지역주택조합 업무대행 계약 무효 확인 판결

주식회사 A(원고)는 B 지역주택조합(피고)과 2018년 5월 24일 이 사건 주택사업에 대한 업무대행 용역계약을 체결하고, 미지급된 용역비 약 19억 원의 지급을 청구했습니다. 원고는 용역 업무를 수행하여 용역비가 발생했으며, 설령 계약이 무효라 해도 피고가 부당이득을 얻었으므로 이를 반환해야 한다고 주장했습니다. 그러나 피고는 이 사건 용역계약이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'에 해당하여 반드시 조합 총회 의결을 거쳐야 함에도 이를 거치지 않았으므로 무효라고 주장했습니다. 법원은 주택법령 및 조합 규약에 따라 총회 의결이 없었던 이 사건 용역계약은 무효라고 판단했습니다. 또한 원고가 수행했다는 용역 업무로 인해 피고가 법률상 원인 없이 현존하는 이득을 얻었다고 보기 어렵다며 부당이득 반환 청구도 기각했습니다. 결론적으로 법원은 원고의 주위적 청구와 예비적 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고): 조합주택사업 대행, 부동산 관련 사업을 영위하는 회사로, 피고 조합과 업무대행 용역계약을 체결하고 용역비 지급을 청구함.
• B 지역주택조합 (피고): 창원시 C 일대 아파트 신축공사 사업을 시행하기 위해 2013년 4월 26일 설립·인가된 지역주택조합으로, 원고와 체결한 용역계약의 무효를 주장함.
• F (G의 실질적 대표이사 겸 원고 회사의 사장): 피고 조합의 전 용역계약사 G의 실질적 대표이사였으며, 원고 회사의 '사장' 직함으로 영업활동을 했고, 피고 조합의 전 조합장 O과 함께 배임죄 등으로 징역 3년의 형을 선고받음.
• O (피고 조합의 전 조합장): 이 사건 용역계약 체결 당시 피고 조합의 조합장이었으며, F과 함께 배임죄 등으로 징역 3년, 집행유예 5년의 형을 선고받고 이후 조합원에서 해임됨.

분쟁 상황

주식회사 A(원고 회사)는 2018년 5월 24일 B 지역주택조합(피고 조합)과 아파트 신축공사 사업과 관련된 업무대행 용역계약을 체결했습니다. 이 계약은 공동주택(아파트) 사용승인이 완료된 이후에 체결되었으며, 용역비는 1,647,430,000원(부가세 포함)에 상가 매출의 7%를 추가하는 비교적 큰 금액이었습니다. 원고 회사는 계약에 따라 용역 업무를 수행했다고 주장하며, 미지급된 2차 용역비 658,972,000원과 상가 분양 용역비 1,267,692,656원을 포함하여 총 1,926,664,656원의 지급을 요구했습니다. 반면 피고 조합은 이 계약이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'이므로 주택법 및 조합 규약에 따라 반드시 조합 총회 의결을 거쳐야 했지만, 실제로는 이사회 결의만 있었고 총회 의결이 없었기에 무효라고 맞섰습니다. 또한 원고 회사의 전 대표 F과 피고 조합의 전 조합장 O은 이 사건 주택사업과 관련하여 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(배임) 등으로 각각 징역 3년, 징역 3년 집행유예 5년의 형을 선고받아 확정된 상태였습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 지역주택조합의 업무대행 용역계약이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'에 해당하여 총회 의결이 필수적인데, 피고 조합이 총회 의결 없이 이사회 결의만으로 계약을 체결한 것이 유효한지 여부입니다. 둘째, 만약 이 사건 용역계약이 무효라고 판단될 경우, 원고가 피고를 위해 수행했다고 주장하는 용역 업무에 대해 피고가 법률상 원인 없는 이득을 얻었으므로 부당이득을 반환해야 하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고 주식회사 A의 주위적 청구(용역비 지급)와 예비적 청구(부당이득 반환)를 모두 기각했습니다. 이에 따라 소송비용은 원고가 부담하게 됩니다.

결론

법원은 지역주택조합과 관련된 중요한 계약은 반드시 조합원 총회의 의결을 거쳐야 한다는 점을 명확히 했습니다. 총회 의결 없이 체결된 계약은 무효이며, 설령 일부 업무가 수행되었다 하더라도 그로 인해 조합이 실질적인 이득을 얻었다는 점을 객관적으로 입증하지 못하면 부당이득 반환을 인정받기 어렵다는 점을 확인한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호: 이 규정들은 지역주택조합의 총회가 반드시 의결해야 하는 사항 중 하나로 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 명시하고 있습니다. 법원은 여기서 '예산'을 조합의 '1회계연도의 수입·지출 계획'으로 보았으며, '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'은 조합의 예산 항목과 범위를 벗어나 돈을 지출하거나 채무를 짐으로써 조합원에게 비용 부담을 주는 계약을 의미한다고 해석했습니다.
2. 대법원 판례의 법리: 법원은 이러한 주택법령 조항들이 단순한 비법인사단의 내부적 대표권 제한을 넘어, 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 효력이 미치도록 하는 강행규정으로 보았습니다. 따라서 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'에 해당함에도 총회 의결 없이 이루어진 계약은 원칙적으로 무효이며, 계약 상대방이 총회 의결 절차적 하자를 과실 없이 알지 못했다는 특별한 사정을 입증하지 못하는 한 계약의 유효를 주장할 수 없다고 보았습니다.
3. 민법상 부당이득 반환: 계약이 무효인 경우, 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이득을 얻고 그로 인해 손해를 입은 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 그러나 이득의 반환 의무가 발생하려면 '법률상 원인 없는 이득의 현존'이 입증되어야 합니다. 이 사건에서 법원은 원고가 수행한 용역 업무로 인해 피고가 법률상 원인 없이 현존하는 이득을 얻었다고 보기 어렵다고 판단하여 부당이득 반환 청구를 기각했습니다.

참고 사항

지역주택조합 사업과 관련된 계약을 체결할 때는 다음 사항들을 유의해야 합니다.

1. 지역주택조합은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'을 체결할 때 반드시 조합원 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 이사회의 결의만으로는 계약의 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.
2. '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'은 조합의 연간 수입·지출 계획에 없는 계약 중 조합원에게 비용 부담을 안기는 계약을 의미합니다.
3. 업무대행사 등 계약 상대방은 지역주택조합과 계약을 체결하기 전에 해당 계약이 총회 의결 대상인지, 그리고 적법한 총회 의결 절차를 거쳤는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 총회 의결 없이 계약이 체결되었다면, 나중에 '총회 의결이 없었음을 몰랐다'고 주장하더라도 계약의 무효를 피하기 어려울 수 있습니다.
4. 만약 계약이 무효가 되어 부당이득 반환을 청구하는 상황이라면, 자신이 실제로 수행한 업무 내용, 그 업무의 객관적인 가치, 또는 실제 투입된 경비 등을 입증할 수 있는 객관적인 자료(감정서, 지출 내역 등)를 철저히 준비해야 합니다. 단순히 업무를 수행했다는 주장만으로는 상대방이 법률상 원인 없이 이득을 얻었다고 인정받기 어려울 수 있습니다.
5. 지역주택조합 사업은 조합원들의 재산권과 직결되므로, 사업 진행 과정에서의 불법 행위나 비리는 관련자들에게 형사처벌로 이어질 수 있습니다.