기타 금전문제 · 임대차
원고 A는 피고 B와 제1심 공동피고 C를 상대로 미지급 임대료 2,660만 원을 청구했습니다. 제1심은 원고의 청구를 받아들였으나, 항소심은 피고 B가 임대차 계약의 실제 임차인이 아니며, 원고 A가 피고 B의 명의대여 사실을 알고 있었으므로 상법상 명의대여자 책임도 없다고 판단했습니다. 이에 따라 항소심은 원고 A의 피고 B에 대한 청구를 기각하고, 제1심 판결 중 피고 B 패소 부분을 취소했습니다. 한편 제1심 공동피고 C의 반소는 항소기간이 지나 확정되어 종료되었습니다.
원고 A는 2011년 안마시술소 용도 건물을 취득하고 G에게 임대하여 G이 안마시술소를 운영했습니다. 2016년 G은 시각장애인 명의가 필요해 피고 B에게 명의를 빌려달라고 요청했고, 피고 B는 수락했습니다. 이에 2016년 8월 원고 A, G, 피고 B는 임대차 계약서(임차인 피고 B, 보증금 3천만 원, 월차임 165만 원)를 작성했고, G은 피고 B 명의로 영업을 지속했습니다. 2016년 12월경 C은 G의 안마시술소 영업을 인수하면서 원고 A에게 임대보증금 5천만 원을 지급했고, 원고 A는 C에게 5천만 원을 변제하겠다는 채무변제(준소비대차)계약 공정증서를 작성해 주었으며, C은 이 사건 건물에 근저당권도 설정했습니다. 2017년 3월 원고 A와 C은 피고 B 명의로 새로운 임대차 계약서(임차인 피고 B, 보증금 5천만 원, 월차임 140만 원)를 다시 작성했고, C은 피고 B 명의로 사업자 등록된 안마시술소를 운영하기 시작했습니다. C은 2017년 3월부터 2018년 10월까지 원고 A의 배우자 계좌로 매월 154만 원의 월차임을 송금했습니다. 2018년 11월 원고 A가 건물 대출 이자를 연체하여 건물이 경매 위기에 처하자, 원고 A와 C은 대출금 변제, 임대보증금, 사용료 등에 대해 합의했습니다. 이 합의에는 C이 매월 임대보증금에서 월차임 및 대출금 이자를 공제한 나머지 금액을 삭감하는 내용이 포함되어 있었습니다. 그러나 C은 2019년 4월부터 E단체 대출 이자를 이행하지 않았고, 건물은 경매로 넘어가 2020년 8월 제3자에게 소유권이 이전되었습니다. C은 2019년 3월부터 건물 매각 시까지 18개월간 총 2,660만 원의 월차임을 미지급했습니다. 이에 원고 A는 피고 B와 C에게 연대하여 미지급 임대료 2,660만 원을 청구하는 지급명령을 신청했으며, 피고 B와 C은 이에 이의를 제기했습니다. C은 원고 A에게 임대보증금 미반환금 및 공사대금 등 1억 3,840만 원 반환을 구하는 반소를 제기했습니다. 제1심 법원은 원고 A의 피고 B와 C에 대한 본소 청구를 모두 인용하고, C의 반소는 기각했습니다. 피고 B만이 제1심 판결 중 본소 패소 부분에 대해 항소했고, C은 항소하지 않아 C 관련 부분은 확정되었습니다.
이 사건 임대차계약의 실제 임차인이 계약서상 명의자인 피고 B인지, 아니면 실제 영업주인 제1심 공동피고 C인지 여부가 쟁점이었습니다. 또한 피고 B가 실제 임차인이 아니라면, 상법 제24조에 따라 명의대여자로서 원고 A에게 미지급 임대료에 대한 책임이 있는지 여부가 중요하게 다루어졌습니다.
항소심 법원은 제1심 판결 중 피고 B의 패소 부분을 취소하고, 원고 A의 피고 B에 대한 청구를 기각했습니다. 이는 피고 B가 임대료 미지급에 대한 책임이 없다는 취지입니다. 제1심 공동피고 C의 원고 A에 대한 반소는 항소기간 도과로 이미 확정되어 종료되었음을 선언했습니다.
항소심 법원은 임대차 계약의 실질적인 당사자는 명의를 빌린 피고 B가 아닌 실제로 영업을 운영한 제1심 공동피고 C임을 인정했습니다. 나아가 건물주인 원고 A가 임대차 계약 당시 명의대여 사실을 이미 알고 있었으므로, 상법상 명의대여자 책임 요건이 충족되지 않아 피고 B에게 미지급 임대료에 대한 책임이 없다고 최종 판단했습니다. 따라서 피고 B는 원고 A에게 미지급 임대료를 지급할 의무가 없습니다.
계약 당사자 확정 법리 (대법원 2007. 9. 6. 선고 2007다31990 판결 등 참조): 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우, 행위자와 상대방의 의사가 일치하면 그 의사대로 당사자를 확정합니다. 만약 의사가 불일치한다면, 계약의 성질, 내용, 목적, 체결 경위 등 모든 구체적 사정을 바탕으로 합리적인 사람이 누구를 당사자로 이해할 것인가에 따라 결정됩니다. 본 사례에서는 이 사건 임대차계약의 계약서에 피고 B가 임차인으로 기재되어 있었지만, 의료법상 안마사가 시각장애인만 할 수 있다는 점 때문에 C이 B의 명의를 빌릴 수밖에 없었던 사정, 임대보증금을 C이 지급하고 원고 A가 C에게 채무변제 공정증서와 근저당권을 설정해준 점, 원고 A와 C이 별도 합의에서 월차임 및 임대보증금 공제 방식을 약정한 점 등을 종합하여 실제 임차인은 피고 B가 아닌 C이라고 판단했습니다. 자백의 효력 및 취소 (민사소송법 제288조): 법원에서 당사자가 자백한 사실은 증명을 필요로 하지 않습니다. 다만, 진실에 어긋나는 자백은 착오로 말미암은 것임을 증명한 때에만 취소할 수 있습니다. 본 사례에서 원고 A는 제1심에서 임차인이 C임을 자백했다가 항소심에서 이를 취소하려 했으나, 그 자백이 진실에 반하고 착오로 인한 것임을 증명하지 못했으므로 자백 취소가 효력을 인정받지 못했습니다. 명의대여자의 책임 (상법 제24조): 타인에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 영업을 할 것을 허락한 자는 자기를 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 그 타인과 연대하여 변제할 책임이 있습니다. 이 조항은 명의자를 사업주로 오인하여 거래한 제3자를 보호하기 위한 것입니다. 그러나 거래 상대방이 명의대여 사실을 이미 알았거나, 알지 못한 데 중대한 과실이 있을 때에는 명의대여자는 책임을 지지 않습니다. 명의대여자 책임을 면하려면 면책을 주장하는 명의대여자가 이러한 사실(상대방이 알았거나 중과실이 있었다는 점)을 입증해야 합니다. 본 사례에서는 원고 A가 임대차 계약 당시부터 피고 B가 C에게 사업자등록 및 임차인 명의를 대여한 사실을 알고 있었음이 명백하다고 판단되어, 피고 B는 명의대여자로서의 책임을 면했습니다. 의료법 제82조 (안마사 자격): 이 법 조항에 따라 안마사는 시각장애인만이 할 수 있습니다. 이 조항은 C이 시각장애인이 아닌 관계로 안마시술소를 운영하기 위해 시각장애인인 피고 B의 명의를 빌려야 했던 배경을 설명하는 중요한 근거가 됩니다.
계약 당사자 명확화: 계약 체결 시 계약서상 명의인과 실제 계약의 당사자가 다를 경우, 계약의 성격, 내용, 목적, 체결 경위 등 모든 구체적인 상황을 종합하여 실제 당사자를 판단합니다. 따라서 계약 당사자를 명확히 기재하고, 실제 당사자가 누구인지 오해가 없도록 분명히 할 필요가 있습니다. 명의대여의 위험성: 사업 운영을 위해 타인에게 명의를 빌려주거나 빌릴 경우, 법적 책임 소재가 복잡해질 수 있습니다. 특히 상법상 명의대여자의 책임은 제3자가 명의자를 사업주로 오인하여 거래한 경우 발생하므로, 명의대여 사실을 거래 상대방이 인지하고 있었다면 책임이 면제될 수 있습니다. 임대보증금과 월차임 처리: 임대차 계약에서 임대보증금은 향후 발생할 수 있는 채무를 담보하는 기능을 합니다. 월차임 미지급 시 보증금에서 공제될 수 있으며, 임대보증금 반환 채권에 대한 권리 관계 또한 명확히 해두어야 합니다. 특히 실제 임차인이 아닌 명의인에게 임대보증금 반환 채권을 설정하는 등의 행위는 실제 당사자 판단에 중요한 근거가 될 수 있습니다. 공동소송의 분리 확정: 여러 당사자가 관련된 소송에서 일부 당사자가 항소하지 않으면, 해당 부분은 별도로 확정되어 항소심의 심판 범위에서 제외될 수 있습니다. 이는 소송 진행에 영향을 미치므로 항소 여부를 신중히 결정해야 합니다. 자백의 효력: 법정에서 당사자가 어떤 사실을 자백하면 이는 증명을 필요로 하지 않는 강력한 효력을 가집니다. 자백을 취소하려면 그것이 진실에 어긋나고 착오로 인한 것임을 증명해야 하므로, 법정에서 진술하는 내용에 신중해야 합니다.
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