대전 AH지구 도시개발사업 수용재결 취소 사건

대전 AH지구 도시개발사업의 시행자인 M 주식회사가 사업에 필요한 토지를 수용하는 과정에서, 토지 소유자인 원고들이 수용재결의 위법성을 주장하며 취소를 청구한 사건입니다. 원고들은 주로 도시개발법상 토지수용 동의 요건 미비와 토지보상법상 협의 절차상의 하자를 주장했으나, 법원은 사업시행자가 동의 요건을 충족했으며 협의 절차도 적법하게 이행되었다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 특히 신탁계약이 체결된 토지의 경우, 수탁자가 보상협의 권한을 가지므로 위탁자에 대한 개별 통지 등이 없었더라도 절차상 위법이 아니라고 보았습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A부터 L까지 12인): 대전 AH지구 도시개발사업 구역 내 토지 및 지장물을 소유하고 있거나 해당 부동산에 대한 처분신탁계약을 체결한 위탁자들입니다. 수용재결의 취소를 청구했습니다.
• 피고 (대전광역시토지수용위원회): 대전 AH지구 도시개발사업을 위한 토지 수용을 결정하는 재결처분을 내린 행정기관입니다.
• 피고 보조참가인 (M 주식회사): 대전 AH지구 도시개발사업의 시행자로서, 원고들의 토지 등을 수용하려는 당사자입니다.

분쟁 상황

대전광역시장은 2020년 11월 27일 '대전 AH지구 도시개발사업'을 지정하고 M 주식회사를 사업 시행자로 지정했습니다. 이 사업은 대전 유성구 일원 약 14만㎡ 부지에 공동주택과 근린생활시설을 짓는 것을 목적으로 했습니다. M 주식회사는 사업구역 내 토지 및 지장물을 수용하기 위해 대전광역시토지수용위원회에 수용재결을 신청했고, 2023년 6월 27일 수용재결이 내려졌습니다. 그러나 이 사업구역 내 토지 및 지장물 소유자들인 원고들은, 사업시행자가 도시개발법상 토지수용에 필요한 소유자 동의 요건을 제대로 갖추지 못했고, 또한 토지보상법에 따른 보상협의 절차에서 자신들을 배제하는 등 위법하게 진행되었다고 주장하며 수용재결의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다. 특히 원고들 중 일부는 자신의 토지를 부동산처분신탁계약으로 신탁한 상태였는데, 이러한 경우 누구를 '토지소유자'로 보고 협의를 진행해야 하는지가 주요 쟁점이 되었습니다.

핵심 쟁점

1. 도시개발법상 토지수용 요건 충족 여부: 사업시행자인 M 주식회사가 도시개발법 제22조 제1항에 따라 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상을 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받았는지 여부입니다. 특히, 토지에 관한 처분신탁계약이 있는 경우 '토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의' 산정 시 위탁자(실제 소유자)를 기준으로 해야 하는지가 쟁점이 되었습니다.
2. 토지보상법상 협의 절차의 위법성 여부: 사업시행자가 수용재결 신청 전에 토지보상법 제16조에 따른 성실한 협의 의무를 다했는지, 위탁자인 원고들을 배제한 채 보상계획 통지나 토지조서 작성, 보상협의회 구성 및 운영 절차를 진행한 것이 위법한지 여부가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

원고들의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 피고 대전광역시토지수용위원회의 수용재결이 적법하며, 원고들의 주장은 모두 이유 없다고 판단했습니다. 구체적으로는 다음과 같습니다.

1. 토지수용 동의 요건 충족: 사업시행자인 M 주식회사가 이 사건 사업구역 내 토지소유자 총 364명 중 211명(약 57.97%)으로부터 동의를 받아 도시개발법 제22조 제1항에 따른 토지수용 요건을 충족했다고 보았습니다. 또한, 참가인(M 주식회사)이 사업 관련 권리·의무를 이전받은 V로부터 이전받은 토지 사용·수용 동의서의 효력도 유효하다고 판단했습니다.
2. 협의 절차의 적법성: 참가인이 토지보상법령에 따라 보상계획을 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 보상가격 산정 근거를 제시하며 여러 차례 협의를 요청하는 등 성실하게 노력했으므로 협의 절차를 적법하게 이행했다고 보았습니다.
3. 토지조서 및 물건조서 하자 주장 불인정: 토지조서 작성에 하자가 있더라도 이는 재결 효력에 직접 영향을 미 미치지 않으므로, 위탁자인 원고들로부터 서명·날인을 받지 않았다는 사유만으로 수용재결이 위법하다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
4. 보상계획 미통지 주장 불인정: 부동산처분신탁계약에 따라 수탁자가 보상협의에 관한 사무를 처리할 권한을 가지므로, 사업시행자가 수탁자에게 보상계획을 통지했다면 위탁자인 원고들에게 별도로 통지하지 않았더라도 수용재결이 위법하다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
5. 보상협의회 구성 및 운영 하자 주장 불인정: 보상협의회 구성 및 운영이 적법했으며, 설령 하자가 있더라도 수용재결의 효력에 직접적인 영향을 미 미치지 않는다고 보았습니다. 특히 보상협의회 구성 시 토지소유자 수를 산정할 때 수탁자를 기준으로 한 것도 위법하지 않다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 도시개발법 제22조 제1항 (토지 등의 수용 및 사용)​
   • 이 조항은 도시개발사업 시행자가 사업에 필요한 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있도록 권한을 부여합니다. 다만, 특정 유형의 시행자(민간 시행자 등)는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상을 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의를 받아야 합니다.
   • 이 사건에서는 사업시행자인 M 주식회사가 이 요건을 충족했는지가 쟁점이었습니다. 법원은 M 주식회사가 총 토지소유자 364명 중 211명(약 57.97%)으로부터 동의를 받았음을 인정하여 요건을 충족했다고 판단했습니다. 또한, 동의 요건 산정 시 신탁된 토지의 토지소유자는 위탁자가 아닌 수탁자로 보아야 한다고 해석했습니다.
2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (토지보상법) 제16조 (협의)​
   • 사업시행자는 토지 등에 대한 보상에 관하여 토지소유자 및 관계인과 성실하게 협의해야 합니다. 여기서 '성실한 협의'는 단순한 형식적 절차가 아니라, 보상가격 산정의 상당한 근거 제시, 협의를 위한 노력, 토지소유자의 협의 태도 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 구체적이고 실질적인 협의가 이루어졌는지를 판단합니다. 이 사건에서 법원은 사업시행자가 보상계획 공고, 감정평가 의뢰, 여러 차례 손실보상협의 요청 및 공시송달 등을 통해 성실하게 협의 절차를 이행했다고 인정했습니다.
3. 토지보상법 제14조 (토지조서 및 물건조서 작성)​
   • 사업시행자가 토지 등을 조사하여 조서를 작성하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받도록 규정합니다. 이는 재결 절차 전에 토지 상황을 명확히 하고 분쟁을 예방하기 위함입니다. 그러나 법원은 토지조서 작성에 하자가 있더라도 이는 조서의 증명력에 영향을 미칠 뿐, 수용재결이나 이의재결의 효력을 직접 무효화하지는 않는다고 보았습니다 (대법원 1993. 9. 10. 선고 93누5543 판결 등 참조).
4. 토지보상법 제15조 제1항 및 제3항 (보상계획의 공고 및 통지)​
   • 사업시행자는 보상계획을 일간신문에 공고하고 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지해야 합니다. 이의가 있는 경우 열람 기간 내에 서면으로 이의를 제기할 수 있습니다.
   • 이 사건에서 법원은 부동산처분신탁계약이 체결된 경우, 수탁자가 보상협의에 관한 사무를 처리할 권한을 가지므로, 수탁자에게 보상계획을 통지하면 위탁자에게 별도로 통지하지 않아도 적법하다고 판단했습니다.
5. 토지보상법 제82조 제1항 및 제2항 (보상협의회 설치 및 운영)​
   • 일정 규모 이상의 공익사업에서는 지방자치단체의 장이 보상협의회를 설치하여 보상액 평가를 위한 사전 의견수렴, 이주대책 수립 등에 관해 협의하도록 규정합니다. 위원 구성도 명시되어 있습니다.
   • 법원은 이 사건 보상협의회의 구성 및 운영이 적법했으며, 설령 구성에 하자가 있더라도 이는 수용재결의 효력에 직접적인 영향을 미치지 않는다고 판단했습니다. 특히 보상협의회 구성 시 토지소유자 수 산정에 있어 신탁된 토지의 수탁자를 기준으로 한 것이 위법하다고 보지 않았습니다.

참고 사항

1. 도시개발사업 토지수용 동의 요건: 도시개발사업 시행자가 토지를 수용하기 위해서는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상을 소유하고, 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의를 받아야 합니다. 사업시행자가 이 요건을 충족했는지 주의 깊게 확인해야 합니다.
2. 신탁된 토지의 소유자 동의: 부동산처분신탁계약이 체결된 토지의 경우, 도시개발법상 토지수용 동의 요건 산정 시 '토지소유자'는 위탁자가 아닌 '수탁자'를 기준으로 할 수 있습니다. 이 점을 인지하고 사업시행자의 동의 요건 충족 여부를 판단해야 합니다.
3. 보상협의의 성실성 여부: 사업시행자가 보상계획 공고, 감정평가, 손실보상협의 요청 공문 발송, 문자 메시지, 공시송달 등 다양한 방법을 통해 협의를 위해 노력했다면, 토지보상법상 성실한 협의 의무를 다한 것으로 인정될 가능성이 높습니다.
4. 토지조서 및 물건조서의 하자: 토지조서나 물건조서 작성 시 토지소유자의 입회나 서명·날인이 없었다 하더라도, 그 사유만으로 수용재결 자체가 위법하여 취소되는 것은 아닙니다. 이는 절차상 하자로 조서의 증명력이 약해질 수는 있으나, 수용재결의 효력에 직접적인 영향을 주지는 않습니다.
5. 신탁된 토지의 보상계획 통지: 부동산처분신탁계약을 통해 수탁자가 보상협의에 관한 사무 처리 권한을 가진다면, 사업시행자가 수탁자에게 보상계획을 통지하는 것만으로도 적법한 통지로 인정될 수 있습니다. 위탁자에게 개별적으로 통지하지 않았다고 하여 수용재결이 위법해지는 것은 아닙니다.
6. 보상협의회 구성 및 운영: 보상협의회의 구성이나 운영에 일부 하자가 있더라도, 그것이 사업시행자와 토지 소유자 간의 구체적인 손실보상 협의나 수용재결과는 직접적으로 목적과 절차를 달리하므로, 수용재결의 효력에 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 특히 보상협의회 구성 시 신탁된 토지의 소유자 수를 산정함에 있어 수탁자를 기준으로 한 것이 위법하다고 보지 않습니다.