형제간 부동산 담보가등기 분쟁으로 소유권이전등기 말소 판결

C는 부동산을 매수하며 금융기관으로부터 대출을 받고 근저당권을 설정한 뒤, 친동생 B에게 해당 토지에 대한 매매예약 가등기를 설정해 주었습니다. 이후 C가 원고 A에게 다른 토지를 팔았으나 소유권 이전을 하지 못하자, 원고 A에게 2억 6천만 원의 손해배상을 약정하고 이 사건 토지에 근저당권을 설정해 주었습니다. 해당 토지에 경매가 시작되자 B은 자신이 담보가등기권자라고 주장하며 채권신고를 했고, 나중에는 가등기에 기해 소유권이전등기를 마쳐 원고 A의 근저당권이 말소되었습니다. 원고 A는 B의 가등기가 허위이거나 적법한 청산 절차를 거치지 않아 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 B과 C 사이의 가등기가 허위 표시라고 보기는 어렵다고 판단했지만, 담보가등기법상 청산 절차를 거치지 않은 소유권이전등기는 무효이므로 원고 A의 청구를 받아들여, 망 B의 상속인들인 피고들에게 해당 소유권이전등기를 말소하라고 명령했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: C에게 토지 소유권을 이전받지 못해 손해배상 채권을 가졌으며, C 소유 토지에 근저당권을 설정했으나 말소된 채권자입니다.
• C: 이 사건 토지의 원래 소유자이자 채무자로, 친동생 B에게 가등기를 설정해 주고 원고 A에게 근저당권을 설정해 준 사람입니다.
• 망 B: C의 친동생으로, C로부터 가등기를 설정받아 소유권이전등기를 마쳤다가 사망한 사람입니다.
• 망 B의 소송수계인 E, F, G: 망 B의 배우자와 자녀들로, 망 B가 설정받은 가등기에 기한 소유권이전등기의 유효성을 주장하며 소송을 이어받은 상속인들입니다.
• I조합: C에게 대출을 해주며 토지에 공동담보 근저당권을 설정한 금융기관입니다.

분쟁 상황

C는 H종중으로부터 임야를 매수하고 I조합으로부터 대출을 받아 해당 임야에 근저당권을 설정했습니다. 이후 C는 친동생 B에게 이 임야 중 일부에 대한 매매예약 가등기를 설정해 주었습니다. C가 원고 A에게 다른 토지를 매도했으나 소유권 이전을 해주지 못하게 되자, 2019. 1. 7.까지 2억 6천만 원을 지급하기로 약정하고 이 사건 임야를 포함한 여러 토지에 원고 A 앞으로 채권최고액 2억 6천만 원의 근저당권을 설정해 주었습니다. 이후 채권자 L의 신청으로 이 사건 임야에 강제경매가 시작되자, B은 자신의 가등기가 담보가등기라고 주장하며 10억 원의 채권이 있다고 신고했습니다. 원고 A도 C의 채무 불이행으로 이 사건 근저당권에 기한 임의경매를 신청했습니다. 그런데 2021. 5. 4. B이 C로부터 6억 원에 이 사건 토지를 매수했음을 원인으로 가등기에 기한 소유권이전등기를 마쳤고, 이로 인해 원고 A의 근저당권과 경매개시결정 등기가 모두 직권으로 말소되었습니다. 이에 원고 A는 B의 가등기 및 소유권이전등기가 무효라며 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

친동생 B 명의의 가등기가 C와의 허위 계약으로 무효인지 여부, 해당 가등기에 기한 소유권이전등기가 가등기담보 등에 관한 법률에 따른 청산 절차를 거치지 않아 무효인지 여부, 그리고 원고 A의 근저당권이 여전히 유효한지, 이를 근거로 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있는지입니다.

법원의 판단

제1심판결을 취소하고, 피고 E는 3/7, 피고 F, G은 각 2/7 지분에 대하여 아산시 D 임야 31,046㎡에 관하여 2021. 5. 4. 접수된 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하도록 명령했습니다. 소송 총비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 B과 C 사이의 가등기가 허위 표시로 무효라는 원고 A의 주장은 받아들이지 않았습니다. 그러나 B이 담보가등기에 기해 이 사건 토지의 소유권이전등기를 마치는 과정에서 가등기담보 등에 관한 법률이 정한 청산 절차(채무자에게 청산금을 통지하고 2개월의 청산기간을 거치는 등)를 거치지 않았으므로, 해당 소유권이전등기는 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 무효인 소유권이전등기로 인해 위법하게 말소된 원고 A의 근저당권은 여전히 유효하며, 원고 A는 근저당권자로서 피고들에게 소유권이전등기의 말소를 직접 청구할 수 있다고 보아 원고 A의 손을 들어주었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 가등기담보권 실행 과정에서 발생하는 법률 문제와 근저당권자의 권리 보호에 중점을 두고 있습니다.

• 가등기담보 등에 관한 법률 제3조(담보권 실행의 통지) 및 제4조(청산금의 지급과 소유권취득)​ 이 법률은 재산권 이전 예약에 의한 담보가등기에 적용됩니다. 핵심은 채권자가 가등기된 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 그 부동산의 가치(선순위 담보 채무액을 제외한)가 채무액과 이자를 초과하는 경우, 그 차액에 해당하는 '청산금'을 채무자에게 정확히 평가하여 통지해야 하고, 통지가 채무자에게 도달한 날로부터 2개월 이상의 '청산기간'을 준수해야 한다는 것입니다. 이 절차를 거치지 않고 이루어진 소유권이전등기는 법적으로 무효로 간주됩니다. 이는 채무자의 권리를 보호하고 채권자의 일방적인 담보권 실행을 방지하기 위한 제도입니다.

• 통정허위표시 (민법 제108조 관련 법리)​ 민법상 통정허위표시는 당사자들이 서로 짜고 진정한 의사 없이 한 의사표시를 말하며, 이는 법적으로 무효입니다. 본 사건에서는 C와 B 사이의 가등기가 이러한 통정허위표시에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었으나, 법원은 실제 채무 관계가 존재했다고 보아 통정허위표시로 인정하지 않았습니다.

• 근저당권에 기한 방해배제청구권 근저당권자는 자신의 근저당권이 부당하게 말소되었거나 다른 등기로 인해 그 효력이 침해받는 경우, 등기 명의인을 상대로 그 방해의 배제를 청구하여 근저당권의 효력을 회복시키거나 보호받을 수 있습니다. 본 사건에서 원고 A는 무효인 소유권이전등기로 인해 자신의 근저당권이 직권 말소되었으므로, 여전히 근저당권자로서 피고들에게 소유권이전등기의 말소를 청구할 권리가 있다고 인정되었습니다.

• 민사소송법 제418조 (본안판결을 할 수 있을 때)​ 이 조항은 항소심 법원이 제1심 법원이 본안 판결을 하지 않았을 때 원칙적으로 사건을 제1심으로 환송해야 하지만, 제1심에서 충분히 심리가 이루어져 항소심에서 직접 본안 판결을 내릴 수 있다고 판단될 때는 항소심이 직접 판결할 수 있도록 하는 규정입니다. 본 사건에서는 제1심에서 충분한 심리가 있었다고 판단되어 항소심이 직접 판결을 선고했습니다.

참고 사항

가등기는 채권확보를 위한 담보가등기일 수 있으며, 이 경우 가등기담보 등에 관한 법률의 적용을 받게 됩니다. 담보가등기에 기해 소유권을 취득하고자 할 때는, 담보 부동산의 가액(선순위 담보권의 채무액을 제외한)이 채무액과 이자를 초과하는 경우, 반드시 그 차액인 청산금을 채무자에게 통지하고 그 통지가 도달한 날로부터 2개월의 청산기간을 거쳐야 합니다. 이 절차를 지키지 않고 이루어진 본등기는 무효가 됩니다. 친족 간의 금전 대여 및 담보 설정은 통정허위표시로 의심받을 수 있으므로, 명확한 차용증, 이자 약정, 변제 기록 등 객관적인 증빙 자료를 철저히 남겨 실제 채무 관계임을 입증하는 것이 중요합니다. 채권자는 채무자의 재산에 설정된 후순위 담보가 부당하게 말소되는 상황에서 해당 담보 설정의 유효성을 다툴 수 있으며, 부당하게 말소된 근저당권은 그 말소 원인이 무효임이 밝혀지면 여전히 유효한 것으로 인정받을 수 있습니다.