권리금 회수 방해 손해배상 및 건물 원상복구 분쟁 사건

임차인 A는 임대인 C로부터 창고 건물을 임차하여 식당을 운영하던 중, 임대인 C가 신규 임차인 E과의 임대차 계약 체결을 거절함으로써 A의 권리금 회수를 방해했다고 주장하며 손해배상 소송을 제기했습니다. 이에 임대인 C는 미지급 차임 및 임차물 원상복구를 요구하는 반소(맞소송)를 제기했습니다. 법원은 임대인 C가 임차인 A의 권리금 회수를 방해한 책임을 인정하여 C에게 손해배상액 98,034,000원을 A에게 지급하라고 판결했으며, 임차인 A는 미지급 차임 7,100,000원을 C에게 지급해야 한다고 판단했습니다. 한편, 임대인 C의 원상복구 청구는 임대차계약의 특약 사항('모든 시설을 임대인에게 승계한다')에 따라 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 창고 건물을 임차하여 식당 영업을 하던 사업주로, 권리금을 회수하려 했으나 임대인의 방해로 실패했다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다.
• 피고(반소원고) C: 원고 A에게 창고 건물과 부지를 임대한 건물주로, A의 권리금 회수를 방해했다는 주장에 대해 다투었으며, A에게 미지급 차임과 원상복구를 요구하는 반소를 제기했습니다.
• E: 원고 A의 식당 영업을 양수하고 새로운 임차인이 되고자 했던 신규 임차인 희망자입니다.

분쟁 상황

임차인 A는 피고 C로부터 창고 건물을 임차하여 식당을 운영하고 있었습니다. 영업 중 C와의 갈등이 심화되자 A는 영업을 새로운 임차인 E에게 양도하고 권리금을 회수하려 했습니다. A는 C에게 E를 새로운 임차인으로 주선했으나, C는 E가 제시한 권리금 액수를 문제 삼아 E와의 임대차 계약 체결을 거절했습니다. 이에 A는 C의 행위가 권리금 회수 방해에 해당한다며 손해배상 소송을 제기했고, C는 A가 지급하지 않은 차임과 임차물의 원상복구를 요구하며 반소를 제기하여 양측 간 법적 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했을 때 손해배상 책임이 발생하는지 여부, 임대차계약 특약사항('모든 시설을 임대인에게 승계한다')이 임차인의 원상복구 의무에 어떤 영향을 미치는지, 그리고 임차인이 미지급한 차임을 임대인이 청구할 수 있는지 여부였습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고(반소원고) C는 원고(반소피고) A에게 98,034,000원과 이에 대하여 2021년 5월 27일부터 2023년 1월 11일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 본소 청구를 인용했습니다.
2. 원고(반소피고) A는 피고(반소원고) C에게 7,100,000원과 이에 대하여 2022년 6월 16일부터 2022년 6월 24일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 반소 청구를 일부 인용했습니다.
3. 피고(반소원고) C의 나머지 반소청구(원상복구 청구)는 기각했습니다.
4. 소송비용 중 본소로 인한 것은 피고 C가 부담하고, 반소로 인한 것 중 1/2은 원고 A가, 나머지는 피고 C가 각각 부담하도록 했습니다.

결론

결과적으로 임대인 C는 임차인 A의 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 책임을 지게 되어 약 9천 8백만 원을 지급해야 했으며, 임차인 A는 미지급 차임 약 7백만 원을 임대인 C에게 지급하게 되었습니다. 또한, 임대인 C의 임차물 원상복구 청구는 계약서의 특약 조항으로 인해 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 상가건물 임대차보호법과 민법의 원칙들이 적용되었습니다.

• 상가건물 임대차보호법: 이 법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 중요한 역할을 합니다. 임차인이 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 할 때, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이는 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없습니다. 이 사건에서 임대인 C가 권리금 액수를 문제 삼아 신규 임차인 E와의 계약을 거절한 행위는 정당한 사유로 인정되지 않아 임차인 A의 권리금 회수를 방해한 것으로 판단되어 손해배상 책임이 발생했습니다.
• 민법 제750조 (불법행위의 내용)​: 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 임대인 C의 권리금 회수 방해 행위는 민법상 불법행위에 해당하여 임차인 A에게 발생한 손해를 배상할 의무를 지게 되었습니다.
• 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권) 및 제654조 (준용규정)​: 일반적으로 임대차계약이 종료되면 임차인은 임차물을 원래 상태로 회복하여 반환해야 하는 원상회복의무를 가집니다. 그러나 이 사건의 경우, 임대차계약의 특약 사항에 '임대기간 만료 후 재계약이 성립되지 않을 경우 임차인은 모든 시설을 임대인에게 승계한다'는 조항이 있었습니다. 법원은 이 조항을 임대인 C가 임차인 A의 원상회복청구권을 포기한 것으로 해석하여 A의 원상복구 의무를 면제했습니다. 이는 계약 당사자 간의 합의된 특약이 일반적인 법적 원칙에 우선하여 적용될 수 있음을 보여주는 사례입니다.
• 소송촉진 등에 관한 특례법: 이 법은 소송 과정에서 발생한 금전 채무에 대한 지연손해금 이율을 정하고 있습니다. 판결문에서 명시된 바와 같이, 채무 불이행일 또는 청구취지 및 원인변경신청서 부본 송달일까지는 민법상 연 5%가 적용되고, 그 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 높은 지연 이자가 부과됩니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 상가 임차인이 영업을 양도하고 권리금을 회수하려 할 때, 임대인은 특별한 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하여 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다. 임대인의 방해 행위로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 되면, 임대인은 임차인에게 그 손해를 배상해야 할 책임이 발생할 수 있습니다.
• 임대차계약서 작성 시, '임대기간 만료 후 재계약이 성립되지 않을 경우 임차인은 모든 시설을 임대인에게 승계한다'와 같은 특약 사항을 명확히 확인해야 합니다. 이러한 특약은 계약 종료 시 임차인의 원상복구 의무를 면제하는 효과를 가질 수 있으므로, 계약서 내용을 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다.
• 권리금의 가치 산정에는 임차인이 증축하거나 설치한 시설물의 가액도 포함될 수 있으므로, 임대인의 방해로 권리금 회수에 실패하여 손해배상을 청구할 경우 이러한 시설물 가치도 주장할 수 있습니다.
• 임차인은 임대차계약 기간 동안 약속된 차임(월세)을 성실히 지급해야 합니다. 차임을 미지급할 경우 지연 이자가 발생할 수 있으며, 이는 임대인이 임차인에게 청구할 수 있는 정당한 채권이 됩니다.