재개발 조합설립과 사업 계획 인가 무효 다툼

재단법인 A는 자신이 소유한 사찰이 포함된 대전 중구 B 재정비촉진구역 주택재개발정비사업의 조합설립인가와 사업시행계획 인가 처분에 문제가 있다며 무효 확인 소송을 제기했습니다. 재단법인 A는 조합설립인가 당시의 동의율 산정에 비법인사단 소유 토지에 대한 동의, 공유 토지 대표 동의, 개명 전 인감증명서 사용, 무허가 건축물 소유자 동의 등 여러 위법 사항이 있어 동의율이 부족하다고 주장했습니다. 또한 사업시행계획 인가와 관련해서는 정비사업비가 10% 이상 증가했음에도 필요한 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못했고, 총회 시 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석해야 하는 규정을 위반했다고 주장했습니다. 하지만 법원은 무허가 건축물 소유자 7명의 동의는 부적법하다고 보았으나, 나머지 동의 관련 주장은 인정하지 않았습니다. 이에 따라 최종 동의율은 구 도시정비법에서 정한 5분의 4(80%) 이상을 충족하는 80.27%로 보아 조합설립인가는 유효하다고 판단했습니다. 사업시행계획 인가에 대해서도 정비사업비 증가에 따른 3분의 2 동의 요건(조합원 172명 찬성, 총 조합원 235명 대비 약 73%)과 총회 직접 출석 요건(총 141명 직접 참석, 총 조합원 235명 대비 60%)을 모두 충족했다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: 재단법인 A (대전 중구 B 재정비촉진구역 사업구역 내 사찰을 소유하고 있는 재개발조합의 조합원)
• 피고 1: 대전광역시 중구청장 (B 재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합의 설립과 사업시행계획을 인가한 행정청)
• 피고 2: B재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 (대전 중구 C 일대에서 주택재개발정비사업을 시행하는 조합)

분쟁 상황

대전 중구의 한 재개발 사업구역 내 사찰 소유주인 재단법인이 재개발조합 설립인가와 사업시행계획 인가에 대해 행정청을 상대로 무효 확인 소송을 제기한 사안입니다. 원고는 조합설립인가를 위한 동의율 산정 과정에서 비법인사단(교회) 소유 부동산의 동의가 대표자의 개인 인감증명서로 이루어지거나, 공유자 대표 선임이 잘못되었고, 개명한 사람의 동의가 부적절하며, 동의 철회가 제대로 반영되지 않았고, 특히 무허가 건축물 소유자 7명의 동의가 포함되어 동의율 산정에 오류가 있다고 주장했습니다. 더불어 사업시행계획 인가 시에는 사업비가 100분의 10 이상 증가하여 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 하는데 이를 충족하지 못했고, 총회에 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 함에도 미달했다고 주장하며 두 인가 처분의 무효 확인을 구했습니다.

핵심 쟁점

재개발조합 설립인가 당시 동의율 산정이 적법했는지 여부 (특히 무허가 건축물 소유자, 비법인사단, 공유자, 개명자, 동의 철회자의 동의 유효성 문제) 재개발 사업시행계획 인가 당시 사업비 증가에 따른 높은 동의율 요건과 총회 직접 출석 의무를 충족했는지 여부

법원의 판단

원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

재단법인 A가 제기한 조합설립인가 무효 및 사업시행계획 인가 무효 확인 청구는 모두 이유가 없다고 판단되었습니다. 법원은 무허가 건축물 소유자의 동의는 제외하는 것이 타당하나, 나머지 원고의 동의 관련 주장은 법적 효력이 없다고 보았습니다. 이에 따라 재개발조합 설립인가 당시의 동의율은 80.27%로 구 도시정비법이 정한 5분의 4(80%) 이상을 충족한다고 판단했습니다. 또한 사업시행계획 인가 과정에서도 정비사업비 증가에 따른 조합원 3분의 2 동의(73%)와 총회 직접 출석 20% 규정(60%)을 모두 충족했으므로 이 사건 처분들은 모두 적법하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 도시 및 주거환경정비법 (2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항: 조합을 설립하려면 토지 등 소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 5분의 4 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의를 받아야 합니다.
2. 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 (2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제28조 제1항: 토지를 여러 명이 공유하는 경우 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지 등 소유자로 산정합니다. (대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결 참조)
3. 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조 제4항: 조합설립 동의는 인감도장을 사용한 서면동의 방법에 의하며 이 경우 인감증명서를 첨부해야 합니다.
4. 구 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 가목 및 제19조 제1항: '토지 등 소유자'는 정비구역 안의 토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권자를 의미하며, 무허가 건축물 소유자는 원칙적으로 이에 포함되지 않습니다. (대법원 2009. 10. 29. 선고 2009두12228 판결 참조)
5. 구 도시 및 주거환경정비법 (2017. 10. 24. 법률 제14943호로 개정되기 전의 것) 제45조 제4항 단서: 사업시행계획서 수립 시 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 합니다.
6. 구 도시 및 주거환경정비법 제45조 제6항 단서: 사업시행계획서 수립을 의결하는 총회에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다.

참고 사항

재개발 사업 추진 시 조합설립 동의율과 사업시행계획 총회 의결 정족수 산정은 매우 중요합니다. 특히 무허가 건축물 소유자는 원칙적으로 '토지 등 소유자'에 해당하지 않으므로 동의권자로 포함해서는 안 됩니다. (대법원 2009두12228 판결 참조) 비법인사단(교회 등) 소유 토지에 대한 동의는 대표자 개인의 인감증명서가 첨부되었더라도 교회의 명의와 인감이 날인되었다면 유효할 수 있습니다. 중요한 것은 본인의 의사 확인입니다. 토지 등 소유자가 개명했더라도 개명 전 인감증명서가 첨부된 동의서의 효력이 부정되지는 않습니다. 개명 전후의 동일성이 유지되기 때문입니다. 조합설립 동의를 철회하려면 구 도시정비법 시행령 제28조 제4항에 따라 인감도장을 사용한 서면으로 인감증명서를 첨부하여 제출해야 합니다. 단순히 구두 요청이나 형식적 요건을 갖추지 않은 서면은 효력이 없을 수 있습니다. 사업시행계획 수립 시 정비사업비가 조합설립인가 당시보다 100분의 10 이상 증가하면 구 도시정비법 제45조 제4항 단서에 따라 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하므로, 철저한 확인이 요구됩니다. 총회 의결 시 구 도시정비법 제45조 제6항 단서에 따라 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다. 서면결의를 한 조합원도 의사 변경 기회가 있었다면 직접 참석으로 볼 수 있습니다.