손해배상
I빌딩 당구장 영업중단 손해배상 사건
이 사건은 노후 건물에서 발생한 심각한 구조적 문제로 인해 상가 임차인이 영업을 중단하게 되면서 임대인에게 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 건물 임대인에게 임차물의 사용 수익 상태를 유지할 의무가 있다고 보아 임대인의 채무불이행 책임을 인정했습니다. 다만 임차인이 주장한 권리금 손해는 인정하지 않았고 인테리어 및 시설 잔존가액, 이사 비용, 영업 중단 기간의 휴업 손해만을 인정하여 최종적으로 임대인이 임차인에게 약 2,500만 원을 배상하라는 판결을 내렸습니다.
관련 당사자
- 원고 A: I빌딩 607호에서 당구장을 운영하던 임차인
- 피고 E: I빌딩 607호의 임대인
- 피고 I빌딩 관리단: 이 사건 건물의 각 상가 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단
분쟁 상황
원고 A는 피고 E로부터 I빌딩 607호를 임차하여 당구장을 운영하던 중 2021년 12월 31일 건물 지하 3층 주차장 기둥에 균열이 발생하는 사고가 발생했습니다. 이로 인해 고양시가 건물 전체에 사용중지명령을 내렸고 안전진단 결과 건물 안전에 심각한 위험이 있는 E등급으로 평가되어 보강 또는 개축 전까지 사용이 금지되었습니다. 원고는 다른 상가로 사업장을 이전하게 되자 임대인인 피고 E에게 권리금, 이사 및 시설비, 휴업손해 등 총 9,600여만 원의 손해배상을 청구했습니다.
핵심 쟁점
건물 노후화로 인한 사용 중단 시 임대인의 임차인에 대한 손해배상 책임 범위, 특히 권리금과 휴업손해 인정 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원의 판단
법원은 피고 E(임대인)가 원고 A(임차인)에게 총 25,291,492원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고 I빌딩 관리단에 대한 청구 및 피고 E에 대한 나머지 청구(주장한 권리금 및 일부 개업비용)는 기각되었습니다.
결론
건물 하자로 인해 임대차 목적물을 사용할 수 없게 된 경우 임대인은 임차인의 손해를 배상할 책임이 있으며 그 범위는 인테리어 잔존가액, 이사 비용 그리고 합리적인 기간 동안의 휴업 손해로 한정됩니다. 권리금은 임대인의 특별한 약정이 없는 한 배상 대상이 아니며 건물 안전 문제가 발생하여 철거 등이 필요한 경우에는 임대인에게 임차인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 인정되지 않습니다.
연관 법령 및 법리
- 민법 제623조 (임대인의 의무): 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 계약 기간 동안 그 용도에 따라 사용하고 수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지해 줄 의무가 있습니다. 건물의 하자로 인해 임차인이 영업을 할 수 없게 된 경우 임대인에게 귀책사유가 없더라도 이 의무를 다하지 못한 것으로 보아 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항, 제10조 제1항 제7호 (권리금 회수 기회 보호의 예외): 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되지만 건물이 노후하거나 훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 건물의 전부나 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유 회복이 필요한 경우에는 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 면제됩니다. 이 사건에서는 건물의 E등급 안전진단 결과에 따라 임대인에게 권리금 회수 기회 보호 의무가 없다고 판단되었습니다.
- 민사소송법 제70조 제2항 (주관적·예비적 공동소송): 주관적·예비적 공동소송은 동일한 법률관계에 대해 여러 당사자가 하나의 소송으로 분쟁을 해결하는 형태로 주위적 청구가 인용되면 예비적 청구는 판단할 필요가 없습니다. 이 사건에서 임대인의 책임이 인정되면서 건물 관리단에 대한 예비적 청구는 기각되었습니다. 본 판례에서는 민법 제758조 제2항(공작물 책임)과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제27조(관리단의 채무 변제 책임) 등도 언급되었으나 임대인의 채무불이행 책임이 먼저 인정되어 별도로 판단되지 않았습니다.
참고 사항
상가 건물의 구조적 문제로 인해 영업을 계속할 수 없게 된 임차인은 임대인에게 다음과 같은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 기존 사업장에 설치된 인테리어와 시설물의 잔존가액
- 다른 곳으로 이전하기 위해 발생한 이사 비용, 에어컨 이전 설치비, 중개수수료 등 직접적인 이전 비용
- 새로운 사업장을 마련하기 위한 합리적인 기간 동안 영업을 하지 못함으로써 발생한 영업이익 손실 (휴업손해) 다만 임대인에게 권리금 회수를 요청하는 것은 특별한 약정이 없는 한 어렵습니다. 또한 건물의 안전 문제가 심각하여 철거나 대규모 보수가 필요한 경우에는 임대인에게 임차인의 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 인정되지 않을 수 있습니다. 새로운 사업장 개업을 위한 전기공사, 컴퓨터 구입, 간판 등은 임대인의 채무불이행으로 인한 손해로 인정되기 어려울 수 있습니다. 임대차 계약 시 건물 노후도와 안전 관리 상태를 확인하고 예기치 못한 사고에 대비한 보험 가입 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
