건축/재개발 · 행정
최초 건축허가를 받은 자가 공사를 중단한 미완성 건물이 경매로 소외 1 주식회사에 매각되었습니다. 소외 1 주식회사는 경매 매각허가결정서를 첨부하여 건축관계자 명의변경 신고를 하였고 아산시장은 이를 수리했습니다. 그러나 최초 건축허가자의 상속인인 원고는 매각허가결정서가 건축관계자 변경 사실을 증명하는 서류에 해당하지 않는다고 주장하며 이 수리 처분의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 매각허가결정서만으로는 건축허가 명의의 승계가 이뤄지지 않으므로 건축관계자 변경신고 수리 처분은 위법하다고 판단하여 취소했습니다.
1990년 건축허가를 받고 공사를 시작했으나 지하 5층까지 진행된 후 중단된 오피스텔 건물이 있었습니다. 이 건물과 토지는 2005년 경매에 부쳐져 소외 1 주식회사가 낙찰받았습니다. 소외 1 주식회사는 경매 매각허가결정서를 근거로 건축 관계자 명의를 자신들로 변경해달라고 아산시장에 신고했고, 아산시장은 이를 받아들여 변경 신고필증을 교부했습니다. 그러나 최초 건축허가자의 상속인인 원고는 이러한 명의 변경 수리 처분이 부당하다고 보고 행정심판을 거쳐 소송을 제기하게 되었습니다. 원고는 경매를 통해 건물의 소유권을 취득했더라도 건축주 명의까지 자동으로 승계되는 것은 아니며, 매각허가결정서는 건축법에서 요구하는 명의변경 서류가 아니라고 주장했습니다.
경매 매각허가결정서가 '권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당하는지 여부, 건축관계자 변경신고 수리 처분의 위법성 여부 및 위법할 경우 당연무효 사유인지 취소 사유인지 여부, 원고의 소송 제기 자격(원고적격) 및 제소 기간 준수 여부.
원고의 주된 청구인 처분 무효 확인 청구는 기각되었으나, 예비적 청구인 건축관계자 변경신고 수리처분 취소 청구는 인용되었습니다. 이에 따라 제1심 판결은 취소되었고, 아산시장이 2007. 7. 31. 소외 1 주식회사에 한 건축관계자변경신고 수리처분은 취소되었습니다. 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 경매를 통해 건물을 취득하였다는 매각허가결정서만으로는 건축법 시행규칙이 정한 '권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당하지 않는다고 보았습니다. 건축허가는 행정처분으로서 건물의 실체적 권리 변동과 직접 관련되지 않으며, 건축주 명의 변경은 양도인의 동의 또는 이에 준하는 명확한 서류가 필요하다고 판단했습니다. 따라서 피고의 건축관계자변경신고 수리 처분은 위법하지만, 그 하자가 중대하고 명백하여 당연무효에 해당한다고 보기는 어렵고 취소 사유에 해당한다고 결론 내렸습니다.
이 판례는 여러 법령 및 법리를 종합적으로 해석하고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
구 건축법 시행규칙 제11조 제1항: 건축주를 변경하려면 변경 전 건축주의 명의변경 동의서 또는 권리관계의 변경 사실을 증명할 수 있는 서류를 제출해야 합니다. 법원은 경매 '매각허가결정서'만으로는 이 조항에서 요구하는 '권리관계의 변경 사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 이는 건물 소유권 취득과 건축주 명의 변경이 별개의 문제임을 시사합니다.
구 건축법 제10조 제1항 및 시행령 제12조 제1항 제3호: 건축주를 변경할 경우 시장 등에게 신고해야 한다고 규정하고 있습니다.
민사집행법상 임의경매 절차의 매각허가결정의 효력: 법원은 매각허가결정만으로는 매각 대상 권리를 취득할 수 없고, 대금 납부 후에야 권리를 취득하게 되므로, 매각허가결정서는 건축주 명의 변경에 필요한 '권리관계의 변경 사실을 증명하는 서류'가 아니라고 보았습니다.
건축허가의 법적 성격: 건축허가는 행정관청의 허가 없이는 건축행위를 할 수 없다는 상대적 금지를 해제하는 행정처분으로, 허가된 건물의 실체적 권리 득실 변경과 허가 명의 사이에는 직접적인 관련이 없다고 보았습니다.
행정처분 무효 사유와 취소 사유의 구분: 행정처분이 당연무효가 되기 위해서는 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로서 객관적으로 명백해야 합니다. 이 사건의 위법 사유는 취소 사유에 해당하지만, 당연무효 사유에 해당할 만큼 중대하고 명백하다고 보기는 어렵다고 판단했습니다.
행정심판법 제18조 제3항 (제3자의 제소기간): 행정처분의 상대방이 아닌 제3자는 처분이 있은 날로부터 180일이 경과했더라도 특별한 사유가 없는 한 행정심판 청구가 가능하며, 이 사건 원고는 제3자로서 처분이 있음을 알았다는 증거가 없으므로 제소기간을 준수했다고 인정했습니다.
미완성 건물을 경매나 다른 방법으로 취득하여 공사를 이어가려는 경우, 건물의 소유권을 취득했다고 해서 건축허가상의 '건축주' 지위가 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 기존 건축주로부터 명의변경 동의를 받거나, 관련 법규에서 정하는 '권리관계의 변경 사실을 증명할 수 있는 서류'를 준비하여 행정청에 건축관계자 변경신고를 해야 합니다. 이때 경매 매각허가결정서와 같이 소유권 취득을 증명하는 서류만으로는 건축주 명의 변경에 필요한 서류로 인정되지 않을 수 있으므로 주의해야 합니다. 특히 기존 건축주가 사망하거나 동의를 해주기 어려운 상황이라면 법률 전문가의 도움을 받아 법이 정하는 절차에 따라 건축주 명의 변경을 추진하는 것이 중요합니다. 행정처분에 대한 이의를 제기할 때는 행정심판법에 따른 제소 기간을 반드시 준수해야 하지만, 처분의 상대방이 아닌 제3자의 경우 처분을 알지 못했을 정당한 사유가 있다면 제소 기간이 연장될 수 있습니다.
