부동산 개발을 위한 건물 인도 거부 및 권리금 계약 분쟁 사건

주식회사 A, B, C는 순천시 일대 주상복합 공동주택 신축사업을 추진하는 개발 법인들입니다. 이들은 2022년 3월, 피고 D로부터 사업 부지 내 토지와 건물을 50억 원에 매수하고 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 그러나 피고 D는 건물 인도를 거부하며, 원고 A의 대리인이라고 주장하는 J과 체결한 10억 원 규모의 '권리금계약'을 근거로 점유할 권원이 있다고 주장했습니다. 이 권리금계약은 원고 A이 기존 상가 임차인들에게 권리금을 지급하는 내용으로 되어 있었습니다. 원고들은 J이 원고 A의 허락 없이 인장을 위조하여 계약서를 작성했으며, J에게는 권리금 계약을 체결할 권한이 없었고, 피고가 표현대리 책임을 주장할 정당한 이유도 없다고 반박했습니다. 법원은 권리금 계약서의 인영이 위조되었고 J에게 계약 체결 권한이 없었으며, 피고가 표현대리를 주장할 만한 정당한 이유도 없다고 판단하여 원고들의 건물 인도 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A, 주식회사 B, 주식회사 C: 순천시 일대에 주상복합 공동주택 신축사업을 공동으로 추진하는 법인들입니다.
• 피고 D: 이 사건 부동산(토지 및 건물)의 전 소유자입니다. 피고의 대리인인 X가 사건 진행에 관여했습니다.
• J: 원고 A과 용역계약을 체결하여 이 사건 사업 부지 매입 및 인도 관련 업무를 수행한 인물로, 권리금 계약서 위조 및 관련 형사사건에 연루되었습니다.

분쟁 상황

원고들(주식회사 A, B, C)은 주상복합 신축사업을 위해 피고(D)로부터 토지와 건물을 매입하고 소유권 이전 등기를 완료했습니다. 그러나 피고는 건물을 인도하지 않고, 원고 A의 대리인이라고 주장하는 J과 맺은 '권리금 계약'에 따라 원고 A이 기존 임차인들에게 10억 원의 권리금을 지급할 의무가 있으므로 이를 받을 때까지 건물을 점유할 권리가 있다고 주장하며 인도를 거부했습니다. 원고들은 J이 권한 없이 계약서를 위조한 것이라고 주장하며 건물 인도를 요구했고, 이는 '권리금 계약'의 유효성 및 대리권 유무를 둘러싼 분쟁으로 발전했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 피고가 주장하는 '권리금 계약'이 원고 A에게 유효하게 성립하는지 여부 (즉, 계약서의 진정성립 및 J의 적법한 대리권 유무).
2. 설령 J에게 권한이 없었다 하더라도, 피고가 J에게 대리권이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 있어 민법 제126조에 따른 표현대리가 성립하는지 여부.
3. 위 쟁점들에 따라 피고가 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 다음과 같은 이유로 피고의 주장을 모두 배척하고 원고들의 청구를 인용했습니다.

1. 권리금계약서의 진정성립 및 J의 작성 권한 부정: 권리금계약서에 날인된 원고 A의 사용인감(이 사건 인감)은 원고 A의 실제 사용인감과 육안으로 보아도 글씨체 모양이 동일하지 않아 위조된 것으로 판단되었습니다. 또한, J은 원고 A의 허락 없이 임의로 인감을 만들고 이를 이용하여 사문서를 위조한 공소사실을 형사사건에서 인정한 바 있습니다. J의 용역계약상 대리권은 매매 및 인허가 관련 서류에 한정되었고, 10억 원 규모의 권리금 지급 계약을 체결할 권한은 없었습니다. 이 계약은 실제 임차인들에게 권리금을 지급할 목적이 아니라, 피고 측이 인도에 필요한 비용을 사업 주체로부터 보전받기 위해 형식적으로 작성된 것으로 보였습니다.
2. 표현대리 성립 부정: 원고 A이 J에게 부동산 매매계약 체결 업무를 위임한 사실이 있으므로 J의 기본대리권은 인정되지만, 피고가 J에게 권리금 계약을 체결할 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 없다고 보았습니다. 피고의 대리인 X는 J이 원고 A을 대리할 적법한 권한이 있는지 확인하지 않았고, 위임장이나 사용인감계 등을 요구한 사정도 없습니다. 또한, 이 권리금 계약은 원고 A에게 불리하고 피고에게 유리한 이례적인 내용이었음에도, X는 J의 대리권 유무를 확인하려는 주의를 기울이지 않았습니다. 오히려 X는 J을 통해 인도 비용을 받으려 했던 것으로 보여, J이 원고 A을 대리한 것이 아니라는 사실을 알고 있었을 가능성이 높다고 판단했습니다.

결론

법원은 피고가 원고들에게 50억 원의 매매대금을 모두 지급받았으므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다고 보았습니다. 피고의 권리금 계약 주장은 효력이 없고, 표현대리도 성립하지 않아 피고는 더 이상 건물을 점유할 권원이 없다고 결론 내렸습니다. 이에 따라 피고는 원고들에게 별지 목록 기재 각 부동산을 인도해야 하며, 소송 비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리)​: '대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다.' 이 조항은 대리인이 부여받은 권한을 넘어선 행위를 했더라도, 상대방이 그 대리권이 있다고 믿을 만한 합리적인 근거가 있었다면 본인이 책임을 지게 하는 규정입니다. 이 사건에서는 J에게 기본대리권(매매계약 업무)은 인정되었으나, 권리금 계약 체결에 대한 대리권이 있다고 피고가 믿을 만한 '정당한 이유'가 없다고 판단되어 표현대리가 성립하지 않았습니다.
2. 민사소송법 제358조 (문서의 진정성립의 추정)​: 문서에 날인된 인영이 작성명의인의 인장에 의해 현출된 것이라면, 특별한 사정이 없는 한 그 인영의 진정성립, 즉 날인 행위가 작성명의인의 의사에 기한 것임이 사실상 추정됩니다. 그러나 날인 행위가 작성명의인 이외의 자에 의해 이루어진 것임이 밝혀진 경우에는 이러한 사실상 추정은 깨어지며, 문서 제출자는 그 날인 행위가 작성명의인으로부터 위임받은 정당한 권원에 의한 것이라는 사실까지 증명해야 합니다. 이 사건에서는 권리금 계약서의 인영이 원고 A의 실제 인장과 다르다는 점, 그리고 J이 인장을 위조하여 사용했다는 형사사건에서의 인정 사실 등으로 인해 문서의 진정성립 추정이 깨졌습니다.

참고 사항

유사한 부동산 거래 또는 개발 사업 관련 상황에서 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다.

1. 대리인 권한 철저 확인: 대리인을 통해 계약을 체결할 경우, 대리인의 위임 범위와 권한을 서면(위임장, 법인인감증명서, 사용인감계 등)으로 명확히 확인하고, 본인에게 직접 확인하는 것이 중요합니다. 특히 금액이 크거나 이례적인 조건의 계약일수록 더욱 엄격한 확인이 필요합니다.
2. 계약서 및 인장 진위 확인: 계약서에 날인된 인영이 본인의 것인지 육안 대조를 넘어 필요시 전문가 감정을 통해 진위 여부를 확인해야 합니다. 이번 사례에서는 인영이 위조되었고, 대리인의 형사사건을 통해 위조 사실이 명확히 드러났습니다.
3. 거래 관행 및 상식 고려: 계약 내용이 일반적인 거래 관행과 상식에 비추어 이례적이거나 본인에게 현저히 불리하다고 판단될 경우, 대리인의 권한과 계약의 실질적인 목적을 더욱 면밀히 검토해야 합니다. 이 사건에서 개발 사업 주체가 기존 건물 인도를 위해 전 소유자에게 10억 원의 권리금을 지급하는 것은 이례적인 상황이었습니다.
4. 표현대리 인정 기준의 이해: 민법 제126조의 표현대리가 성립하려면 대리인에게 기본대리권이 있고, 상대방이 대리권이 있다고 믿은 데 '정당한 이유'가 있어야 합니다. 단순히 대리인이 인장을 소지하고 있었다는 사실만으로는 정당한 이유가 인정되지 않을 수 있으며, 상대방이 본인의 의사를 확인하려는 노력을 전혀 하지 않았다면 정당한 이유로 인정되기 어렵습니다.