노예계약 아닙니다. 약속한 대로 하셔야죠.
부동산법 설명서 - 개발사업 편
김용우 변호사채권/채무 · 행정 · 압류/처분/집행
채무초과 상태에 있던 채무자가 친분이 있는 지인에게 부동산을 매도한 행위가 채권자를 해치는 사해행위로 인정되어 취소된 사건입니다. 매매계약 당시 여러 이례적인 거래 정황과 당사자들 간의 깊은 친분 관계 등을 종합하여 법원은 매수인이 채무자의 사해의사를 알지 못했다는 주장을 받아들이지 않았고, 채권자가 제기한 사해행위취소 및 원상회복 청구를 인용한 제1심 판결을 유지했습니다.
채무자 A는 신용보증기금에 빚을 지고 있던 중, 자신의 친분 있는 지인 P를 통해 소개받은 피고 B에게 부동산을 매도했습니다. 신용보증기금은 A가 채무초과 상태에서 이 부동산을 매도한 행위가 채권자를 해치는 사해행위라고 주장하며 해당 매매계약을 취소하고 부동산 가액 상당을 돌려받기를 원했습니다. 이에 피고 B는 자신은 A의 재정 상황을 몰랐던 선의의 매수자였고 정상적인 거래였다고 항변했습니다. 법원은 매매 과정에서의 비정상적인 정황들, 예를 들어 매매 대금 지급 방식의 이례성, A, B, P, E 등 당사자들 사이의 깊은 친분 관계, A의 딸에게 송금된 계약금 중 일부 반환금 등의 사실들을 면밀히 심리했습니다.
채무자 A가 재정적으로 어려움을 겪고 있는 상황에서 부동산을 매도한 행위가 채권자를 해하는 사해행위에 해당하는지, 그리고 해당 부동산을 매수한 피고 B가 A의 이러한 사해의사를 알지 못했던 선의의 매수인에 해당하는지가 쟁점이었습니다.
항소심 법원은 피고 B의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 이에 따라 채무자 A와 피고 B가 2022년 3월 15일 체결한 부동산 매매계약은 48,651,316원의 한도 내에서 취소되었고, 피고 B는 원고에게 48,651,316원 및 이에 대한 지연이자를 지급해야 합니다.
법원은 채무자 A와 피고 B 그리고 주변 지인들 사이의 깊은 친분 관계, 매매 과정에서의 비정상적인 정황들(이례적인 계약금 지급 및 반환, 근저당채무 승계 절차 미완료 상태에서의 소유권이전등기 등)을 종합적으로 고려하여 피고 B가 채무자 A의 사해의사를 알았거나 충분히 알 수 있었다고 판단했습니다. 따라서 피고 B의 선의 주장을 배척하고 채권자의 손을 들어주었습니다.
이 사건은 채무자가 채무를 갚을 능력이 부족한 상태에서 자신의 재산을 빼돌리는 것과 같은 행위를 했을 때, 채권자가 그 행위를 취소하고 재산을 원상회복시킬 수 있는 '사해행위취소권'에 관한 내용입니다.
사해행위취소권은 민법 제406조에 근거한 것으로, 채무자가 채권자를 해칠 의도로 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 경우 채권자가 그 행위를 취소하고 원상회복을 청구할 수 있습니다. 중요한 것은 이 행위로 이익을 얻은 사람(수익자)도 그 행위 당시 채권자를 해함을 알고 있었는지 여부입니다. 만약 수익자가 이를 몰랐다면(선의), 사해행위취소권이 인정되지 않습니다.
본 판례에서 법원은 다음과 같은 점을 토대로 피고 B가 채무자 A의 사해행위를 알고 있었다고 판단했습니다.
이처럼 법원은 부동산 거래의 형태, 당사자 간의 관계, 대금 지급 방식 등 여러 정황을 종합적으로 판단하여 수익자의 악의 여부를 결정합니다. 수익자가 '선의'임을 입증할 책임이 있으며, 단순히 서류상의 계약서만으로는 선의를 인정받기 어려울 수 있습니다.
유사한 상황에서 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다.
