제주 공동주택 투자금 회수 중 대물변제계약 취소 사건

원고는 D 주식회사와 제주 공동주택 신축사업에 5억 원을 투자하고 10억 원(원금 5억 원과 이익금 5억 원)을 받기로 하는 약정을 맺었습니다. 이는 준소비대차 계약으로 공증까지 받았습니다. D 사는 사업 진행 중 시공사 B 주식회사에 공사대금 미지급 및 은행권 대출금 상환 문제에 직면했고, 원고는 D 사의 채무에 대해 압류를 진행했습니다. 이후 D 사는 대환대출을 위해 원고의 압류를 해제하고 B 사의 유치권을 포기하는 합의를 했으며, B 사에 미지급 공사대금 명목으로 D 사의 유일한 재산인 공동주택 부동산을 대물변제하기로 계약했습니다. 이 과정에서 D 사는 원고의 동의 없이 신탁계약을 해지하고 B 사에 부동산 소유권을 넘겼고, B 사는 이 부동산을 담보로 C 조합에서 대출을 받아 기존 채무를 상환했습니다. 원고는 D 사가 채무초과 상태에서 유일한 재산을 B 사에 대물변제한 것이 다른 채권자들의 이익을 해하는 사해행위에 해당한다고 주장하며 이 대물변제 계약의 취소와 가액 배상을 청구했습니다. 법원은 원고와 D 사의 약정을 실질적인 금전소비대차로 보고 이자제한법을 적용하여 원고의 채권액을 산정했으며, D 사의 대물변제 행위가 채무초과 상태에서 이루어진 사해행위임을 인정했습니다. 최종적으로는 원물 반환 대신 가액 배상을 명령하여 피고들이 공동으로 원고에게 6억 8천 7백 3십 9만 7천 2백 5십 9원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: D 주식회사에 제주 공동주택 신축사업 자금 5억 원을 투자한 개인으로, D 주식회사에 대한 채권을 가진 채권자입니다.
• 피고 B 주식회사: 제주 공동주택의 시공사로, D 주식회사로부터 공사대금 대신 공동주택 부동산을 대물변제 받은 수익자입니다.
• 피고 C조합: 피고 B 주식회사에 공동주택 부동산을 담보로 대출을 실행하고 근저당권을 설정한 전득자입니다.
• D 주식회사: 원고로부터 투자금을 받고 공동주택 사업을 진행한 채무자 회사입니다.
• 주식회사 K: 공동주택 부동산에 대한 신탁계약을 체결한 수탁자(신탁사)입니다.
• J조합, P조합, Q조합: D 주식회사(또는 S 주식회사)에 PF 대출 및 대환대출을 제공한 금융기관으로, 신탁계약의 우선수익자였습니다.
• 주식회사 S: D 주식회사의 대환대출을 위한 주채무자였습니다.

분쟁 상황

원고는 2016년 11월 29일 D 주식회사와 제주에 공동주택을 신축하는 사업에 5억 원을 투자하고 준공 후 10억 원(원금 5억 원, 이익금 5억 원)을 지급받기로 하는 공동사업약정과 준소비대차 계약을 맺고, 5억 원을 D 주식회사에 지급했습니다. 이후 D 주식회사는 시공사 B 주식회사와 공사도급계약을 체결했으나, 공사대금 미지급 등으로 B 주식회사는 유치권을 행사하게 되었습니다. D 주식회사는 J조합으로부터 PF 대출을 받기 위해 부동산 신탁계약을 체결했는데, 이때 원고는 2순위 우선수익자로 지정되었습니다. D 주식회사의 채무불이행으로 원고는 D 주식회사의 신탁 수익금 및 소유권이전등기청구권에 대해 압류를 진행했습니다. 이후 D 주식회사는 다른 금융기관인 P, Q조합으로부터 대환대출을 받기 위해 B 주식회사의 유치권 해제와 원고의 압류 해제 동의가 필요했고, 이에 원고는 압류를 해제하고 신탁계약 해지에 동의하면서도 채권을 포기하는 것이 아니라는 확약서를 받았습니다. 그리고 D 주식회사는 P, Q조합을 1순위, 원고를 2순위 우선수익자로 하는 2차 부동산 담보신탁계약을 체결했습니다. 하지만 D 주식회사는 미지급 공사대금 문제 해결을 위해 2020년 4월 3일, B 주식회사와 공동주택 부동산을 대물변제하는 계약을 체결했습니다. 이 과정에서 D 주식회사는 원고의 동의 없이 2차 신탁계약을 해지하고 B 주식회사에 부동산 소유권을 이전했으며, B 주식회사는 C조합으로부터 대출을 받아 기존 대환대출 채무를 상환하고 C조합에 근저당권을 설정했습니다. 원고는 이러한 대물변제계약으로 인해 자신의 채권을 회수할 수 없게 되자 D 주식회사의 대물변제 계약이 사해행위임을 주장하며 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고와 D 주식회사 사이의 공동사업약정이 단순히 투자를 넘어 이자제한법이 적용되는 금전소비대차 계약에 해당하는지 여부입니다. 둘째, D 주식회사가 B 주식회사에 공동주택 부동산을 대물변제한 행위가 채무초과 상태에서 이루어진 것으로서, 다른 채권자들의 이익을 해하는 사해행위에 해당하는지 여부입니다. 셋째, 사해행위가 인정될 경우, 수익자인 B 주식회사와 전득자인 C조합이 이러한 행위가 사해행위임을 알면서 계약을 체결했는지(악의) 여부입니다. 넷째, 사해행위 취소에 따른 원상회복 방법으로 부동산 자체를 돌려주는 원물반환을 명할 것인지, 또는 그 가치에 해당하는 금액을 배상하는 가액배상을 명할 것인지, 그리고 그 범위는 어디까지인지 등입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 B 주식회사와 주식회사 D 사이에 별지 제1 내지 10 목록 기재 부동산에 관하여 2020년 4월 3일 체결된 대물변제계약을 687,397,259원의 범위 내에서 취소한다.
2. 피고들은 공동하여 원고에게 687,397,259원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.
4. 소송비용 중 2/3는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

법원은 원고와 D 주식회사 사이의 공동사업약정을 실질적인 금전소비대차로 보아 이자제한법을 적용했습니다. 그 결과, 원고의 D 주식회사에 대한 최종 채권액은 변론 종결일 기준으로 6억 8천 7백 3십 9만 7천 2백 5십 9원으로 인정되었습니다. 또한, D 주식회사가 채무초과 상태에서 유일한 재산인 부동산의 후순위 수익권을 B 주식회사에 대물변제한 행위는 다른 채권자들을 해하는 사해행위로 판단했으며, B 주식회사와 C조합 모두 이러한 사실을 알았다고(악의) 보아 선의 주장을 배척했습니다. 원상회복 방법으로는 원물 반환이 아닌 가액 배상을 명령했으며, 그 범위는 원고의 채권액과 공동담보가액 중 적은 금액인 6억 8천 7백 3십 9만 7천 2백 5십 9원으로 결정했습니다.

결론

법원은 채무자 D 주식회사가 채무초과 상태에서 유일한 재산을 특정 채권자 B 주식회사에 대물변제한 계약을 원고의 채권액 범위 내에서 사해행위로 취소하고, B 주식회사와 이 부동산에 근저당권을 설정한 C조합은 공동으로 원고에게 가액 배상액인 6억 8천 7백 3십 9만 7천 2백 5십 9원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 이자제한법 제2조 제1항 및 제4조 제1항 (구 이자제한법 포함): 금전대차에 관한 계약상의 최고 이자율을 제한하고, 이를 초과하는 이자 부분은 무효로 한다고 규정합니다. 이 사건에서는 원고와 D 주식회사의 '공동사업약정'이 투자 형태를 띠었으나, 법원은 사업의 성공 여부나 수익 규모와 관계없이 원금과 확정된 이익금(총 10억 원)의 지급을 보장하는 내용이었으므로 이를 이자제한법이 적용되는 금전소비대차 계약으로 판단했습니다. 따라서 약정 이자 중 최고 이자율(연 25%)을 초과하는 부분은 이자제한법 제2조 제3항에 따라 무효가 되었습니다.

• 민법 제479조 제1항 (변제충당): 채무자가 여러 채무를 지고 있는 경우, 변제할 금액이 모든 채무를 갚기에 부족할 때 어떤 채무부터 갚은 것으로 볼 것인지 순서를 정하는 규정입니다. 특별한 합의가 없는 한 비용, 이자, 원본 순으로 변제에 충당됩니다. 이 사건에서 D 주식회사가 원고에게 5억 4천만원을 변제했을 때, 이 규정에 따라 이자(지연손해금)부터 충당되어 원고의 채권액이 재산정되었습니다.

• 채권자취소권 (사해행위취소) 관련 법리:

  • 사해행위의 성립: 채무자가 채무초과 상태에서 유일한 재산을 특정 채권자에게 대물변제로 제공하는 행위는 다른 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들을 해하는 사해행위에 해당합니다. (대법원 1996. 10. 29. 선고 96다23207 판결 참조) 이 사건에서는 D 주식회사가 채무초과 상태였고, 이 사건 부동산에 대한 후순위 수익권이 D 주식회사의 유일한 재산이었으므로, 이를 B 주식회사에 대물변제한 행위는 사해행위로 인정되었습니다.
  • 담보신탁된 수익권의 책임재산성: 위탁자가 금전채권을 담보하기 위해 부동산을 담보신탁한 경우, 위탁자가 신탁부동산에 대해 가지고 있는 담보신탁계약상의 수익권은 위탁자의 일반 채권자들에게 공동담보로 제공되는 책임재산에 해당합니다. 이 수익권을 소멸하게 하여 채무초과 상태를 야기하거나 심화시키면 사해행위가 됩니다. (대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다20732 판결 참조) 이 사건에서 D 주식회사의 후순위 수익권이 책임재산으로 인정되었습니다.
  • 사해의사: 채무자가 자신의 재산 처분 행위로 인해 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 부족 상태가 심화되어 채권자의 채권을 완전히 만족시킬 수 없게 된다는 사실을 인식하는 것을 의미합니다. 이 사건에서 D 주식회사는 채무초과 상태에서 유일한 재산을 처분함으로써 일반 채권자들의 공동담보를 부족하게 한다는 사실을 인식했다고 보았습니다.
  • 수익자/전득자의 악의 추정 및 선의 입증책임: 채무자의 사해의사가 인정되면, 사해행위의 수익자(B 주식회사)와 전득자(C조합)의 악의(사해행위임을 알았다는 사실)는 추정됩니다. 수익자 또는 전득자는 자신이 선의였다는 사실을 객관적이고 납득할 만한 증거로 증명해야 합니다. (대법원 2006. 4. 14. 선고 2006다5710 판결 참조) 법원은 피고 B과 C의 선의 주장을 배척했습니다.
  • 원상회복의 방법 (원물반환과 가액배상): 사해행위취소는 원칙적으로 사해행위를 취소하고 부동산 자체를 회복시키는 원물반환을 명해야 합니다. 그러나 원물반환이 불가능하거나, 공동담보가 아니던 부분까지 회복시켜 공평에 반하는 경우에는 부동산 가액에서 공동담보가 아니던 부분을 공제한 잔액 한도에서 사해행위를 취소하고 가액 배상을 명할 수 있습니다. (대법원 1998. 2. 13. 선고 97다6711 판결 참조) 이 사건에서는 담보신탁계약상 수익권이 공동담보였으므로, 원물반환 대신 가액 배상을 명하는 것이 타당하다고 판단했습니다.
  • 가액 배상의 범위: 사해행위 당시 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있었던 부동산의 가액과 취소채권자의 채권액 중 적은 금액을 한도로 가액 배상이 이루어집니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하실 수 있습니다.

• 투자 약정의 실질 확인: '투자'라는 명칭을 사용했더라도 원금 보장이나 확정된 수익 지급이 약정되어 있다면, 법원은 이를 이자제한법이 적용되는 금전소비대차로 판단할 수 있습니다. 따라서 이자제한법상 최고 이율(현재는 연 20%)을 초과하는 약정 이자는 무효가 될 수 있으므로, 약정의 내용과 법적 성질을 명확히 이해하고 계약해야 합니다.

• 채무자의 재산 처분 시 주의: 채무자가 빚이 많은 상황에서 특정 채권자에게만 재산을 넘겨주는 행위는 '사해행위'가 되어 취소될 수 있습니다. 특히 채무자의 유일한 재산이 처분되는 경우라면 더욱 사해행위로 판단될 가능성이 높습니다. 이러한 경우 다른 채권자들은 법원에 해당 행위의 취소와 재산 반환(원물 반환 또는 가액 배상)을 청구할 수 있습니다.

• 담보신탁과 채권자의 지위: 부동산을 담보신탁했을 때 위탁자(채무자)가 가진 후순위 수익권도 일반 채권자들의 공동담보가 되는 책임재산에 해당합니다. 위탁자가 이 수익권을 소멸시키거나 처분하여 채무초과 상태가 심화되면 사해행위가 될 수 있습니다.

• 사업 갱생 목적의 한계: 채무자가 사업 갱생을 위해 재산을 처분했다고 주장하더라도, 신규 자금 유입 없이 기존 채무의 이행을 유예받기 위한 목적이 주된 것이었다면 사해행위로 인정될 수 있습니다. 단순히 '사업을 살리기 위한 것'이라는 주장만으로는 사해행위의 책임을 면하기 어렵습니다.

• 수익자/전득자의 책임: 사해행위로 취소되는 계약을 통해 이득을 본 사람(수익자)이나 그 재산을 다시 취득한 사람(전득자)은 그 행위가 다른 채권자들에게 해가 된다는 사실을 몰랐다고 주장하더라도, 객관적이고 납득할 만한 증거로 선의임을 입증해야 합니다. 채무자가 채무초과 상태임을 알았거나 알 수 있었던 상황이었다면 악의로 추정될 수 있습니다.

• 가액 배상: 사해행위 취소 시 부동산 자체를 돌려받기 어려운 경우에는 그 부동산의 가치에 해당하는 돈을 배상받을 수 있습니다. 이때 배상액은 채권자의 채권액과 사해행위 취소 당시의 공동담보가액 중 적은 금액을 한도로 결정됩니다.