대항력의 유지

전입세대확인서의 열람·교부

• 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 해당 건물 또는 시설의 소재지에 주민등록이 되어 있는 세대주와 주민등록표 상의동거인(말소 또는 거주불명 등록된 사람 포함)의 성명과 전입일자를확인할 수 있는 전입세대확인서의 열람 또는 교부를를 신청할 수 있습니다(「주민등록법」 제29조의2제1항·제2항제1호 및 제2호).

  • 해당 건물 또는 시설의 소유자 본인이나 그 세대원, 임차인 본인이나 그 세대원, 매매계약자 또는 임대차계약자 본인

  • 해당 건물 또는 시설의 소유자, 임차인, 매매계약자 또는 임대차계약자 본인의 위임을 받은 사람

• 전입세대확인서는 전국 읍·면·동 주민센터에서 발급 가능(온라인 열람 또는 교부 불가)

  • 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의6제2항에 따른 부동산거래관리시스템(RTMS)의 확정일자 부여('14. 1. 1. 이후 부여받은 사람) 사실로 임차인 여부를 확인하는 것에 동의하면 임대차 계약서 제출 없이도 전입세대 확인 가능

  • 만약, 기존에 세입자가 있다면 잔금 지급 전에 기존 세입자가 보증금을 받고 퇴거했는지 확인하는 것이 안전합니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털 사이트(https://www.khug.or.kr/jeonse)-전세사기피해 예방-전세사기 유형별 사례 및 대처방안-계약한 직후-이사를 갔는데 아직 세입자가 있어요?! 이중계약 참조].

대항력의 확보

• “대항력”이란 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생기는 것을 의미합니다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 참조).

• 여기서, 대항력이 생기는 시점인 ‘익일’은 익일 오전 영시를 의미합니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).

  • 예를 들어, 홍길동이 2024. 10. 3. 임차주택을 보증금 2억원에 임차하여 2024. 10. 15. 15:00에 전입신고를 한 경우, 2024. 10.16. 00:00부터 대항력 발생

우선변제권의 확보

• 위 대항력과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여보증금을 변제받을 권리를 획득합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2).

• 확정일자는 주택 소재지의 담당 행정복지센터나 등기소, 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp) 또는‘주택 임대차 계약 신고’를 통해부여받을 수 있습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse)-전세사기 피해 예방-계약 체결 후 유의사항-대항력과 우선변제권 참조].

주택 임대차 계약 신고제

임대차 계약을 체결한 경우 다음의 사항에 따라 주택 임대차 계약을 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제1항 본문 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제6조의2제1항).  1. 신고 대상: 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약  2. 신고 방법: 주택 소재지를 관할하는 신고 관청에 임대인 및 임차인 공동 신고(일방이 국가등인 경우 국가등이 신고)   * 다만, 일방이 신고를 거부하는 경우 임대차계약서, 주택 임대차 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 서류 등을 제출하여 단독 신고 가능  3. 신고 기한: 임대차계약 체결일부터 30일 이내  4. 신고 내용  가. 임대차계약당사자의 인적사항  √ 자연인인 경우: 성명, 주소, 주민등록번호(외국인인 경우에는 외국인등록번호) 및 연락처  √ 법인인 경우: 법인명, 사무소 소재지, 법인등록번호 및 연락처  √ 법인 아닌 단체의 경우: 단체명, 소재지, 고유번호 및 연락처  나. 임대차목적물(주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약인 경우 그 권리의 대상인 주택을 말함)의 소재지, 종류, 임대 면적 등 임대차 목적물 현황  다. 보증금 또는 월 차임  라. 계약 체결일 및 계약 기간  마. 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따른 계약갱신요구권의 행사 여부(갱신한 경우만 해당)  바. 해당 주택 임대차 계약을 중개한 개업공인중개사의 사무소 명칭, 사무소 소재지, 대표자 성명, 등록번호, 전화번호 및 소속공인중개사 성명   * 부동산거래계약시스템(https://rtms.molit.go.kr/) 을 통해 주택 임대차 계약을 체결한 경우 임대차계약당사자가 공동으로 임대차 신고서를 제출한 것으로 봄

보증금 중 일정액의 보호

• 또한, 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을권리가 있습니다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춰야 합니다(「주택임대차보호법」 제8조제1항).

• 우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액 및 임차인의 범위는 다음과 같습니다(「주택임대차보호법시행령」 제10조 및 제11조).

소액보증금의 우선변제

우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위(다음의 금액 이하)  1. 서울특별시: 5천500만원  2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원  3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원  4. 그 밖의 지역: 2천500만원  우선변제를 받을 임차인의 범위  1. 서울특별시: 1억6천500만원  2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원  3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원  4. 그 밖의 지역: 7천500만원 * 지역별 소액임차인의 범위 등에 관한 자세한 사항은 [대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)-자료센터-소액임차인의 범위 등 안내] 참조.

• 그 밖에 대항력 등에 관한 자세한 사항은 이 사이트 책자형 생활법령 『주택임대차』에서확인할 수 있습니다.