행정 · 노동
원고 A는 공공임대주택에 대해 우선 분양 전환을 요구하며 소유권이전등기 절차 이행을 청구했으나 피고 B 주식회사는 원고가 우선 분양 전환 요건인 '계속 거주' 조건을 충족하지 못했다고 주장하여 분쟁이 발생했습니다. 법원은 '계속 거주'의 시작일을 임대차계약기간 개시일 무렵으로 해석하고 원고의 계속 거주 주장을 받아들이지 않아 최종적으로 원고의 주위적 청구(소유권이전등기)는 기각되고 예비적 청구(보증금 반환)는 피고가 부동산을 인도받는 동시에 지급하는 것으로 판결되었습니다.
원고 A는 공공건설임대주택에 임차인으로 거주하며 임대의무기간이 지난 후 우선 분양 전환을 통해 해당 아파트의 소유권을 취득하고자 했습니다. 그러나 피고 B 주식회사는 원고 A가 공공주택 특별법이 정한 우선 분양 전환 요건인 '입주한 후부터 분양전환 할 때까지 계속하여 거주'하는 조건을 충족하지 못했다고 주장하며 소유권 이전을 거부하였습니다. 원고는 '입주일'을 실제 거주 시작일로 해석해야 한다고 주장했으나 피고는 임대차계약 개시일을 기준으로 보아야 한다고 맞섰습니다. 또한 원고가 주민등록을 늦게 하고 다른 곳에 거주한 정황이 있어 실제 거주 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.
공공주택 특별법상 공공건설임대주택의 우선 분양 전환 요건 중 '입주한 후부터 분양전환 할 때까지 계속하여 거주'하였다는 조건에서 '입주한 후 또는 입주일부터'의 의미와 계속 거주 여부 판단이었습니다. 특히 '입주일'을 임대차계약기간 개시일 무렵으로 볼 것인지 아니면 임차인이 현실로 해당 임대주택에 입주한 날로 볼 것인지에 대한 해석이 쟁점이었습니다.
법원은 제1심판결 중 예비적 청구 부분을 변경하여 피고 B 주식회사가 원고 A로부터 부동산을 인도받는 동시에 원고에게 172,900,000원을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 예비적 청구는 기각되었으며 원고 A의 항소(주위적 청구, 즉 소유권이전등기 청구)는 기각되었습니다. 소송 총비용 중 90%는 원고 A가 나머지는 피고 B 주식회사가 부담하도록 했습니다. 법원은 공공주택 특별법 제50조의3 제1항에서 요구하는 '계속 거주' 조건의 기산일을 '임대차계약기간 개시일 무렵'으로 해석하였고 원고 A가 이 조건 즉 실제 거주 요건을 충족하지 못했다고 판단했습니다. 특히 원고가 주민등록 전입신고를 1년 이상 미루고 자녀들의 학업을 핑계로 다른 곳에 거주했음에도 불구하고 아파트에 혼자라도 전입신고를 할 수 있었다는 점 등을 들어 원고의 계속 거주 주장을 신뢰하기 어렵다고 보았습니다.
원고 A의 주위적 청구인 부동산 소유권이전등기 청구는 최종적으로 기각되었습니다. 원고 A의 예비적 청구인 보증금 반환 청구는 피고 B 주식회사가 부동산을 인도받는 것과 동시이행 조건으로 일부 인용되었고 나머지 예비적 청구는 기각되었습니다. 결과적으로 원고 A는 임대주택의 소유권을 취득하지 못하고 보증금만 돌려받게 되었습니다.
공공주택 특별법 제50조의3 제1항은 공공주택사업자가 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우 특정 임차인에게 우선 분양전환을 해야 한다고 규정하고 있습니다. 같은 법 제1항 제1호 가목 및 라목은 우선 분양 전환 대상 임차인 중 하나로 '분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 입주한 후부터 분양전환 할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자' 또는 '선착순 입주자로서 입주일부터 분양전환 할 때까지 계속하여 거주하면서 주택소유기준을 충족하는 경우'를 명시하고 있습니다. 대법원은 '입주한 후 또는 입주일부터 분양전환 할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주'하였다는 것은 해당 임대주택을 유일하고 단일한 거주지로 하여 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우를 의미한다고 일관되게 판시하고 있습니다. 본 사건에서도 법원은 '계속 거주' 조건의 기산일을 '임대차계약기간 개시일 무렵'으로 해석하여 원고의 주장을 배척했습니다.
공공임대주택의 우선 분양 전환을 계획하는 임차인은 '계속 거주' 조건의 중요성을 인지해야 합니다. 법원은 '계속 거주'의 시작 시점을 임대차계약 기간 개시일 무렵으로 엄격하게 해석하는 경향이 있으므로 실제 입주 일자와 계약 시작일이 다를 경우 주의해야 합니다. 주민등록은 실제 거주 여부를 판단하는 중요한 증거가 되므로 임대주택에 입주하는 즉시 전입신고를 하고 실제 거주지 주소와 일치하도록 관리해야 합니다. 가족 구성원 중 일부가 임대주택이 아닌 다른 주소지에 거주해야 하는 특별한 사정이 있다면 그 사유를 명확히 소명할 수 있는 객관적인 증거를 확보해 두어야 합니다. 자녀 교육 등 개인적인 사정으로 다른 주거지에 일정 기간 거주했다고 하더라도 임대주택에 대한 임차인 본인의 계속 거주 의사와 실제 거주 사실이 명확하게 입증되지 않으면 우선 분양 전환 자격을 상실할 수 있습니다. 주거지 변경 시에는 반드시 정확한 증빙 자료(전입신고, 거주 사실 입증 서류 등)를 남겨두어 향후 발생할 수 있는 분쟁에 대비해야 합니다.
