손해배상
원고는 공인중개사를 통해 다가구주택을 임차했으나, 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 이를 속여 계약을 체결하고 1억 1천만 원의 보증금을 편취당한 사건입니다. 법원은 임대인에게 사기로 인한 손해배상 책임을 인정하고, 중개보조원과 공인중개사에게는 중개대상물 확인·설명의무 위반으로 인한 손해배상 책임을 인정했습니다. 다만 임차인에게도 스스로 권리관계를 확인하지 않은 과실이 인정되어 중개사 및 한국공인중개사협회의 책임은 3천만 원으로 제한되었습니다.
원고는 2022년 5월, 공인중개사 F이 운영하는 사무실의 중개보조원 E를 통해 피고 C 소유의 다가구주택을 임대차보증금 1억 1천만 원에 임차했습니다. 당시 건물은 피고 C의 어머니인 피고 D이 실질적으로 관리했습니다. 중개 과정에서 피고 F과 E는 건물에 1억 4,880만 원 상당의 근저당권이 설정되어 있음을 설명했으나, 선순위 보증금에 대해서는 '임대인에게 구두로 확인했으나 알 수 없고, 관련 자료 제출에 응하지 않았다'는 취지로만 설명하고 중개대상물 확인·설명서에 기재했습니다. 원고는 입주 후 해당 건물에 이미 다른 선순위 임차인들이 총 3억 7천1백만 원의 보증금으로 거주하고 있으며, 피고 D이 이들에게 보증금을 돌려주지 못해 채무초과 상태라는 사실을 알게 되었습니다. 피고 D은 실제로 채무초과 상태에서 원고에게 선순위 보증금이 없다고 속여 보증금을 편취한 혐의로 기소되어 징역 3년 6개월을 선고받았습니다. 이에 원고는 보증금을 돌려받지 못하게 되자, 임대인 C, D과 중개인 E, F, 그리고 공인중개사 협회를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 임대인 C와 D이 원고를 속여 임대차보증금을 편취한 사기 행위에 대한 손해배상 책임이 있는지 여부입니다. 둘째, 공인중개사 E와 F이 임대인의 사기 범행에 공모하거나 가담했는지, 또는 중개대상물 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 원고에게 손해를 입혔는지 여부입니다. 셋째, 공인중개사 F이 가입한 공제계약에 따라 한국공인중개사협회가 원고에게 공제금을 지급할 책임이 있는지 여부입니다. 넷째, 원고에게도 임대차 계약 전 다가구주택의 권리 관계 등을 충분히 확인하지 않은 과실이 있는지, 있다면 어느 정도의 책임이 제한되어야 하는지 여부입니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
법원은 임대인인 피고 D이 채무초과 상태임에도 선순위 보증금이 없는 것처럼 원고를 속여 보증금 1억 1천만 원을 편취한 사기 행위를 인정하여, 피고 C와 D에게 전액 손해배상 책임을 지도록 했습니다. 또한 공인중개사 F과 중개보조원 E는 다가구주택 중개 시 임차인에게 임대차보증금 회수 위험성을 충분히 설명하고 선순위 임대차 관계를 적극적으로 확인하도록 조언해야 하는 '더 높은 주의의무'를 위반했다고 보아 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다. 공인중개사 협회 역시 공제계약에 따라 중개사고에 대한 책임을 부담하게 되었습니다. 다만, 원고 또한 임대인 측의 말만 믿고 스스로 다른 임대차 관계나 임대인의 재정 상태를 확인하지 않은 과실이 있다고 보아, 중개사와 협회의 책임은 원고가 입은 손해액 중 3천만 원으로 제한되었습니다.
이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리들이 적용되었습니다.
다가구주택 임대차 계약 시에는 아래 사항들을 반드시 확인하고 신중하게 판단해야 합니다.
