건축/재개발 · 행정
이 사건은 임대사업자의 부도로 인해 주택도시기금 융자금 이자 연체가 발생한 아파트에 대해 임차인대표회의가 분양전환 승인 신청을 했으나, 세종시장이 특정 18세대에 대해 반려 처분을 내리자 임차인대표회의가 이에 불복하여 반려 처분 취소를 구한 사건입니다. 세종시장은 해당 18세대가 부도가 발생한 임대사업자(E)의 소유가 아니라는 이유로 신청을 반려했으나, 임차인대표회의는 이전 임대사업자의 부도 사유가 해당 세대에도 적용되어 분양전환 대상이라고 주장했습니다. 법원은 임차인 보호를 위한 법의 취지를 고려하여 반려 처분이 위법하다고 판단했습니다.
주식회사 C이 주택도시기금 융자금을 받아 세종시 B아파트를 건설하고 임대했습니다. 이후 E 주식회사가 이 아파트를 매수하여 임대사업자 지위를 승계하고 융자금 채무도 인수했습니다. 그러나 E는 2022년 5월경 융자금 이자 납입을 1년 6개월 이상 연체하여 부도등이 발생했습니다. 이에 B아파트 임차인들로 구성된 A단체는 E가 분양전환 신청을 하지 않자 구 임대주택법에 따라 직접 분양전환 승인 신청을 했습니다. 일부 세대에 대해서는 승인이 이루어졌으나, 2023년 4월 A단체가 추가로 18세대에 대해 분양전환 승인을 신청하자 세종시장은 이 세대들이 부도가 발생한 E 소유가 아니라는 이유로 신청을 반려했고, 이에 A단체가 반려처분 취소 소송을 제기했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 임대사업자의 '부도등' 발생으로 인한 우선분양전환권이 발생할 때, 융자금 이자를 연체한 임대사업자로부터 소유권이 이전된 임대주택에 대해서도 임차인들이 우선분양전환을 신청할 수 있는지 여부입니다. 특히 구 임대주택법 제21조 제2항에서 규정하는 '임대사업자가 융자금에 대한 이자를 1년 6개월 초과하여 내지 아니한 경우'에 대한 해석이 중요하게 다루어졌습니다.
법원은 피고 세종특별자치시장이 2023년 4월 28일 원고 A단체에 내린 분양전환승인신청 반려처분을 취소한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 구 임대주택법 제21조 제2항의 입법 취지가 융자금 이자 지급 지체로 근저당권이 실행될 위험에 처한 임차인의 주거 불안과 경제적 손실을 실질적으로 방지하는 데 있다고 보았습니다. 따라서 '임대사업자가 일정 기간 융자금의 이자를 지급하지 아니한 경우'는 현재의 임대사업자이든 과거의 임대사업자이든 상관없이 해당 임대주택의 융자금 이자가 1년 6개월을 초과하여 지급되지 않은 상황이라면 우선분양전환권 발생 요건을 갖춘 것으로 해석해야 한다고 판시했습니다. 이 사건 신청세대의 경우, 현 임대사업자들이 E로부터 소유권을 승계할 당시 임대사업자의 권리·의무를 포괄 승계하고 융자금 채무 이행을 연대 보증하기로 했으며, 이자 연체 사실을 인지했음에도 1년 6개월을 초과하여 이자를 내지 않았으므로 분양전환 요건을 충족한다고 판단했습니다. 또한, 현 임대사업자들의 재산권 침해 주장도 그들이 채무 인수 및 근저당권 존재를 인지했음을 고려할 때 과도하다고 볼 수 없어 받아들이지 않았습니다.
이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
구 임대주택법 제21조 제2항 (2015년 8월 28일 개정 전 법률): 임대사업자의 '부도등'의 경우, 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선분양전환할 수 있다는 규정입니다. 여기서 '부도등'은 특히 '주택도시기금 융자금에 대한 이자를 대통령령으로 정하는 기간(6개월)에 1년을 더한 기간, 즉 1년 6개월을 초과하여 내지 아니한 경우'를 포함합니다. 이 조항의 핵심은 임차인의 주거 안정을 보호하기 위함이며, 융자금 이자 지급 지체로 인해 임대주택에 설정된 근저당권이 실행될 위험에 처한 임차인을 구제하는 데 목적이 있습니다.
구 임대주택법 제2조 제7호 나목 및 구 임대주택법 시행령 제13조 제3항: '부도등'의 구체적인 정의와 이자 연체 기간(6개월)을 명시하고 있습니다. 이 두 조항을 통해 총 1년 6개월 이상의 이자 연체가 '부도등'으로 인정되는 법적 근거가 됩니다.
구 임대주택법 제21조 제5항: 임대사업자가 부도등 발생일로부터 6개월 이상 분양전환 승인 신청을 하지 않을 경우 임차인대표회의가 직접 분양전환 승인 신청을 할 수 있도록 규정하여 임차인의 권리 행사를 보장합니다.
구 임대주택법 제30조: 부도임대주택등의 임차인대표회의 설립 및 활동의 법적 근거를 제공합니다.
구 임대주택법 제31조 제4항: 시장, 군수, 구청장은 분양전환 승인 신청이 법적 요건을 갖춘 경우 이를 승인해야 할 의무가 있음을 명시합니다.
법리 (대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다84359 판결, 헌법재판소 2013. 5. 30. 선고 2011헌바74 전원재판부 결정 참조): 법원은 구 임대주택법 제21조 제2항의 '임대사업자가 일정기간 융자금의 이자를 지급하지 아니한 경우'를 해석함에 있어, 단순히 이자를 지급하지 않은 당시의 임대사업자에 한정하기보다는, 해당 임대주택 자체에 설정된 융자금 근저당권의 실행으로 임차인의 주거가 위협받는 상황 전반을 포괄적으로 고려하여 임차인을 보호해야 한다는 법적 원칙을 따릅니다. 이는 소유권 변동이 있더라도 융자금 채무 및 이에 따른 근저당권의 효과가 해당 임대주택에 계속 영향을 미친다면 임차인 보호를 위한 분양전환권이 인정될 수 있음을 의미합니다.
만약 임대주택의 임대사업자가 주택도시기금 융자금의 이자를 오랫동안 연체하여 부도등 상황이 발생한다면 임차인들은 주택의 소유자가 바뀌었더라도 우선분양전환권을 행사할 수 있는 가능성이 있습니다. 법원은 임차인의 주거 안정을 최우선으로 고려하므로, 융자금 이자 연체가 1년 6개월 이상 지속되어 임대주택에 설정된 근저당권 실행 위험이 있다면, 해당 임대주택의 현재 소유자가 바뀌었다고 해도 임차인대표회의를 통해 분양전환 승인 신청을 할 수 있습니다. 새로 임대주택을 매수하는 사업자는 기존의 융자금 채무나 임차인 보호를 위한 법적 의무를 포괄적으로 승계할 수 있으므로, 매수 전 이러한 사항들을 면밀히 확인해야 합니다. 임차인들은 임차인대표회의를 구성하여 법적 권리를 적극적으로 행사하는 것이 중요하며, 행정기관의 반려 처분이 부당하다고 생각될 경우 행정심판이나 행정소송을 통해 권리 구제를 받을 수 있습니다.
