제 가게에 불 났다고, 전부 배상하라니요.
부동산법 설명서 - 임대차 편
김용우 변호사기타 민사사건
이 사건은 지역주택조합의 조합원 자격 요건을 갖추고 가입계약을 체결했던 원고가 아파트 입주 예정일 이전에 세대주 자격을 상실하자 조합원 지위가 유지되는지 여부가 쟁점이 된 사건입니다. 원고는 자신이 더 이상 조합원이 아니라는 확인을 구했으나 원심은 조합이 가입계약을 해지했다는 증거가 없으므로 조합원 지위를 상실하지 않았다고 보았습니다. 그러나 대법원은 주택법령과 조합규약에 따라 조합원 자격 요건을 상실하면 자동으로 조합원 지위도 상실된다고 판단하여 원심 판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.
원고는 창원동읍지역주택조합의 조합원으로 가입하여 사업비용 분담금을 납부하고 아파트 1세대를 받기로 하는 계약을 체결했습니다. 그러나 원고는 아파트 입주 예정일이 도래하기 전에 주민등록상 세대주 자격을 상실했습니다. 원고는 자신이 더 이상 조합원이 아니라는 확인을 구하는 소송을 제기했으나, 피고 조합은 원고와의 가입계약을 명시적으로 해지한 적이 없으므로 원고의 조합원 지위가 여전히 유효하다고 주장했습니다. 이에 원심 법원은 조합의 해지 행위가 없었으므로 원고의 조합원 지위가 상실되지 않았다고 판결하였고, 이에 불복한 원고가 대법원에 상고하면서 분쟁이 이어졌습니다.
지역주택조합 가입자가 주택법령 및 조합규약에서 정한 조합원 자격 요건인 '세대주 자격'을 상실했을 때, 조합이 명시적으로 계약을 해지하지 않아도 조합원 지위가 자동으로 상실되는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 또한 조합가입계약의 해지 조항과 조합규약이 조합원 자격 상실에 대해 어떻게 해석되어야 하는지도 중요한 문제였습니다.
대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 부산고등법원에 환송했습니다. 대법원은 원고가 지역주택조합 주택의 입주가능일이 도래하기 전인 2018년 11월 12일에 주민등록상 세대주에서 세대원으로 등록을 변경하여 세대주 자격을 상실했으므로, 피고의 조합원 자격을 상실하였고 더 이상 피고의 조합원이 아니라고 판단했습니다. 피고 조합이 가입계약 제10조 제1호에 따라 계약을 해지하지 않았더라도 원고의 조합원 자격이나 지위가 유지된다고 볼 수 없다고 보았습니다. 이는 주택법령과 조합규약이 조합원 자격 상실 시 조합원 지위가 '자동상실'된다고 규정하고 있으며, 계약서 내용 또한 관련 법규 및 규약에 따라 조합원 자격을 상실했을 때 조합의 해지 없이도 조합원 자격이 당연히 상실될 여지가 있다고 해석했습니다.
대법원은 지역주택조합의 조합원 자격은 주택법령과 조합규약에 따라 엄격하게 관리되며, 조합원이 법령에서 정한 필수 자격 요건을 상실할 경우 조합의 별도 해지 절차 없이도 조합원 지위가 자동으로 상실된다고 판단했습니다. 이에 따라 원심 판결에 법리 오해의 잘못이 있다고 보고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.
이 사건은 주로 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되어 2016. 8. 12. 시행되기 전의 것)과 그 시행령 및 시행규칙, 그리고 지역주택조합의 조합규약의 해석이 핵심 법리로 작용했습니다.
지역주택조합의 성격 및 조합원 자격 기준: 주택법 제2조 제11호 (가)목에서는 지역주택조합을 '일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 다수의 주민들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합'으로 정의합니다. 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호 및 제2항(현행 제21조)은 조합설립인가신청일부터 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주여야 하며, 조합설립인가신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주한 자여야 지역주택조합의 조합원이 될 수 있다고 규정합니다. 이러한 자격 요건은 무주택 또는 소형주택 세대주의 주거 안정을 위한 제도의 근본 취지상 당사자의 의사로 배제할 수 없는 강행 규정으로 해석됩니다.
조합규약의 법적 성격 및 해석: 구 주택법 시행령 제37조 제1항 제1호 (가)목 (3) 및 제2항은 지역주택조합의 설립인가 신청 시 조합원 전원이 연명한 조합규약을 제출하도록 하며, 조합규약에는 조합원의 자격, 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항 등이 포함되어야 한다고 정합니다. 대법원은 이러한 조합규약이 조합 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하며, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결로 자의적으로 해석되어서는 안 된다고 판시했습니다.
계약 해석의 원칙: 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명확히 확정하는 것으로, 사용된 문언에만 구애받지 않고 당사자의 내심의 의사와 관계없이 문언의 내용에 따라 객관적인 의미를 합리적으로 해석해야 합니다. 문언의 의미가 명확하지 않을 때는 형식과 내용, 동기 및 경위, 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 사회 일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석해야 합니다.
