이주자 택지 분양권 명의변경을 둘러싼 분쟁

피고가 이주자 택지 분양권을 원고에게 매도하는 계약을 체결했으나 피고가 계약 해지를 통보하고 명의변경을 거부하여 원고가 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 분양권 전매 제한 규정에도 불구하고 시행자의 동의가 계약 체결 이전에 반드시 이루어져야 하는 것은 아니며 피고의 계약 해지 통보 또한 적법하지 않다고 판단하여 원고의 청구를 받아들였습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고로부터 김해시 C 토지 이주자 택지 분양권을 매수하기로 계약한 사람입니다.
• 피고 B: 한국토지주택공사로부터 김해시 C 토지 이주자 택지 분양권을 받은 후 원고 A에게 매도하기로 계약한 사람입니다.

분쟁 상황

피고 B는 한국토지주택공사로부터 김해시 C 이주자 택지를 분양받을 권리(분양권)를 가졌습니다. 2017년 5월 29일 피고 B는 원고 A에게 이 분양권을 5천만원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 계약 내용은 2019년 9월 20일에 잔금 지급과 동시에 명의이전을 하기로 하고 피고는 잔금 지급 시까지 분양권에 대한 가압류 등 모든 제한 사항을 해결하기로 했습니다. 또한 원고는 잔금 지급 시 양도소득세와 피고가 한국토지주택공사에 기지급한 계약금 및 매매대금 일체를 별도로 지급하기로 약정했습니다. 그런데 피고의 분양권에는 이미 2016년 8월 12일에 두 건의 가압류가 설정되어 있었고 이 가압류는 2018년 3월 26일에야 해제되었습니다. 가압류 해제 직후인 2018년 3월 말경 피고는 원고에게 분양권 매매대금 5천만원 토지대금 납부액 5천6백1만3천9백60원 양도소득세 2천5백만원 등 총 1억3천1백1만3천9백60원을 2018년 4월 3일까지 지급하지 않으면 계약을 해지하겠다고 통보했습니다. 이에 원고는 피고의 과실로 인한 계약 이행 지연을 이유로 이행 기간을 2018년 6월 30일로 연기해줄 것을 요청했고 2018년 6월 21일에는 매매대금 준비가 완료되었으니 계약을 이행해달라고 통지했으나 피고는 이에 응하지 않았습니다. 결국 원고는 피고를 상대로 분양권 명의변경 절차 이행을 요구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 택지개발촉진법상 분양권 전매 제한 규정에도 불구하고 시행자의 동의가 계약 체결 이전에 반드시 이루어져야 하는지 그리고 계약 체결 후 동의를 받는 절차를 포함한 명의변경 의무가 있는지 여부입니다.2. 피고가 원고의 채무불이행을 이유로 계약 해제를 통보한 것이 적법한지 여부입니다. 특히 계약금이 없는 계약의 해제 가능성과 피고가 원고에게 부여한 이행 최고 기간이 상당한 기간이었는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

1. 피고는 원고로부터 108,270,000원(분양권 매매대금 50,000,000원 + 토지대금 52,090,000원 + 양도소득세 6,180,000원)을 수령함과 동시에 원고에게 김해시 C 대 264m² 부동산에 관하여 2017년 5월 29일자 매매를 원인으로 한 한국토지주택공사 보관 이주자 택지 분양계약자 대장상의 분양계약자 명의변경 절차를 이행해야 합니다.2. 소송 비용은 피고가 부담합니다.

결론

법원은 피고가 주장한 택지개발촉진법상의 전매 제한은 이 사건과 사안이 다르며 시행자의 동의가 계약 체결 이전에 반드시 이루어져야 한다고 해석되지 않는다고 보았습니다. 따라서 피고는 한국토지주택공사의 동의를 받는 절차를 포함한 분양권 명의변경 절차를 이행할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 피고가 주장한 계약 해제 주장에 대해서도 계약금 없이 체결된 계약이므로 민법 제565조에 따른 자유로운 해제가 불가능하고 피고가 원고에게 요구한 이행 최고 기간 또한 상당한 기간으로 볼 수 없으므로 적법한 해제가 아니라고 판단했습니다. 이에 따라 원고의 청구를 모두 받아들였습니다.

연관 법령 및 법리

• 택지개발촉진법 제19조의2 및 제31조의2 (택지의 전매행위 제한): 이 법은 택지의 투기적 거래를 억제하기 위해 택지 분양권을 원칙적으로 전매하지 못하도록 규정하고 있습니다. 그러나 시행자(한국토지주택공사 등)의 동의를 받으면 예외적으로 전매가 허용될 수 있습니다. 이 사건에서는 피고가 시행자 동의가 없었으므로 계약이 무효라고 주장했으나 법원은 시행자의 동의가 계약 체결 이전에 반드시 이루어져야 하는 것은 아니며 계약 체결 후 동의를 받는 절차를 포함하여 명의변경 절차를 이행할 의무가 있다고 해석했습니다. 이는 전매 제한 규정의 입법 취지가 투기 억제에 있지만 특정 사안에서는 계약의 유효성을 인정하여 이행 의무를 부과할 수 있다는 의미로 풀이됩니다. • 민법 제565조 (해약금): 이 조항은 매매 계약 시 ‘계약금’이 오고 간 경우 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있도록 규정합니다. 이 사건에서는 계약금 수수가 없었고 별도의 해제 약정도 없었으므로 피고는 민법 제565조에 의하여 자유롭게 계약을 해제할 수 없다고 판단되었습니다. 이는 계약금을 교부하지 않은 매매 계약에서는 일방적인 해약금 조항 적용이 어렵다는 법리를 보여줍니다. • 채무불이행과 계약 해제: 채무불이행(이행 지체 등)을 이유로 계약을 해제하려면 먼저 상대방에게 ‘상당한 기간’을 정하여 이행을 최고(독촉)해야 합니다. 이 사건에서 피고는 가압류 해제 직후 원고에게 일주일 정도의 짧은 기간을 주며 이행을 최고했는데 법원은 이 기간이 매매대금 마련 및 정산금액 협의에 필요한 ‘상당한 기간’으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 피고 자신이 가압류로 인해 이행지체 상태에 있었던 점도 고려되었습니다. 따라서 피고의 계약 해제 통보는 적법하지 않았습니다.

참고 사항

• 분양권 전매 시 시행자 동의 확인: 택지개발촉진법상 분양권 전매는 원칙적으로 제한되지만 시행자의 동의를 받는 경우 예외적으로 허용될 수 있습니다. 이때 시행자 동의가 계약 체결 전에 반드시 이루어져야 하는 것은 아니며 계약 체결 후에도 동의 절차를 진행하여 명의변경을 할 수 있습니다. 따라서 매수자는 매도인이 시행자 동의를 포함한 명의변경 절차를 이행할 의무가 있음을 주장할 수 있습니다. 다만 계약 전에 시행자에게 전매 가능 여부 및 절차를 미리 확인하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. • 계약 해제 통보의 적법성 확인: 계약 해제를 통보할 때는 여러 조건을 충족해야 합니다. 특히 계약금이 없는 매매 계약의 경우 민법 제565조에 따른 임의 해제는 어려울 수 있습니다. 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 먼저 상대방에게 ‘상당한 기간’을 정하여 이행을 최고(독촉)해야 합니다. 이행 최고 기간이 너무 짧거나 매도인 자신의 이행 지체나 하자(가압류 등)가 있는 상황에서 일방적으로 해제 통보를 하는 것은 적법한 계약 해제가 되지 않을 수 있습니다. • 잔금 및 부대 비용 정산 약정 명확화: 분양권 매매 시 매매대금 외에 양도소득세 기존 토지대금 납부액 등 다양한 부대 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 비용의 부담 주체와 정산 방식 지급 시기 등을 계약서에 명확하게 기재하고 구체적인 금액을 미리 확인하고 협의하는 것이 중요합니다. 급박한 시점에 갑자기 큰 금액을 요구받지 않도록 사전에 충분히 조율해야 합니다. • 가압류 등 권리 관계 확인: 분양권 매매 전 해당 분양권에 설정된 가압류 압류 등 제한 사항이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 제한 사항이 있다면 계약서에 언제까지 누가 어떤 방식으로 해결할 것인지 구체적으로 명시해야 합니다. 매도인은 잔금 지급 및 명의이전 시까지 이러한 제한 사항을 모두 해제할 의무가 있습니다.