부동산 매매계약 후 소유권 이전과 건축주 명의 변경 요구 승소 판결

농업회사법인 A 주식회사가 피고 B으로부터 토지 및 신축건물을 매수하는 계약을 체결했으나, 피고 B이 소유권이전등기 및 건축주 명의변경을 이행하지 않아 발생한 분쟁입니다. 원고는 피고 B에게 매매계약에 따른 소유권이전등기 이행을 청구하고, 피고 B, C, D에게 건축허가 및 신고의 건축주 명의를 원고로 변경해 줄 것을 청구했습니다. 피고들은 계약 해지, 잔금 미지급, 동시이행 항변 등을 주장했으나, 법원은 원고의 청구를 모두 받아들였습니다.

관련 당사자

• 농업회사법인 A 주식회사 (원고): 토지와 신축될 건물을 매수한 매수인으로서, 매매대금 지급을 완료하고 소유권 이전 및 건축주 명의 변경을 요구한 법인입니다.
• B (피고): 원고에게 토지와 신축건물을 판매한 매도인으로, 매매계약의 주된 당사자입니다.
• C (피고): 피고 B의 남편으로, 신축건물 공사를 책임지고 일부 건축허가 명의를 소유했으며, 제2차 매매계약에서 피고 B의 채무를 연대보증했습니다.
• D (피고): 제2차 매매계약에서 피고 B의 채무를 연대보증했으며, 일부 건축허가 명의를 소유했습니다.

분쟁 상황

농업회사법인 A 주식회사는 2015년 12월 30일 피고 B과 토지 및 신축 예정인 모돈(母豚) 임신사, 분만사 등 축산 시설을 78억 원에 매수하는 1차 매매계약을 체결했습니다. 이후 2017년 7월 22일 매매대금을 7,072,750,000원으로 조정하고 피고 C과 D가 연대보증을 서는 2차 매매계약을 다시 맺었습니다. 이 계약서에는 건축물의 준공 전 건축주 명의를 원고로 변경하고 실제 소유주는 원고임을 확인한다는 특약사항이 포함되어 있었습니다. 원고는 계약금과 중도금을 지급했으며, 부동산에 설정된 채권최고액 30억 원의 근저당권이 말소될 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있다는 입장이었습니다. 또한, 피고 B에게 1,164,590,000원을 추가로 지급하여 매매대금을 모두 지급했다고 주장했습니다. 반면 피고 B은 원고 측이 신축건물 준공에 필요한 서류를 제공하지 않아 계약이 해지되었거나, 원고가 매매잔대금을 지급하지 않아 이행불능에 빠져 계약이 해지되었다고 주장했습니다. 아울러 원고가 잔금을 지급하지 않았으므로 소유권이전등기 의무와 잔금 지급 의무가 동시이행 관계에 있다고 항변했습니다. 피고들은 건축주 명의 변경에도 불응하여, 원고는 소유권이전등기와 건축주 명의변경을 요구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 피고 B이 원고에게 매매계약에 따라 별지1 목록 기재 부동산의 소유권이전등기를 이행해야 하는지 여부.
2. 원고가 매매대금 중 중도금과 잔금을 제대로 지급했는지, 특히 근저당권 말소와 관련하여 잔금 지급을 거절할 수 있는 권리가 있었는지 여부.
3. 피고 B, C, D가 이 사건 신축건물과 관련된 건축신고 및 건축허가의 건축주 명의를 원고로 변경해 줄 의무가 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 모두 받아들여 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 B은 원고에게 별지1 목록에 기재된 각 부동산에 대해 2017년 7월 22일 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행해야 합니다.
2. 피고 B, C, D는 각자 소유한 별지2 목록에 기재된 건축신고 및 건축허가의 건축주 명의를 원고로 변경하는 절차를 이행해야 합니다.
3. 소송비용은 피고들이 부담합니다.

결론

법원은 매수인인 원고가 매매계약에 따른 매매대금 지급 의무를 충분히 이행했거나, 부동산에 설정된 근저당권 문제로 인해 잔금 지급을 거절할 정당한 권리가 있었다고 판단했습니다. 특히 매도인이 근저당권을 말소하기 전까지 매수인이 채권최고액 상당의 잔금 지급을 거절할 수 있다는 법리를 적용했으며, 계약서 기재 내용을 바탕으로 중도금 지급 사실도 인정했습니다. 또한, 신축 중인 건물의 양수인은 건축주 명의변경이 필요하며, 매매계약 특약사항에 명의변경 동의가 명시되었으므로 피고들에게 명의변경 의무가 있다고 보아 원고의 모든 청구를 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

• 민법 제536조 제2항 (동시이행의 항변권의 예외)​: 이 조항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행해야 할 의무가 있더라도, 상대방의 이행이 현저히 곤란할 사유가 있을 때에는 상대방이 그 채무를 이행할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있다고 규정합니다. 본 사례에서는 매도인인 피고 B이 근저당권을 말소하여 완전한 소유권을 이전할 의무를 이행하지 않는 상황에서, 매수인인 원고가 먼저 잔금을 지급해야 할 의무가 있었더라도 근저당권이라는 위험이 존재했기 때문에 잔금 지급을 거절할 수 있는 근거가 되었습니다.
• 민법 제588조 (매수인의 대금지급거절권)​: 이 조항은 매매의 목적물에 대해 제3자가 권리를 주장하여 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있을 때, 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다고 정하고 있습니다. 본 사례에서 부동산에 설정된 채권최고액 30억 원의 근저당권은 원고가 완전한 소유권을 취득하는 데 위험 요인이었으므로, 원고는 이 근저당권이 말소될 때까지 해당 금액 상당의 잔금 지급을 거절할 수 있는 법적 권리가 있었습니다.
• 건축법 시행규칙 제11조 제1항 (건축관계자 변경신고)​: 이 규칙은 건축물의 건축주 등 건축 관계자를 변경하는 절차에 대해 규정합니다. 건축 중인 건물을 양수받은 사람이 공사를 계속하거나 준공 후 소유권보존등기를 신청하기 위해서는 건축주 명의를 변경해야 합니다. 이때 일반적으로 변경 전 건축주의 명의변경 동의서 등이 필요합니다. 만약 기존 건축주(매도인)가 정당한 이유 없이 명의 변경에 동의하지 않는다면, 양수인(매수인)은 법원의 판결을 통해 그 의사표시를 갈음하여 건축주 명의를 변경할 수 있습니다. 본 사례에서 법원은 매매계약의 특약사항을 근거로 피고들에게 건축주 명의 변경 의무가 있다고 판단했습니다.

참고 사항

• 계약서 작성 시 상세한 특약 명시: 부동산 매매, 특히 신축 예정이거나 신축 중인 건물에 대한 계약에서는 소유권 이전뿐만 아니라 건축주 명의 변경, 근저당권 말소 등 모든 조건과 이행 시기를 특약사항에 명확하고 구체적으로 기재해야 합니다. 본 사례에서는 건축주 명의 변경 동의 및 실제 소유주 확인 특약이 중요한 판결 근거가 되었습니다.
• 제한물권에 대한 대금 지급 거절권 활용: 매매 대상 부동산에 근저당권과 같은 제한물권이 설정되어 있다면, 매수인은 매도인이 해당 권리를 말소하여 완전한 소유권을 이전할 때까지 채권최고액에 상당하는 잔금의 지급을 거절할 수 있습니다. 이는 매수인의 정당한 권리이므로, 매도인의 이행 지체 시 적극적으로 활용할 수 있습니다.
• 모든 대금 지급 증빙 철저: 계약금, 중도금, 잔금 등 모든 매매대금 지급 내역은 금융기관을 통한 이체, 영수증 수령 등 객관적인 증빙 자료를 반드시 확보해야 합니다. 본 사례에서 계약서 문구와 서명, 날인이 중도금 지급의 중요한 증거가 되었듯이, 추가로 지급하는 금액도 그 목적을 명확히 하고 증빙을 남기는 것이 중요합니다.
• 건축주 명의 변경의 필요성 인식: 건축 중인 건물을 매수하는 경우, 준공 후 소유권보존등기 및 공사 계속을 위해 건축주 명의 변경은 필수적입니다. 만약 기존 건축주가 명의 변경에 협조하지 않는다면, 계약서상의 약정을 근거로 법원의 판결을 받아 강제적으로 명의를 변경할 수 있습니다.
• 상대방의 이행 지체에 대한 대응: 매도인이 소유권 이전이나 근저당권 말소 등 의무를 이행하지 않는다면, 매수인은 자신의 채무(잔금 지급)를 일시적으로 거절할 수 있는 동시이행 항변권을 행사할 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 자신의 채무 이행 준비는 완료되어 있어야 합니다.