부동산 매매/소유권
원고인 시어머니가 피고인 며느리에게 펜션 건물의 인도를 요구하고 월세 지급을 청구했으나, 법원은 피고가 제출한 임대차 계약서가 유효하게 성립되었고 차임 연체 사실도 인정되지 않아 임대차 계약이 여전히 존속한다고 판단하며 원고의 청구를 기각한 사건입니다.
원고 A는 자신의 아들 F에게 펜션을 운영하게 하기 위해 2018년 4월 F와 임대차 계약을 맺었습니다. F는 보증금 5,000,000원에 월 차임 1,000,000원(실제로는 원고의 대출 이자로 갈음)으로 펜션 일부를 임차하고, 나머지 동은 무상으로 임대받았습니다. 2018년 11월부터 F와 그의 아내인 피고 B는 펜션 4개 동 전체를 운영했습니다.
2020년 6월, F와 피고 B의 혼인 관계가 파탄에 이르자 피고 B는 고성군청에 펜션 영업자 지위 승계 신고를 하여 대표자 명의를 F에서 피고 B로 변경했습니다. 이때 피고가 원고로부터 펜션을 임차했다는 내용의 2020년도 임대차계약서가 제출되었습니다.
2020년 7월부터 피고 B는 원고에게 매달 펜션 대출금의 고정 이자인 1,400,000원을 지급하며 펜션을 운영했습니다. 2023년 2월 28일, 피고 B는 보증금 100,000,000원, 월 차임 1,400,000원, 임대차 기간 2023년 2월 28일부터 2033년 2월 27일까지로 하는 임대차계약서(2023년도 임대차계약서)를 속초세무서에 제출하여 확정일자를 받았습니다.
원고는 피고 B가 2020년도 및 2023년도 임대차계약서를 위조하여 사업자등록 명의를 변경하고 임대차 기간을 조작했다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 임대차 계약이 F와의 계약 종료일인 2023년 4월 20일에 만료되었거나 피고의 차임 미지급으로 해지되었으므로 펜션 건물을 인도하라고 청구했습니다.
피고의 펜션 영업자 지위 승계 및 사업자등록 명의 변경이 원고의 동의를 얻어 이루어졌는지 여부와 2020년 및 2023년 작성된 임대차계약서의 진정성립 및 유효성, 그리고 원고와 피고 사이의 임대차 계약 종료 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 2020년 피고로의 영업자 지위 승계 및 사업자등록 변경이 원고의 의사에 따라 이루어졌을 가능성이 크고, 2023년도 임대차계약서 또한 진정하게 성립된 것으로 추정되며 피고의 차임 연체 사실도 인정되지 않는다고 보았습니다. 이에 따라 원고와 피고 사이의 임대차 계약이 2033년 2월 27일까지 존속하므로 피고에게 펜션을 점유할 권리가 있다고 판단하여 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.
민사소송법 제358조(사문서의 진정의 추정)는 사문서에 작성명의인의 서명이나 날인, 또는 무인이 있는 때에는 그 문서가 진정하게 작성된 것으로 추정된다고 규정하고 있습니다. 이는 사적으로 작성된 문서의 신뢰성을 법적으로 인정하여, 문서에 찍힌 인감이나 서명이 진실한 것으로 확인되면, 그 문서 내용 또한 특별한 반증이 없는 한 사실로 인정될 가능성이 높다는 의미입니다.
이 사건에서 법원은 2023년도 임대차계약서의 임대인(원고) 명의 부분이 원고 스스로 작성했음을 인정한 이상, 해당 문서 전체가 진정하게 성립되었다고 추정했습니다. 원고가 임차인란과 계약내용란이 위조되었다고 주장했지만, 임대인란의 서명 또는 날인이 본인이 했다는 점을 부인하지 못했기 때문에 법적 추정력이 발생한 것입니다. 원고는 이 추정력을 뒤집을 만한 명확한 증거를 제시하지 못했고, 이에 따라 최종적으로 임대차계약서의 유효성이 인정되어 피고의 주장이 받아들여졌습니다. 이 법리는 문서의 신뢰성을 확보하고 법적 안정성을 높이는 중요한 역할을 합니다.
가족 간의 임대차나 사업 운영 시에도 계약 내용을 명확하게 문서화하고 서명, 날인을 정확하게 하는 것이 매우 중요합니다. 특히 임대 기간, 보증금, 월세, 임대 범위, 권리와 의무 등을 상세히 기재해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
사업자등록 명의 변경이나 영업자 지위 승계 등 중요한 행정 절차 진행 시에는 관련 서류를 꼼꼼히 확인하고 양 당사자의 명확한 동의를 받아야 합니다. 단순히 구두 합의에만 의존해서는 안 됩니다.
계약 내용에 변동이 생기거나 추가적인 합의가 있을 경우, 이를 반드시 서면으로 변경 계약서를 작성하거나 합의 내용을 명확히 기록해 두어야 합니다. 구두 합의는 법적 분쟁 시 증명하기 어렵습니다.
월세 등 금전 지급 내역은 송금 기록, 영수증, 계좌 이체 내역 등 객관적인 증빙 자료를 명확하게 남겨두어야 차임 연체 등과 같은 주장에 효과적으로 대응할 수 있습니다.
