아파트 건설 사업 자금 비리 및 조합 자금 횡령 사건

D 지역주택조합 추진위원회 위원장인 피고인 A와 부동산 개발업자인 피고인 B은 사업 초기 토지확보율이 낮고 자금이 부족한 상황임에도 토지확보율이 80% 이상이라고 거짓말하며 조합원 모집 대대행 보증금 3억 원과 '물딱지'라는 고금리 단기 투자 방식으로 6억 1천만 원을 편취했습니다. 피고인 A와 회사원 피고인 C는 대형 건설사와의 협력을 위해 실제보다 사업 진행 경과를 과장하여 23개의 부동산 매도동의서를 위조하고 이를 건설사에 제출했습니다. 피고인 A는 주택법을 위반하여 등록되지 않은 자신의 회사를 주택조합 업무대행사로 선정했습니다. 자금 부족에 시달리던 피고인 A는 자금관리 신탁사 R신탁과 금융기관 AU새마을금고를 상대로 허위 용역대금 청구, 위조 매매계약서 제출, 토지 매매대금 과다/중복 청구 등의 방법으로 총 8억 3,500만 원 이상을 편취했습니다. 또한 피고인 A는 자신이 실질적으로 운영하는 회사의 자금 2억 6천만 원 이상을 배우자, 내연녀, 내연녀의 딸 등을 허위 직원으로 등재하여 급여 명목으로 횡령했습니다. 피고인 B은 단독으로 '물딱지' 판매와 시공업체 선정 경비 명목으로 피해자 AA로부터 1억 6천만 원을 편취했습니다. 법원은 피고인 A의 배임 혐의와 피해자 O에 대한 사기 혐의는 증거 불충분으로 무죄를 선고했습니다.

관련 당사자

• 피고인 A: D 지역주택조합 추진위원회 위원장, 업무대행사 P 및 분양대행사 Q의 실질적 운영자
• 피고인 B: 부동산 개발업자, A의 주택조합 사업 동참자
• 피고인 C: 회사원, 부동산 매도동의서 위조 공모자
• 피해자 AA: D 지역주택조합 사업 조합원 모집 대행 계약자 및 투자자
• 피해자 R신탁: D 지역주택조합 사업 자금관리 대리사무 계약 신탁사
• 피해자 AU새마을금고: D 지역주택조합 추진위원회에 담보대출을 제공한 금융기관
• 피해자 Q: D 지역주택조합 사업의 분양대행사 (피고인 A가 횡령한 회사 자금의 피해자)
• 피해자 P: D 지역주택조합 사업의 업무대행사 (피고인 A가 횡령한 회사 자금의 피해자)
• 피해자 O: AM사 운영자, D 지역주택조합 사업 투자자 (피고인 A에 대한 사기 혐의는 무죄 판결)

분쟁 상황

피고인 A는 D 지역주택조합 추진위원회 위원장이자 관련 업무대행사 및 분양대행사의 실질적인 운영자로서 지역주택조합 사업을 총괄했습니다. 피고인 B은 2017년 10월경부터 A의 사업에 동참하여 조합원 모집, 자금 유치 등을 담당했습니다. 사업 초기 토지 확보율이 낮고 자금이 부족한 상황에서, 피고인 A와 B는 피해자들에게 토지 확보율이 80% 이상이라는 등 허위 사실을 고지하며 조합원 모집 대대행 계약 보증금과 '물딱지'라는 고금리 단기 투자 방식으로 자금을 끌어모았습니다. 또한, 대형 건설사와의 협력을 위해 실제보다 사업 진행 경과를 과장하기 위해 부동산 소유자 명의의 매도동의서를 위조했으며, 피고인 A는 주택법상 등록되지 않은 자신의 회사를 업무대행사로 선정했습니다. 이후 자금이 더욱 부족해지자 피고인 A는 자금관리 신탁사와 금융기관을 상대로 허위 용역대금 청구, 위조된 매매계약서 제출, 토지 매매대금 과다/중복 청구 등의 다양한 수법으로 조합 자금을 빼돌렸습니다. 개인적으로는 자신의 배우자와 내연 관계에 있는 사람, 그 딸 등을 회사 직원으로 허위 등재하여 급여 명목으로 회사 자금을 횡령하기도 했습니다. 피고인 B 또한 개인적으로 '물딱지' 판매 및 시공업체 선정 경비 명목으로 피해자에게 돈을 받아 개인적인 용도로 사용했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 사업 진행 과정에서 토지 확보 현황, 조합원 모집 상황 등 중요 정보를 허위로 고지하여 투자금을 편취했는지 여부, '물딱지'라는 고금리 단기 사채 방식으로 자금을 조달하며 변제 의사나 능력이 없었는지 여부, 부동산 매도동의서 등 사업 관련 서류를 위조하고 행사하여 건설사를 속였는지 여부, 주택법상 등록되지 않은 업체에 주택조합 업무를 대행하게 한 위법성 여부, 허위 용역대금 청구, 위조 매매계약서, 매매대금 과다/중복 계상 등 다양한 방식으로 조합 자금을 편취했는지 여부, 배우자, 내연녀 등에게 허위 급여를 지급하여 회사 자금을 횡령했는지 여부, 무죄 판결된 배임 혐의에 대해 긴급 사업자금 마련 목적의 형식적 등기 이전으로 보아 손해 발생이 없었는지 여부, 무죄 판결된 사기 혐의에 대해 피해자가 기망 사실을 인지하고 있었으며 용도를 지정하지 않은 활동비로 볼 수 있는지 여부.

법원의 판단

피고인 A: 징역 3년에 처하며, 이 판결 확정일부터 5년간 위 형의 집행을 유예합니다. 2022고합64호 사건 공소사실 중 배임 혐의와 피해자 O에 대한 사기 혐의는 각각 무죄로 판결되었습니다. 배상신청인의 신청은 각하되었습니다.

피고인 B: 징역 1년 6월에 처하며, 이 판결 확정일부터 3년간 위 형의 집행을 유예합니다.

피고인 C: 징역 8월에 처하며, 이 판결 확정일부터 2년간 위 형의 집행을 유예합니다.

결론

법원은 피고인 A와 B가 지역주택조합 사업의 토지 확보 현황 및 사업 진행 상황을 허위로 고지하여 피해자 AA로부터 수억 원을 편취하고 '물딱지' 방식으로 자금을 모은 사기 혐의를 인정했습니다. 피고인 A와 C은 부동산 매도동의서를 위조하고 행사한 사문서위조 및 행사 혐의가 인정되었습니다. 피고인 A는 주택법을 위반하여 미등록 업체에 업무를 대행하게 했고, 신탁사 및 새마을금고를 상대로 허위 용역대금, 위조 매매계약서, 매매대금 과다/중복 계상 등의 다양한 방법으로 수억 원을 편취했습니다. 또한 피고인 A는 자신이 운영하는 회사의 자금을 배우자나 내연녀에게 허위 급여로 지급하는 방식으로 횡령한 사실도 인정되었습니다. 피고인 B은 단독으로 '물딱지' 판매 및 시공업체 선정 경비 명목으로 피해자에게 돈을 편취한 혐의가 인정되었습니다. 그러나 피고인 A의 배임 혐의에 대해서는 긴급한 사업자금 마련을 위한 형식적 등기 이전으로 보아 재산상 손해나 이득이 발생했다고 보기 어렵다며 무죄를 선고했습니다. 피해자 O에 대한 사기 혐의 역시 피고인이 기망을 인지했다고 단정하기 어렵고 피해자도 기망을 인지했을 가능성이 있으며, 돈의 용도가 활동비였으므로 기망으로 인한 처분행위로 보기 어렵다며 무죄를 선고했습니다.

연관 법령 및 법리

사기죄 (형법 제347조 제1항 및 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항): 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상 이득을 취득할 때 성립하는 범죄입니다. 이 사건에서는 피고인들이 사업의 토지 확보 현황, 조합원 모집 가능성, 보증금이나 투자금 변제 의사나 능력 등에 대해 거짓 정보를 제공하여 피해자로부터 거액의 돈을 받은 행위가 사기죄에 해당한다고 보았습니다. 특히 편취 금액이 5억 원 이상인 경우 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용되어 더욱 중하게 처벌될 수 있습니다. 사문서위조 및 위조사문서행사죄 (형법 제231조, 제234조): 권리·의무 또는 사실증명에 관한 타인의 문서를 위조하거나 위조된 문서를 행사하는 행위를 처벌합니다. 피고인 A와 C은 건설사와의 MOU 체결을 위해 실제 소유자 명의의 부동산 매도동의서를 위조하고 이를 건설사에 제출함으로써 이 죄가 인정되었습니다. 주택법 위반 (주택법 제101조 제1호, 제11조의2 제1항): 주택조합의 업무대행은 주택법에 따라 등록사업자 등 자격을 갖춘 자에게만 맡겨야 합니다. 피고인 A가 등록사업자가 아닌 자신이 실질적으로 운영하는 회사에 주택조합 업무를 대행하게 한 행위는 주택법 위반으로 처벌받았습니다. 업무상횡령죄 (형법 제356조, 제355조 제1항): 타인의 재물을 보관하는 자가 업무상의 임무에 위배하여 그 재물을 횡령하거나 반환을 거부할 때 성립합니다. 피고인 A는 자신이 운영하는 회사의 위원장으로서 회사 자금을 투명하게 관리해야 할 업무상 임무가 있었음에도 불구하고, 배우자나 내연녀 등에게 허위 급여를 지급하는 방식으로 회사 자금을 개인적인 용도로 사용한 행위가 이에 해당합니다. 공동정범 (형법 제30조): 2인 이상이 공동으로 범죄를 실행한 경우 각자를 그 죄의 정범으로 처벌합니다. 피고인 A와 B의 사기, 피고인 A와 C의 사문서위조 및 위조사문서행사 혐의에 공동정범 법리가 적용되었습니다. 무죄 판단 (형사소송법 제325조): 공소사실이 합리적 의심의 여지 없이 증명되지 않을 경우 법원은 무죄를 선고합니다. 피고인 A의 배임 혐의에 대해서는 긴급한 사업자금 마련을 위한 형식적인 소유권이전등기로 보았고, 그 과정에서 피고인에게 재산상 이득이 발생했거나 추진위원회에 손해가 발생했다고 보기 어렵다는 이유로 무죄가 선고되었습니다. 또한 피해자 O에 대한 사기 혐의는 피고인의 기망 고의를 단정하기 어렵고 피해자도 기망 사실을 인지했을 가능성이 있다는 등의 이유로 무죄가 선고되었습니다.

참고 사항

지역주택조합 사업은 일반 아파트 분양과 달리 사업 진행의 불확실성이 크고 토지 확보, 조합원 모집, 인허가 등 다양한 단계에서 지연되거나 무산될 위험이 있습니다. 높은 수익률만 내세우는 광고에 현혹되지 말고, 반드시 사업 부지의 토지 확보율, 조합원 모집 현황, 자금 관리의 투명성, 업무대행사의 자격 등을 철저히 확인해야 합니다. '물딱지'와 같이 단기간에 원금과 고액의 이자를 약속하는 투자 제안은 사기일 가능성이 높습니다. 자금 조달 방식이 불분명하고 상식 밖의 수익률을 제시하는 투자에는 각별한 주의가 필요합니다. 어떠한 계약을 체결하거나 자금을 지급할 때는 상대방의 말만 믿지 말고, 반드시 관련 법률에 따른 인허가 서류, 토지 소유권 또는 사용권원 증빙 서류, 자금관리 계약서, 업무대행 계약서 등을 면밀히 검토하고 공식적인 절차를 통해 진위 여부를 확인해야 합니다. 위조된 서류를 통해 기망하는 경우가 많으므로 신중한 접근이 필요합니다. 회사의 임직원은 회사 자금을 사적인 용도로 유용하거나 허위로 지출하는 행위가 업무상 횡령 또는 배임에 해당하여 법적 처벌을 받을 수 있습니다. 모든 자금 집행은 반드시 투명하게 이루어져야 하며, 정당한 목적과 절차에 따라 이루어졌음을 증명할 수 있는 자료를 갖춰야 합니다. 지역주택조합 사업의 경우 조합원들은 사업 진행 상황, 자금 집행 내역 등 주요 정보에 대해 투명한 공개를 요구할 권리가 있습니다. 정보가 제대로 공개되지 않거나 의심스러운 부분이 있다면 적극적으로 문제를 제기하고 확인해야 합니다. 사기나 횡령 등의 피해가 발생했다고 의심될 경우, 즉시 수사기관에 신고하고 법적 절차를 밟아 피해 회복을 모색해야 합니다. 시간을 지체할수록 피해 회복이 어려워질 수 있습니다.