매도인이 부담하는 세금

매도인은 농지의 매각으로 인해 양도소득세 등의 세금을 부담합니다. 여기에서는 농지양도와 관련하여 당사자가 납부해야 할 세금의 대강을 기술한 것이므로 세액의 산출에 관한 자세한 사항은 국세청이나 지역별 세무서, 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다.

양도소득세의 개념

• “양도소득세”란 자산의 양도로 인해 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말합니다.

  • “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다(「소득세법」 제88조제1호 전단).

  • “양도소득”이란 매매·교환계약을 통한 재산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 말합니다(「소득세법」 제94조).

• 납부의무의 성립 시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등을 제외하고는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산(즉, 잔금을 완불)한 날로 합니다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외합니다(「소득세법」 제98조 및 「소득세법 시행령」 제162조).

양도소득금액

• 양도소득금액은 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 함)에서 그 밖의 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 함)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 합니다(「소득세법」 제95조제1항).

  • 양도차익을 산정함에 있어 양도가액이 실지거래가액에 의할 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액이 기준시가에 의할 때에는 취득가액도 기준시가에 따릅니다(「소득세법」 제100조제1항).

  • “그 밖의 필요경비”란 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외), 자본적 지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다(「소득세법」 제97조제1항 참조).

  • “장기보유특별공제액”이란 보유기간이 3년 이상인 것 및 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함)에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정)에 다음에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말합니다(「소득세법」 제95조제2항 본문 및 표1).

• 양도소득세의 필요경비 계산 특례

• 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 농지 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액으로 합니다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입합니다(「소득세법」 제97조의2제1항 참조).

• 그러나 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 농지를 증여받은 경우로서 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우에는 특례규정이 적용되지 않습니다(「소득세법」 제97조의2제2항제1호).

양도소득과세표준의 계산

• 양도소득과세표준은 양도소득금액에서 양도소득 기본공제(연간 250만원)를 한 금액으로 합니다(「소득세법」 제92조제2항 및 제103조제1항).

** * 자경농지에 대한 양도소득세의 감면**

농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지 중 일정한 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제69조제1항 본문).

“농지소재지에 거주하는 거주자”란 8년 이상 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함)를 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조제1항). * 농지가 소재하는 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제15조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함, 이하 같음)·군·구(자치구인 구, 이하 같음) 안의 지역 * 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역 * 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

“직접 경작”이란 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조제13항). * 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것 * 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것

예정신고 후 또는 확정신고 후 납부하는 경우

• 부동산을 양도한 거주자는 양도소득과세표준을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 신고(양도소득과세표준 예정신고)해야 합니다(「소득세법」 제105조제1항제1호 본문).

  • 거주자가 예정신고를 할 때에는 「소득세법」 제107조에 따라 계산한 산출세액에서 「조세특례제한법」이나 그 밖의 법률에 따른 감면세액을 뺀 세액을 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부해야 합니다. 이를 '예정신고납부'라 합니다(「소득세법」 제106조제1항 및 제2항).

• 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 해당 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(토지거래허가구역 내에서의 토지거래는 토지의 거래계약허가일이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 납세지 관할 세무서장에게 신고(양도소득과세표준 확정신고)해야 합니다. 이와 같은 내용은 해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용됩니다(「소득세법」 제110조제1항 및 제2항).

  • 예정신고를 한 자는 위와 같은 규정에도 불구하고 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 않을 수 있습니다(「소득세법」 제110조제4항 본문).

  • 거주자는 해당 과세기간의 과세표준에 대한 양도소득 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 확정신고 기한까지 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 합니다(「소득세법」 제111조제1항).

분할납부

• 거주자로서 예정신고납부 또는 확정신고납부에 따라 납부할 세액이 각각 1천만원을 초과하는 자는 그 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있으며, 이에 따라 분할납부할 수 있는 세액은 다음과 같습니다(「소득세법」 제112조 및 「소득세법 시행령」 제175조).

  • 납부할 세액이 2천만원 이하인 때에는 1천만원을 초과하는 금액

  • 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때에는 그 세액의 100분의 50 이하의 금액

** * 양도소득세의 감면·비과세**

경작 상 필요에 따라 교환하는 농지(교환에 의하여 새롭게 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한함)의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 다음의 요건을 갖추면 양도소득세를 과세하지 않습니다(「소득세법」 제89조제1항제2호 및 「소득세법 시행령」 제153조제1항제3호).

• “농지의 분합”이란 자기 소유의 농지의 일부를 타인에게 주고 타인 소유 농지의 일부를 자기가 차지하는 것을 말합니다.

이때, 새로운 농지의 취득 후 3년 이내에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 것으로 봅니다(「소득세법 시행령」 제153조제5항).

새로운 농지 취득 후 3년 이내에 농지 소유자가 사망한 경우로서 상속인이 농지소재지에 거주하면서 계속 경작한 때에는 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 통산합니다(「소득세법 시행령」 제153조제6항).

다음의 경우에는 농지의 교환·분합·대토의 비과세 대상에서 제외됩니다(「소득세법 시행령」 제153조제4항 및 「소득세법 시행규칙」 제70조의2).

양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외)·특별자치시(특별자치시에 있는 읍·면지역은 제외)·특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면지역은 제외) 또는 시지역(「지방자치법」 제3조제4항에 따른 도·농복합 형태의 시의 읍·면지역을 제외)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역 안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외됩니다. * 사업지역 내의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업 시행 면적이 100만 제곱미터 또는 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업 또는 「주택법」에 의한 대지조성사업의 경우로서 해당 개발 사업 시행 면적이 10만 제곱미터 규모 이상인 개발 사업 지역(사업인정고시일이 같은 하나의 사업시행지역을 말함) 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우 * 사업시행자가 국가, 지방자치단체,「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따라 지정된 공공기관과 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방직영기업·지방공사·지방공단공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업 또는 보상이 지연된 경우로서 그 책임이 해당 사업시행자에게 있다고 인정되는 사유에 해당하는 경우

해당 농지에 대하여 환지처분이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지

** * 양도소득세의 중과세**

비사업용 토지의 경우 양도소득세율이 일반양도소득세율에 100분의 10을 더한 세율로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높습니다(「소득세법」 제104조제1항제8호).

비사업용 토지란 농지로서 다음과 같은 요건을 갖춘 토지를 말합니다(「소득세법」 제104조의3제1항).

비사업용 토지의 기간 요건으로 해당 토지를 소유하는 기간 중 다음의 어느 하나의 기간에 해당하는 경우. 다만, 이 경우 기간의 계산은 일수로 함(「소득세법 시행령」 제168조의6) * 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 모두에 해당할 것 * 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 모두에 해당할 것 * 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간, 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 모두에 해당할 것 * 토지의 소유기간이 2년 미만인 경우에는 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간에 해당할 것

비사업용 토지의 물적 요건으로 다음의 어느 하나에 해당하는 경우(「소득세법」 제104조의3제1항) * 소유자가 농지소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 농지(전·답 및 과수원) * 특별시·광역시 및 시의 지역 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역 안의 농지

지방소득세 과세표준

• 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준은 양도소득세 과세표준에 따라 계산한 금액(「조세특례제한법」 및 다른 법률에 따라 과세표준 산정에 관련한 조세감면 또는 중과세 등의 조세특례가 적용되는 경우에는 이에 따라 계산한 금액)으로 합니다(「지방세법」 제103조제2항).

세액공제 및 세액감면

• 양도소득에 대한 개인지방소득세의 세액공제 및 세액감면에 관한 사항은 「지방세특례제한법」에서 정합니다. 다만, 양도소득에 대한 개인지방소득세의 공제세액 또는 감면세액이 산출세액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 합니다(「지방세법」 제103조의4).

지방소득세의 신고 및 납부

• 과세표준 예정신고와 납부

  • 거주자가 양도소득과세표준 예정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한에 2개월을 더한 날까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 신고해야 합니다(「지방세법」 제103조의5제1항 전단).

  • 거주자가 예정신고를 할 때에는 양도소득에 대한 개인지방소득세 예정신고 산출세액에서 감면세액과 수시부과세액을 공제한 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 납부해야 합니다(「지방세법」 제103조의5제3항).

• 과세표준 확정신고와 납부

  • 거주자가 양도소득과세표준 확정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 확정신고·납부해야 합니다(「지방세법」 제103조의7제1항 전단).

농어촌특별세

• 「조세특례제한법」에 따라 감면을 받는 양도소득세의 감면세액에 100분의 20을 곱하여 계산한 금액을 농어촌특별세로 납부해야 합니다(「농어촌특별세법」 제2조제2항 및 「농어촌특별세법」 제5조제1항제1호).

인지세

• “인지세”란 국내에서 부동산 취득과 관련하여 계약서 그 밖의 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우 납부해야 하는 세금을 말합니다(「인지세법」 제1조제1항).

• 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(連帶)하여 납부할 의무가 있습니다(「인지세법」 제1조제2항).

  • 2인 이상이 공동으로 문서를 작성한 경우 인지세 납부 방법에 대해서는 '국세법령정보시스템-질의-질의회신(소비세과-249, 2013. 07.)'에서 확인할 수 있습니다.

  • 인지세액 및 인지세 납부방법에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <세금·중개보수-매매 관련 세금-매수인이 부담하는 세금>에서 확인하실 수 있습니다.

  • 농지취득과 관련하여 발생하는 국세는 <국세상담센터>를 통해 정확한 내용을 확인하시기 바랍니다.

• 전화상담 : 전국 어디서나 국번 없이 126 (운영시간 평일 9:00 ~ 18:00)

• 인터넷 상담 : 국세청 홈택스-상담/제보

  • 농지취득과 관련하여 발생하는 지방세는 <위택스>를 통해 정확한 내용을 확인하시기 바랍니다.

• 전화상담 : (정부민원안내콜센터) 전국 어디서나 국번 없이 110​

• 인터넷 상담 : 위택스 고객센터