전세금을 돌려받지 못한 임차인의 보증금 반환 및 중개사 배상 책임 청구 사건

원고는 임대인인 피고 1과 공인중개사인 피고 2의 중개로 다가구 주택 임대차 계약을 체결하고 보증금 9천만 원을 지급한 후 전입신고를 마쳤습니다. 이후 해당 주택이 경매로 넘어가 원고가 보증금을 전혀 배당받지 못하자, 임대인에게는 보증금 반환을, 공인중개사와 한국공인중개사협회에게는 중개대상물 확인·설명의무 위반을 이유로 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 임대인 피고 1에게 임대차보증금 9천만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했으나, 공인중개사인 피고 2와 공제사업자인 피고 한국공인중개사협회에 대한 원고의 청구는 기각했습니다. 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서를 작성·교부하고 주요 권리관계 및 임대차보증금 총액을 충분히 설명했음을 인정했기 때문입니다.

관련 당사자

• 원고: 다가구 주택에 전세 계약을 맺고 입주했으나, 주택 경매로 보증금을 돌려받지 못하게 된 임차인입니다.
• 피고 1: 원고에게 다가구 주택을 임대해 주었던 임대인입니다.
• 피고 2: 원고와 피고 1 사이의 임대차 계약을 중개했던 공인중개사입니다.
• 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사인 피고 2와 공제계약을 체결한 단체로, 중개사의 고의 또는 과실로 인한 손해를 보상할 의무가 있는 공제사업자입니다.

분쟁 상황

원고는 2018년 4월 27일 피고 2의 중개로 피고 1 소유의 다가구 주택에 보증금 9천만 원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 보증금을 전액 지급하고 2018년 5월 8일 전입신고를 마쳤습니다. 임대차 계약이 갱신되어 존속 중이던 2020년, 이 주택에 경매개시결정이 내려졌고 2021년 6월 2일 12억 1천3백만 원에 매각되었습니다. 하지만 원고는 경매 절차에서 보증금을 전혀 배당받지 못했습니다. 이에 원고는 임대인에게 보증금 반환을 요구하고, 공인중개사 피고 2가 계약 당시 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않고 주택에 설정된 근저당권(채권최고액 6억 5천만 원 및 1억 3천만 원)과 선순위 임대차보증금(합계 4억 9천만 원)에 대한 정보를 제대로 고지하지 않아 자신이 보증금을 회수하지 못할 위험성을 알지 못하게 했다며 피고 2와 공제사업자인 피고 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 임대차 계약 종료 후 임대인 피고 1이 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부입니다. 둘째, 공인중개사인 피고 2가 다가구 주택 임대차 중개 시 선순위 임차보증금 현황과 근저당권 등 권리관계에 대한 확인·설명의무를 제대로 이행했는지 여부입니다. 셋째, 만약 피고 2가 확인·설명의무를 위반했다면, 피고 2와 공제사업자인 피고 한국공인중개사협회가 원고에게 손해를 배상할 책임이 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 1(임대인)은 원고에게 9천만 원과 이에 대해 2021년 8월 8일부터 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
2. 원고의 피고 2(공인중개사) 및 피고 한국공인중개사협회에 대한 청구는 각각 기각되었습니다.
3. 소송비용 중 원고와 피고 1 사이에 발생한 부분은 피고 1이 부담하고, 원고와 피고 2, 피고 한국공인중개사협회 사이에 발생한 부분은 원고가 부담합니다.

결론

법원은 임대인에게 임대차보증금과 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 인정했으나, 공인중개사는 중개대상물 확인·설명의무를 위반하지 않았다고 판단하여 임차인의 공인중개사 및 공제사업자에 대한 손해배상 청구는 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조: 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.
2. 다가구 주택 임대차 중개 시 중개업자의 확인·설명의무 범위 (대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조):
   • 중개업자는 다가구 주택의 일부에 대한 임대차 계약을 중개할 때, 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 등에 관한 자료를 제공해야 합니다.
   • 특히, 부동산 등기부상 권리관계 확인·설명에 그쳐서는 안 되며, 임대의뢰인에게 해당 다가구 주택 내 다른 임차인의 임대차 계약 내역 중 개인정보를 제외한 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인한 후 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있습니다.
   • 또한, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙이 정한 중개대상물 확인·설명서의 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에 그 내용을 기재하여 교부해야 합니다.
   • 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차 자료 요구에 불응한 경우에도 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 할 의무가 있습니다. 이 사건에서 법원은 공인중개사 피고 2가 원고에게 중개대상물 확인·설명서를 교부했고, 그 서류에 임대차보증금 총액이 기재되어 있었으며, 근저당권 설정 내역과 실질 채무액 등을 등기부를 제시하며 설명했다고 보았습니다. 또한 건물 매매가 정보도 확인해 주었다는 점 등을 종합하여 피고 2가 위 법령과 판례가 정한 확인·설명의무를 위반했다고 볼 증거가 부족하다고 판단했습니다.

참고 사항

다가구 주택 임대차 계약 시에는 아래 사항들을 반드시 확인하고 신중하게 판단해야 합니다.

1. 중개대상물 확인·설명서를 꼼꼼히 확인하고 교부받아야 합니다. 이 서류에는 해당 주택의 권리관계, 임차보증금 총액 등 중요한 정보가 기재되어야 합니다.
2. 중개인이 설명하는 내용과 서류상의 기재 내용이 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 구두 설명뿐만 아니라 서류에도 정확히 명시되어 있는지 살펴보세요.
3. 다가구 주택은 각 호실별로 별도의 등기가 없는 경우가 많으므로, 임대인에게 다른 세입자들의 임대차 현황(보증금액, 계약 기간) 자료를 요청하여 선순위 임대차보증금의 총액을 반드시 확인해야 합니다. 만약 임대인이 자료 제공을 거부한다면 중개인에게 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재해 줄 것을 요청해야 합니다.
4. 부동산 등기부를 통해 근저당권, 전세권 등 모든 권리관계를 확인하고, 채권최고액과 실제 채무액을 파악하여 임대보증금을 회수할 수 있는지를 판단해야 합니다. 주택의 시가와 선순위 채무액 및 다른 임차인의 보증금을 합산했을 때 예상 매각가를 초과하는지 계산하여 위험성을 판단하는 것이 중요합니다.
5. 경매 절차 진행 시 보증금을 제대로 반환받지 못할 위험성이 큰 경우에는 계약 체결을 재고하거나, 보증금 회수를 위한 추가적인 안전장치(예: 전세권 설정등기, 보증금 반환 보증보험 가입)를 마련하는 것을 고려해야 합니다. 이 사건에서는 공인중개사가 확인·설명의무를 이행했다고 인정되었으므로, 임차인의 입장에서 본인이 받은 설명과 서류를 통해 충분히 위험을 인지할 수 있었는지 다시 한번 살펴보는 것이 중요합니다.