주택재개발 사업의 관리처분계획 무효 주장 기각 판결

재개발정비사업조합의 조합원들이 조합의 관리처분계획에 중대하고 명백한 하자가 있어 무효라고 주장하며 소송을 제기하였으나, 법원은 원고들의 주장을 모두 기각하고 관리처분계획이 유효하다고 판단한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 인천 부평구 D 일원 주택재개발정비사업 구역 내 토지 및 지상 근린생활시설 및 주택을 각각 1/2 지분씩 소유하고 있는 조합원들입니다.
• 피고 C주택재개발정비사업조합: 인천 부평구 D 일원 44,457.90m²에서 주택재개발정비사업을 시행하기 위해 2010년 8월 30일 설립 인가를 받은 주택재개발정비사업조합입니다.

분쟁 상황

피고 조합은 인천 부평구 D 일원에서 주택재개발정비사업을 시행하기 위해 2010년 8월 30일 설립 인가를 받았습니다. 원고 A와 B는 이 정비구역 내 토지 및 지상 건물을 각각 1/2 지분씩 소유한 조합원입니다. 피고 조합은 2012년 사업시행계획인가를 받은 후 2015년 4월 3일부터 6월 1일까지 조합원들로부터 분양신청을 받았습니다. 이후 2016년 7월 30일 총회를 개최하여 아파트 811세대, 근린생활시설 19호 등을 건축하는 관리처분계획안을 가결하고, 2016년 10월 25일 부평구청장으로부터 인가를 받아 고시했습니다. 원고들은 이 관리처분계획 중 자신들에 대한 부분이 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 주된 주장 내용은 다음과 같습니다.

1. 분양신청 통지에 '분양대상 대지 또는 건축물의 내역', '개략적인 부담금 내역', '철거 및 이주 예정시기' 등 법정사항이 제대로 기재되지 않아 불완전하다는 주장입니다.
2. 관리처분계획 결의를 위한 총회에 총 조합원 415명 중 100분의 20 이상인 83명이 직접 출석해야 함에도 출석정족수를 미달한 상태에서 의결이 이루어졌다는 주장입니다.
3. 관리처분계획이 상가 등 근린생활시설에 대한 분양과 관련하여 분양설계, 분양 예정 건축물의 추산액, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담 규모·시기 등 법정사항이 누락되어 있다는 주장입니다.
4. 관리처분계획 제6조에 정비사업비 자금운용계획 중 '국공유지매입비 10,524,000,000원(추정금액)'이 포함되어 있는데, 이는 무상으로 양수할 국공유지를 유상으로 매입하도록 정한 것으로 위법하다는 주장입니다.
5. 관리처분계획이 아파트 조합원과 동일한 방식으로 원고들의 종전자산을 평가하고, 근린생활시설의 종후자산가치를 과다하게 평가했으며, 아파트 조합원에게 적용되는 비례율을 그대로 적용함으로써 원고들의 재산권을 본질적으로 침해한다는 주장입니다.

핵심 쟁점

원고들은 피고 조합의 관리처분계획에 대해 ① 분양신청 통지 시 법정 기재사항 누락 또는 불충분 기재, ② 총회 출석정족수 미달, ③ 근린생활시설 부분의 기재 불충분, ④ 국공유지 매입비 산정의 위법성, ⑤ 원고들의 재산권 본질적 침해 등 다섯 가지 중대·명백한 하자가 있어 무효임을 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 즉, 피고 조합이 인가받은 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분은 무효가 아님을 확인했습니다.

결론

법원은 관리처분계획에 하자가 있어 무효가 되려면 그 하자가 중대하고도 명백해야 하며, 무효를 주장하는 사람이 이를 입증할 책임이 있다는 관련 법리를 강조했습니다. 원고들이 주장한 다섯 가지 하자 주장에 대해 법원은 모두 이를 중대·명백한 하자로 볼 수 없거나 위법하다고 볼 수 없다고 판단하여 원고들의 청구를 기각했습니다. 특히 분양신청 통지는 개략적인 정보를 제공하는 것이고, 근린생활시설의 구체적 설계는 탄력적으로 이루어질 수 있으며, 국공유지 매입비는 유상 취득 대상에 해당할 수 있고, 재산권 침해 여부는 전반적인 균형 속에서 판단해야 한다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 행정처분 무효의 중대·명백한 하자론 (대법원 2002. 12. 10. 선고 2001두6333 판결 등)​: 행정처분인 관리처분계획이 무효가 되려면 그 하자가 중대하고도 명백해야 합니다. 무효를 주장하는 사람이 그 하자가 중대하고 명백하다는 것을 주장하고 입증할 책임이 있습니다.
2. 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법') 제46조 제1항 (분양신청 통지 내용)​: 사업시행자는 사업시행인가 고시일로부터 60일 이내에 개략적인 부담금 내역 등을 토지등소유자에게 통지해야 합니다. 이는 조합원이 분양신청 여부를 결정하는 데 필요한 대략적인 정보를 제공하기 위함이며, 관리처분계획에 포함될 사항들과 같은 수준으로 구체화된 부담금 내역까지 통지할 의무를 부과하는 것은 아닙니다 (헌법재판소 2015. 12. 23. 선고 2015헌바66 전원재판부 결정 참조).
3. 구 도시정비법 제24조 제3항 제10호, 제6항 단서 (관리처분계획 총회 의결 및 출석정족수)​: 관리처분계획의 수립은 총회의 의결을 거쳐야 하며, 해당 총회에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다. 법인의 총회 의사는 특별한 사정이 없는 한 의사록에 의하여서만 증명되어야 합니다 (대법원 2010. 4. 29. 선고 2008두5568 판결 참조).
4. 구 도시정비법 제48조 제1항 (관리처분계획의 포함 사항)​: 관리처분계획에는 분양설계, 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담 규모 및 부담 시기 등이 포함되어야 합니다. 그러나 근린생활시설의 경우 공동주택과 달리 실제 분양 및 입점 상황에 따라 설계가 변경될 수 있어 탄력적인 계획 수립이 가능하므로, 공동주택과 동일하게 세부적인 사항까지 미리 확정할 필요는 없다고 판단될 수 있습니다.
5. 구 도시정비법 제65조 제2항 (정비기반시설의 귀속 및 양도)​: 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속됩니다. 반대로 정비사업 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치 비용에 상당하는 범위 내에서만 무상으로 양도됩니다. 이 범위를 초과하는 국공유지는 유상으로 취득해야 합니다.
6. 구 도시정비법 제48조 제2항 제1호 (관리처분계획 기준 및 계획재량)​: 관리처분계획은 종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용상황, 환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 배분되고 합리적으로 이용되도록 해야 합니다. 도시환경정비사업에서의 관리처분계획 수립은 '계획재량행위'에 해당하여 상당한 재량이 인정됩니다. 따라서 관리처분계획으로 인해 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 초래되더라도, 그것이 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 위법하다고 볼 수 없습니다. 손익관계는 종전자산과 종후자산의 적정한 평가를 통한 청산금 조정으로 해결될 수 있습니다 (대법원 2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결 참조).

참고 사항

1. 행정처분인 관리처분계획의 무효를 주장하려면 해당 하자가 단순히 법규 위반을 넘어 '중대하고 명백'해야 합니다. 사소한 절차적 흠결이나 불완전한 기재만으로는 무효가 인정되기 어렵습니다.
2. 재개발 사업의 분양신청 통지 시 '개략적인 부담금 내역'은 조합원이 사업 참여 여부를 판단할 수 있도록 대략적인 정보를 제공하는 것이 목적이며, 관리처분계획만큼 상세하고 구체적인 내용을 요구하는 것은 아닙니다. 총 분양수입, 총 사업비, 종전자산가액 추산액, 추정비례율 등의 정보가 제공되었다면 충분하다고 판단될 수 있습니다.
3. 총회 의결의 적법성을 확인하기 위해서는 도시정비법이 정한 출석정족수(조합원 20% 이상 직접 출석)가 충족되었는지 의사록을 통해 명확히 확인해야 합니다. 의사록은 총회 의사의 경과, 요령, 결과를 증명하는 중요한 자료입니다.
4. 근린생활시설(상가)의 분양 설계는 공동주택과 달리 수요나 입점 상황에 따라 유동적일 수 있으므로, 관리처분계획 수립 단계에서 공동주택처럼 상세한 구획 및 면적 확정까지는 요구되지 않을 수 있습니다. 층, 호수, 면적의 우선 배정 기준이나 감정평가에 따른 분양가격 산정 기준이 제시되어 있다면 합리적인 예측 가능성이 있다고 판단될 수 있습니다.
5. 정비사업으로 인해 용도가 폐지되는 국공유지는 새로 설치한 정비기반시설의 설치 비용 범위 내에서만 사업시행자에게 무상으로 양도됩니다. 이 범위를 초과하는 국공유지는 유상으로 매입해야 하는 것이므로, 관리처분계획에 이러한 매입비용이 포함된 것이 위법하다고 보기 어렵습니다.
6. 관리처분계획은 다수의 조합원 이해관계가 얽혀 있어, 특정 조합원의 개별적이고 구체적인 이익 전부를 만족시키기 어렵습니다. 종전자산 및 종후자산 평가가 관계 법령에 따라 적법하게 이루어지고, 추정비례율이 일률적으로 적용된 것이라면, 단순히 다른 조합원과 다른 비례율을 적용받아야 한다고 주장하는 것만으로는 재산권의 본질적 침해로 인정되기 어렵습니다. 재산권의 불균형은 적정한 청산금 조정을 통해 해결될 사안으로 판단될 수 있습니다.