행정
이 사건은 재건축조합의 설립인가 처분이 적법한 동의 요건을 갖추지 못해 무효인지 여부를 다툰 사건입니다. 서울 강서구청장이 재건축조합에 설립인가를 내주었으나, 원고는 이 인가가 법에서 정한 토지등소유자의 동의율을 충족하지 못했다고 주장하며 무효 확인을 구했습니다. 하급심에서는 원고의 주장을 받아들여 설립인가가 무효라고 판단했으나, 대법원은 설립인가 처분에 중대한 하자가 있었음은 인정하면서도, 그 하자가 당시 법규 해석상 명백하지 않았으므로 '당연무효'까지는 아니라고 보아 원심판결을 파기하고 사건을 다시 돌려보냈습니다. 즉, 인가가 위법하지만 완전히 처음부터 없었던 것으로 볼 정도는 아니라는 취지입니다.
긴등마을주택재건축정비사업조합 추진위원회는 2007년 7월 서울 강서구청에 조합설립인가를 신청했습니다. 강서구청은 2007년 8월 1일, 정비구역이 주택단지가 아닌 지역이므로 구 도시 및 주거환경정비법 제16조 제3항에 따라 '토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상' 동의를 얻어야 하는데, 이를 '토지 소유자의 5분의 4 이상' 또는 '건축물 소유자의 5분의 4 이상' 중 하나만 충족하면 되는 것으로 해석했습니다. 당시 토지 소유자 동의율은 71.73%였지만, 건축물 소유자 동의율은 80.08%였기에 강서구청은 동의 요건을 충족했다고 보고 인가 처분을 내렸습니다. 하지만 원고는 이 조항이 토지 및 건축물 소유자, 토지만 소유한 자, 건축물만 소유한 자를 모두 포함하는 의미이며, 실제 동의율은 284명 중 205명(72.18%)으로 80%에 미달한다고 주장하며 설립인가 처분의 무효 확인 소송을 제기했습니다. 이후 조합은 사업시행인가와 관리처분계획 인가를 받았고, 원고 승소 판결 후 동의율을 다시 확보하여 2010년 12월 13일 제3차 변경인가 처분까지 받았습니다.
재건축조합 설립인가 이후 변경인가 처분이 있었을 때, 당초 설립인가 처분의 무효 확인을 구할 소송의 이익이 여전히 존재하는지 여부와 구 도시 및 주거환경정비법상 '주택단지가 아닌 지역'에서의 조합 설립을 위한 동의 요건, 특히 '토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상'이라는 법률 규정의 해석이 무엇인지, 그리고 이 동의 요건을 충족하지 못하여 내려진 설립인가 처분의 하자가 '당연무효'에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 이는 원심이 재건축조합 설립인가 처분의 하자를 '당연무효'라고 판단한 것이 법리 오해에 해당한다고 본 것입니다. 대법원은 동의율 미달이라는 하자는 '중대'하다고 인정했지만, 당시 법규정의 문언적 의미가 명확하지 않아 행정청이 잘못 해석한 것이 객관적으로 '명백'하다고 볼 수는 없다고 판단했습니다. 따라서 해당 설립인가 처분은 위법하더라도 '당연무효'가 아닌 '취소 사유'에 해당한다고 보아 원심법원에서 다시 심리하라는 취지입니다.
대법원은 재건축조합 설립인가 처분이 법정 동의 요건을 충족하지 못하여 위법하다는 점은 인정하였으나, 해당 하자가 '당연무효'로 볼 만큼 객관적으로 명백하지는 않다고 판단했습니다. 결과적으로 설립인가 처분은 '무효'가 아닌 '취소'의 대상이 될 수 있다는 의미로, 이 사건은 다시 서울고등법원에서 새로운 판단을 받게 됩니다.
이 사건은 주로 다음 법령과 법리에 따라 판단되었습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 (2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제16조 제2항: 주택재건축사업 추진위원회가 조합을 설립할 때, 주택단지 안에서는 각 동별 구분소유자 및 의결권 3분의 2 이상과 전체 구분소유자 및 의결권 4분의 3 이상의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 인가받은 사항을 변경할 때도 같습니다. 다만 경미한 사항은 신고로 가능합니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제16조 제3항 (2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것): 제2항에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우, 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지 소유자 동의를 얻어야 합니다.
구 도시 및 주거환경정비법 시행령 (2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제27조: 경미한 사항의 변경에 대한 신고 수리 처분은 당초의 조합설립인가처분을 다툴 소의 이익을 소멸시키지 않습니다. 이 사건에서 제1, 2차 변경인가는 토지 또는 건축물 매매 등으로 인한 조합원 교체 또는 신규 가입에 해당하여 경미한 사항으로 보았습니다.
행정처분 하자의 중대·명백성 법리: 행정처분이 당연무효가 되려면 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대한' 것으로서 객관적으로 '명백'해야 합니다. 하자가 중대하더라도 그 법리 해석에 다툼의 여지가 있거나, 사실관계를 정확히 조사해야 비로소 밝혀질 수 있는 경우에는 '명백'하다고 볼 수 없으므로, 이때는 당연무효가 아닌 취소 사유에 해당합니다.
재건축이나 재개발 사업에서 조합 설립 시 법에서 요구하는 주민 동의 요건을 정확히 충족하는 것이 매우 중요합니다. 특히 '주택단지가 아닌 지역'이 포함된 경우의 동의 요건인 '토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상'은 토지 소유자, 건축물 소유자, 그리고 토지 및 건축물 소유자를 모두 포함하는 총인원수를 기준으로 80% 이상의 동의를 얻어야 합니다. 단순히 토지나 건축물 중 하나의 소유자 동의율만 높다고 하여 요건을 충족하는 것이 아님을 유의해야 합니다. 행정청의 인가 처분에 하자가 있더라도 그 하자가 법규 해석상 논란의 여지가 있거나 명백하지 않은 경우에는 '당연무효'가 아닌 '취소 사유'가 될 수 있습니다. '당연무효'는 처분이 처음부터 아무런 효력이 없는 것을 의미하며, '취소 사유'는 처분은 일단 유효하게 성립하지만 소송 등을 통해 취소될 수 있음을 의미합니다. 이 차이는 향후 사업 진행 과정과 법적 다툼에서 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 조합 설립 단계부터 관련 법규를 면밀히 검토하고 전문가의 도움을 받아 절차를 진행하는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
