가로주택정비사업 공동시행계약 무효 확인 사건

피고 가로주택정비사업조합은 원고 주식회사 A를 공동시행자로 선정하고 공동시행계약을 체결했습니다. 이후 피고는 원고의 계약 미이행을 이유로 계약 해지를 통보했고 원고는 건축심의 인가를 받았으므로 약정된 공동시행 수수료 중 2차 중도금을 지급하라고 청구했습니다. 이에 대해 피고는 원고가 정비사업전문관리업자 등록을 하지 않았고 경쟁입찰 절차도 거치지 않았으므로 이 사건 공동시행계약이 강행규정을 위반하여 무효라고 주장했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (피고 조합과 공동시행계약을 체결한 회사)
• 피고: B 가로주택정비사업조합 (가로주택정비사업을 시행하는 조합)

분쟁 상황

B 가로주택정비사업조합은 대구 남구 C 일원에서 정비사업을 추진하며 2022년 7월 27일 임시총회를 통해 주식회사 A를 공동시행자로 선정했습니다. 2022년 9월 7일에는 주식회사 A와 공동시행계약을 체결하고, 공사도급계약 및 금전소비대차계약을 통해 시공사 F로부터 자금을 확보한 후 A에게 계약금과 1차 중도금을 지급했습니다. 그러나 2023년 3월 3일 피고 조합은 원고 회사가 업무를 소홀히 한다며 계약 해지를 통보하고 기지급된 공동시행 수수료 중 4억 원의 반환을 요청했습니다. 원고 회사는 이를 수용할 수 없다는 의사를 표했고, 피고 조합은 2023년 3월 27일 계약 해지를 최종 통보했습니다. 원고 회사는 피고 조합이 원고의 주도 하에 건축심의 인가를 받았으므로 공동시행 수수료 중 2차 중도금 2억 350만 원 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고 조합이 원고 회사를 공동시행자로 선정한 계약이 구 소규모주택정비법 및 도시정비법, 그리고 조합의 정관이 정하는 강행규정을 위반하여 무효인지 여부가 이 사건의 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고의 지위가 형식상 공동시행사이지만 실질적으로는 구 소규모주택정비법상의 '정비사업 전문관리업자' 또는 피고 정관상의 '외주 용역업체'에 해당한다고 판단했습니다. 원고가 정비사업 전문관리업자로 등록하지 않았고 경쟁입찰 방식으로도 선정되지 않았으므로 피고 조합과 체결한 공동시행계약은 관련 강행규정을 위반하여 무효라고 보았습니다. 따라서 원고의 공동시행 수수료 청구는 이유 없다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 정비사업 관련 법령의 강행규정 위반 여부가 핵심 쟁점이 되었습니다.

1. 구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(구 소규모주택정비법) 및 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)의 준용: 구 소규모주택정비법 제56조 제1항은 정비사업전문관리업자 관련 조항에 대해 도시정비법을 준용하도록 하고 있습니다.

   • 도시정비법 제102조 제1항: 정비사업전문관리업을 하려는 자는 시장·군수 등의 등록을 해야 하며, 등록하지 않은 자는 해당 업무를 할 수 없습니다.
   • 구 소규모주택정비법 제21조 제2항: 공동시행자 또는 시공자 등 주요 협력업체 선정 시 경쟁입찰 방식을 따르도록 규정하고 있습니다.

2. 강행규정 위반의 무효: 대법원 판례(대법원 2017. 5. 30. 선고 2014다61340 판결 등)는 구 도시정비법(2013. 3. 23. 개정 전) 제11조 제1항 본문과 같이 시공자 선정에 경쟁입찰을 의무화한 규정을 강행규정으로 보며, 이를 위반한 입찰 및 선정 결의는 무효라고 판단합니다.

   • 이러한 규정들은 정비사업의 투명성과 공정성을 확보하고 조합원의 이익을 보호하기 위한 것으로, 위반 시 형사처벌 조항까지 있어 법적 구속력이 매우 강합니다.
   • 비록 형식적으로는 '공동시행계약'으로 명칭 되었어도, 계약의 실질적인 내용이 정비사업전문관리업자가 수행하는 업무와 동일하다면, 해당 법령의 강행규정이 적용됩니다.

3. 조합 정관의 효력: 주택재개발 정비사업조합의 정관은 조합과 조합원을 구속하는 자치법규로서, 조합 외부의 제3자를 보호하는 규정으로 보기는 어렵습니다.

   • 그러나 정관에서 '정비사업 전문관리업자, 분양대행사, 광고대행사 등의 외주용역업체' 선정 시 복수 업체 견적을 받아 총회 의결을 거치도록 규정(피고 정관 제14조 제2항)하고 있다면, 이러한 절차를 지키지 않은 계약은 정관 위반으로 무효가 될 수 있습니다.

법원은 원고가 정비사업 전문관리업자로 등록하지 않았고 경쟁입찰 방식도 거치지 않은 점, 그리고 원고의 업무가 실질적으로 정비사업 전문관리업자의 업무에 해당한다는 점을 종합하여 이 사건 공동시행계약이 강행규정을 위반하여 무효라고 판단했습니다. 형식적인 계약 명칭보다는 계약 내용의 실질을 파악하여 관련 법규의 적용 여부를 판단한 사례입니다.

참고 사항

정비사업이나 유사한 대규모 프로젝트에서 협력 업체를 선정할 때는 그 업체의 형식적인 명칭(예: 공동시행사)보다는 실질적으로 수행하는 업무의 성격을 면밀히 검토해야 합니다. 업무의 성격이 '정비사업 전문관리업자'나 '외주 용역업체' 등 법령이나 조합 정관에 특별한 자격 요건이나 선정 절차(예: 경쟁입찰, 등록 요건)가 규정된 경우, 반드시 해당 규정을 준수해야 합니다. 이러한 강행규정을 위반하여 체결된 계약은 무효가 될 수 있으므로, 초기 계약 단계에서부터 법률 및 정관상 요구되는 절차와 자격을 철저히 확인하고 이행해야 합니다. 계약 당사자들은 계약 체결 전 상대방의 자격 요건 충족 여부와 선정 절차의 적법성을 꼼꼼히 확인하여 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방해야 합니다.