상가 임대료 미납으로 인한 건물주와 법인 간의 분쟁

원고 A가 피고 B와 피고 C 주식회사를 상대로 상가 임대료 미납액 2,288만 원 및 지연손해금의 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 임대차계약의 당사자인 피고 C 주식회사에게 미납 임대료와 지연손해금을 지급하라고 판결했으나, 피고 B에게는 그 책임을 인정하지 않아 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 김해시 D빌딩 E호 점포의 임대인(건물주)입니다.
• 피고 B: 피고 C 주식회사의 설립을 요청하며 이 사건 점포 임차에 대해 언급한 인물입니다.
• 피고 C 주식회사: 원고 A와 임대차계약을 체결한 임차인(법인)입니다.

분쟁 상황

원고 A는 김해시 D빌딩 E호 점포에 대해 피고 B의 요청으로 피고 B의 아내 명의로 설립된 법인인 피고 C 주식회사와 임대차계약을 체결했습니다. 계약서에는 보증금 1,000만 원, 월세 130만 원(부가세 별도)에 임대기간 24개월로 명시되어 있었습니다. 그러나 2021년 6월경 점포를 퇴거할 때까지 16개월 동안의 임대료 총 2,288만 원이 미지급되었습니다. 이에 원고 A는 피고 B와 피고 C 주식회사가 연대하여 미납 임대료와 지연손해금을 지급해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 피고 B는 자신이 연대 책임을 약정한 바 없다고 주장했고, 피고 C 주식회사는 임대차계약서가 대출을 위한 형식적인 문서일 뿐 실제 임대차계약이 아니었다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 임대차계약의 실제 당사자가 누구인지 즉 피고 B의 연대 책임이 인정되는지 여부, 임대차계약서가 형식적으로 작성된 것인지 아니면 유효한 계약인지 여부, 미지급된 임대료와 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 C 주식회사에게 원고 A에게 미납된 임대료 2,288만 원과 이에 대한 지연손해금(2022년 7월 18일부터 2023년 7월 7일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 명령했습니다. 반면 피고 B에 대한 원고의 청구는 기각되었습니다. 소송 비용은 원고와 피고 B 사이에 발생한 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 C 주식회사 사이에 발생한 부분은 피고 C 주식회사가 부담합니다.

결론

법원은 임대차계약서에 임차인이 '피고 C 주식회사'로 명시되어 있고 피고 B가 회사의 임대차 책임을 연대하여 부담하겠다고 약정한 증거가 없다고 보아 피고 B에 대한 청구를 기각했습니다. 반면 피고 C 주식회사에 대해서는 임대차계약서가 유효하게 작성되었고 형식적인 계약이라는 주장을 뒷받침할 증거가 없으므로 미지급된 16개월분 임대료와 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

민법상 계약의 효력: 임대차계약은 당사자 간의 합의에 따라 체결되며 계약서에 명시된 내용이 유효한 계약의 근거가 됩니다. 이 사건에서는 임대차계약서에 '피고 C 주식회사'가 임차인으로 명시되어 있었으므로 피고 회사가 임대차계약의 당사자로서 차임 지급 의무를 부담하게 됩니다. 형식적인 계약이라는 주장은 이를 뒷받침할 객관적인 증거가 없다면 인정되지 않습니다. 연대보증의 성립: 민법 제430조에 따르면 보증은 주채무자의 채무를 보증인이 대신 갚는 것을 목적으로 합니다. 개인(B)이 법인(C 주식회사)의 채무에 대해 연대하여 책임을 지려면 명확한 연대보증 또는 연대채무 약정이 있어야 합니다. 단순히 사무실 임차를 알선하거나 책임지겠다고 구두로 말한 것만으로는 법적 구속력이 있는 연대보증 약정으로 인정받기 어렵습니다. 따라서 피고 B가 연대 책임을 부담한다는 명시적인 증거가 없었기에 피고 B에 대한 청구는 기각되었습니다. 상법상 이율 및 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금: 상인이 영업활동으로 인한 채무를 이행하지 않을 경우 상법 제54조에 따라 연 6%의 이율이 적용됩니다. 또한 소송이 제기되어 판결이 선고될 경우 '소송촉진 등에 관한 특례법' 제3조에 따라 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 높은 지연손해금 이율이 적용됩니다. 이는 채무자의 신속한 채무 이행을 독려하기 위함입니다. 이 사건에서 피고 C 주식회사는 법인으로서 상법 적용 대상이며, 소장 송달일 이후부터 판결 선고일까지는 상법상 이율, 그 이후에는 소송촉진법상 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

개인과 법인 간의 임대차계약 체결 시 임대인(건물주)은 실제 임차 주체가 누구인지 명확히 확인해야 합니다. 법인이 임차인일 경우 대표이사 등 개인이 연대보증을 하는 경우 반드시 계약서에 연대보증 내용을 명시하고 연대보증인의 서명 또는 날인을 받아야 합니다. 계약서의 내용이 형식적인 것이 아니라 실제 계약임을 입증할 수 있는 자료(예: 월세 입금 내역, 점유 증거 등)를 잘 보관해야 합니다. 임대차계약이 단순한 형식적인 문서라는 주장은 객관적인 증거 없이는 법원에서 인정받기 어렵습니다. 임대료 미납 등 문제가 발생했을 때 즉시 내용증명 발송 등 서면으로 임차인에게 통지하고 필요한 경우 법적 절차를 신속하게 진행하는 것이 좋습니다.