명목으로 지급한 5억 원 중 일부인 1억 3,204만 7,606원이 부당이득이므로 반환해야 한다고 주장했습니다. 법원은 원고가 매매대금을 모두 지급했으므로 피고는 원고에게 소유권이전등기 절차를 이행해야 한다고 판단했습니다. 그러나 피고가 주장하는 추가 매매대금은 세금 문제 등으로 작성된 계약서상 금액일 뿐 실제 합의된 것이 아니라고 보았고, 원고가 주장하는 부당이득 또한 실제 합의에 따른 매매대금 정산으로 보아 양측의 추가 금전 청구를 모두 기각했습니다.
피고는 2018년 1월 11일 C 주식회사와 4억 7,770만 원에 아파트 공급 계약을 체결했습니다. 원고는 2019년 4월 16일 피고와 이 사건 아파트 분양권을 피고가 납부한 계약금 등에 프리미엄 1억 5,000만 원을 추가한 총 2억 712만 원에 매수하는 계약을 체결하고, 2019년 5월 24일까지 해당 금액을 모두 지급했습니다. 이 아파트는 투기과열지구 내에 있어 분양권 전매가 제한되었으므로, 원고와 피고는 일단 피고 명의로 소유권이전등기를 마친 후 원고 앞으로 다시 이전하기로 합의했습니다. 2022년 1월 17일 피고 명의로 소유권이전등기가 완료되었고, 원고가 피고에게 지급한 매매대금 및 분양대금 등을 담보하고자 2021년 11월 16일 전세보증금 5억 원의 임대차계약을 체결하여 원고가 2021년 12월 1일까지 5억 원을 지급한 후 아파트에 거주하고 있습니다. 이후 아파트 시세가 급등하자 피고는 추가 프리미엄을 요구했고, 원고와 피고는 피고가 시공사에 지급해야 할 중도금과 잔금, 연체이자 등을 3억 9,000만 원 정도로 산정하고 원고가 피고에게 추가 프리미엄 1억 1,000만 원을 지급하는 것으로 합의하여 임대차보증금을 5억 원으로 정했습니다. 피고는 실제 시공사 측에 중도금 등으로 3억 6,795만 2,394원을 지급했으며, 과다 지급받은 금액 중 2,200만 원을 2021년 12월 1일 원고에게 반환했습니다. 2023년 8월 22일, 원고와 피고 사이에 아파트 매매대금을 8억 9,000만 원으로 정한 매매계약서가 작성되기도 했으나, 이는 소유권이전등기 시 세금 문제 등을 고려한 것으로 실제 매매대금은 아니었습니다.
원고가 피고에게 아파트 소유권이전등기를 요구할 권리가 있는지 여부. 피고가 주장하는 8억 9,000만 원 매매계약이 유효하여 원고가 추가 매매대금을 지급해야 하는지 여부. 원고가 피고에게 임대차보증금 형식으로 지급한 5억 원 중 1억 3,204만 7,606원이 부당이득으로 반환되어야 하는지 여부.
법원은 원고가 이 사건 분양권 매매계약에 따른 매매대금 2억 712만 원을 모두 피고에게 지급했으므로, 피고는 원고에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다고 판단했습니다. 피고가 주장한 8억 9,000만 원 매매계약서는 2023년 8월 22일에 작성되었으나, 이는 소유권이전등기 시 발생할 세금 문제 등을 고려하여 형식적으로 작성된 것이며 실제 매매대금으로 인정할 증거가 부족하다고 보아 피고의 반소청구를 기각했습니다. 또한, 원고가 임대차보증금 명목으로 지급한 5억 원은 아파트 시세 폭등 후 피고가 요구한 추가 프리미엄 1억 1,000만 원과 피고가 시공사에 지급할 중도금 및 잔금, 연체이자 등을 정산한 것으로 보았으며, 피고가 과다 산정하여 지급받은 2,200만 원을 원고에게 반환한 사실 등을 종합하여 피고가 1억 3,204만 7,606원을 법률상 원인 없이 취득했다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 부당이득 반환 청구도 기각했습니다. 결론적으로 원고의 소유권이전등기 청구만 인용되고, 양측의 금전 청구는 모두 받아들여지지 않았습니다.
분양권 전매 제한이 있는 경우 우회적인 거래 방식을 사용할 때, 실제 합의 내용과 다른 서류를 작성하게 될 수 있으므로 실제 합의 내용을 명확히 입증할 수 있는 증거(예: 녹취록, 문자 메시지, 별도의 구체적인 합의서 등)를 반드시 남겨두어야 합니다. 부동산 시세가 급변하여 당초 계약 내용과 다른 추가적인 금전 요구가 발생할 경우, 추가 금액에 대한 합의가 이루어졌다면 그 내용과 지급 사실을 명확히 문서화하고 '향후 일체의 추가 금전 요구를 하지 않겠다'는 등의 확약서를 받아두는 것이 분쟁 예방에 매우 중요합니다. 명의신탁 등 비정상적인 형태의 부동산 거래는 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)' 위반 소지가 있으며, 세금 문제 등에서 불이익을 초래할 수 있으니 법률 전문가와 상담하여 안전한 방법을 모색하는 것이 좋습니다. 대금 지급 시에는 각 금액의 명목(예: 매매대금, 프리미엄, 임대차보증금 등)을 정확히 구분하여 기록하고, 모든 자금 흐름에 대한 증빙 자료(계좌이체 내역, 영수증 등)를 철저히 보관해야 합니다. 이는 추후 법적 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료가 됩니다.
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