전세금 못 돌려받은 세입자와 집주인의 조정 사건

임차인 A는 임대인 C로부터 임차한 부동산의 보증금 1억 6천만원을 계약 종료 후에도 반환받지 못하여 소송을 제기했습니다. 해당 부동산에 강제경매 개시 결정이 내려지자 임차인은 계약 해지 의사를 통보했고 임차권등기명령을 받았습니다. 법원의 조정을 통해 임대인은 보증금을 분할하여 지급하고 지연 시 추가금을 지급하기로 합의했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약의 임차인으로 보증금을 반환받아야 하는 채권자
• 피고 C: 임대차 계약의 임대인으로 보증금을 반환해야 하는 채무자

분쟁 상황

원고 A는 2021년 5월 31일 피고 C와 보증금 1억 6천만원에 주택 임대차 계약을 체결하고 2023년 6월 15일까지 계약 기간을 갱신했습니다. 그런데 2024년 11월 14일 해당 부동산에 강제경매 개시 결정이 내려지자, 원고 A는 2025년 5월 7일 내용증명우편으로 계약 해지 의사를 통보했습니다. 임대차 계약은 2025년 6월 14일 기간 만료로 종료되었으나, 피고 C는 보증금을 반환하지 않았습니다. 이에 원고 A는 2025년 7월 24일 임차권등기명령을 받고 현재까지 해당 주택에 거주하며 보증금 반환을 요구했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약이 종료된 후 임대인이 임차보증금을 반환하지 않을 때 임차인이 취할 수 있는 조치와 임대인의 보증금 반환 의무에 관한 다툼입니다. 특히, 임대 주택에 강제경매가 개시된 상황에서 임차인의 계약 해지 통보와 임차권등기명령의 법적 효력도 쟁점이 됩니다.

법원의 판단

법원의 조정 결과, 피고(임대인)는 원고(임차인)에게 1차로 2025년 12월 31일까지 3,000만원을, 2차로 2026년 2월 28일까지 나머지 1억 3,000만원을 일시에 지급하기로 했습니다. 만약 지연될 경우 미지급금에 1,500만원을 추가하고, 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급해야 합니다. 원고는 보증금 전액을 반환받는 동시에 임차목적물을 피고에게 인도하고 임차권등기 말소 절차를 이행하며 말소 비용은 피고가 부담하기로 했습니다. 소송 및 조정 비용은 각자 부담합니다.

결론

임대인 C는 임차인 A에게 총 1억 6천만원의 임대차보증금을 조정조항에 따라 분할 지급하고, 임차인 A는 보증금을 전부 돌려받는 동시에 주택을 인도하고 임차권등기를 말소하며, 지연 시 임대인은 추가 지연손해금을 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령): 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있으며, 보증금을 반환받기 전까지는 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다. 이 사안에서 원고는 임차권등기명령을 통해 보증금 반환의무 이행을 압박하고 자신의 권리를 보호했습니다. 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 및 민법 제635조(기간의 정함이 없는 임대차의 해지통고): 임차인이 적법하게 계약 해지를 통보하면 일정 기간이 지난 후 임대차 계약은 종료되며, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 특히 주택에 경매가 개시되는 등 임대차를 유지하기 어려운 사유가 발생하면 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 민법 제379조(법정이율) 및 민사소송법 제213조(가집행선고): 금전 채무의 이행을 지체할 경우, 채무자는 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 본 사안에서는 연 12%의 높은 지연손해금율이 합의되었는데, 이는 채무불이행에 대한 강력한 제재이자 채권자의 손해를 보전하기 위한 조치입니다. 동시이행의 항변권(민법 제536조): 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 및 임차권등기 말소 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 한쪽이 의무를 이행할 때까지 다른 쪽은 자신의 의무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 조정 조항에서도 보증금 전액 변제와 동시에 주택 인도 및 임차권등기 말소를 명시하여 이러한 법리가 반영되었습니다.

참고 사항

임대차 계약 기간 만료 전 최소 2개월 전까지는 임대인에게 계약 갱신 거절 또는 해지 의사를 명확히 통보해야 합니다 (주택임대차보호법 기준). 내용증명우편과 같은 공식적인 방법을 사용하는 것이 증거 확보에 유리합니다. 임대 주택에 강제경매가 개시되거나 소유권 분쟁 등 중대한 문제가 발생한 경우, 계약 기간 만료 전이라도 임대인과 협의하여 계약 해지를 고려할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있는 권리를 확보하는 것이 중요합니다. 이는 이사 후에도 보증금 반환 채권을 보호하는 효과가 있습니다. 보증금 반환이 지연될 경우, 임대인에게 내용증명 등을 통해 지연이자 발생을 통지하고 법정 이자 또는 합의된 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 소송 대신 조정 절차를 활용하면 당사자 간 합의를 통해 신속하고 유연하게 분쟁을 해결할 수 있으며, 법원의 조정 결정은 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 임대차 계약 시 전입신고, 확정일자를 받아두어 대항력과 우선변제권을 미리 확보해두는 것이 유사 상황 발생 시 임차인의 보증금을 지킬 수 있는 가장 기본적인 방법입니다.