재개발 조합 철거 예정 주택에 대한 재산세 부과처분 다툼 사건

H구역주택재개발정비사업조합이 재개발 사업을 위해 취득한 주택들에 대해 울산광역시 중구청장이 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 등 합계 70,428,160원의 세금을 부과했습니다. 조합은 해당 주택들이 사실상 주거용으로 사용될 수 없거나 철거 예정이므로 비과세 대상이거나 신탁재산에 해당하여 과세표준 산정이 잘못되었다고 주장하며 처분 취소를 청구했으나 법원은 이 주장을 모두 받아들이지 않고 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• H구역주택재개발정비사업조합: 울산광역시 중구 일원에서 주택재개발정비사업을 추진하는 조합으로, 피고의 재산세 부과처분을 취소해달라고 소송을 제기했습니다.
• 울산광역시 중구청장: H구역주택재개발정비사업조합이 소유한 주택들에 대해 재산세 등을 부과한 행정기관입니다.

분쟁 상황

H구역주택재개발정비사업조합은 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재개발정비사업을 추진하며, 2017년 9월 1일부터 조합원들로부터 다수의 다가구주택 등 총 575호를 취득하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 울산광역시 중구청장은 2019년도 재산세 과세기준일(2019년 6월 1일) 현재 조합이 소유한 해당 부동산들에 대해 2019년 7월, 8월, 9월에 걸쳐 재산세 63,047,910원, 지역자원시설세 1,349,780원, 지방교육세 6,030,470원 등 합계 70,428,160원을 부과했습니다. 조합은 이 주택들이 이주가 완료되고 단전 단수 조치되어 주거용으로 사용될 수 없어 주택으로 볼 수 없고, 2019년도에 철거 계획이 확정된 비과세 대상이며, 또는 신탁법상 신탁재산이므로 위탁자별로 과세표준을 산정해야 한다고 주장하며 부과처분 취소 소송을 제기했습니다. 이 사건은 조세심판원의 기각 결정 이후 제기된 것입니다.

핵심 쟁점

이주가 완료되고 단전 단수 조치된 주택이 재산세 부과 대상인 '주택'에 해당하는지 여부입니다. 철거 계획이 확정된 주택이 지방세법상 재산세 비과세 대상에 해당하는지 여부입니다. 재개발조합이 취득한 부동산이 신탁재산에 해당하여 과세표준을 위탁자별로 산정해야 하는지 여부입니다.

법원의 판단

원고인 H구역주택재개발정비사업조합의 청구를 모두 기각했습니다. 이에 따라 피고인 울산광역시 중구청장의 재산세 등 부과처분은 적법하다고 판단되었습니다. 소송비용은 원고가 부담합니다.

결론

법원은 재개발조합이 취득한 부동산이 과세기준일 당시 주택으로서의 형태를 유지하고 있었고, 철거 계획이 2019년도에 확정된 것으로 볼 수 없으며, 신탁재산으로 인정할 근거도 없다고 판단했습니다. 따라서 울산광역시 중구청장의 재산세 등 부과처분이 적법하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

지방세법 제104조 제3호 및 주택법 제2조 제1호 (주택의 정의): 지방세법은 재산세 부과대상인 '주택'을 주택법상 주택으로 정의합니다. 주택법은 주택을 '세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 부속토지'로 정의합니다. 판례는 재산세가 재산 소유 자체를 과세요건으로 하는 보유세이므로, 현실적으로 해당 재산을 본래 용도에 따라 사용·수익했는지 여부는 과세요건이 아니라고 판시했습니다. 즉 건물이 사회통념상 주택의 형태를 유지하고 있다면 실제 거주자가 없어도 주택으로 간주될 수 있습니다. (대법원 2001. 4. 24. 선고 99두110 판결 등 참조) 지방세법 제109조 제3항 제5호 및 지방세법 시행령 제108조 제3항 (재산세 비과세 요건): 행정기관으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택 중 '재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정된 것'에 대해서는 재산세가 비과세됩니다. 이 규정은 조세법률주의의 엄격해석 원칙에 따라 적용되며, 재산세 과세기준일 현재 구체적인 철거 계획 내지 일정이 해당 연도에 확정되어야 비과세 대상이 됩니다. 단순히 철거 계약이 체결된 것만으로는 요건을 충족하기 어렵습니다. 지방세법 제107조 제1항 제3호 및 신탁법 제2조 (신탁재산의 납세의무자): 신탁법에 따른 신탁재산의 경우 위탁자별로 과세표준을 산정하여 재산세를 부과할 수 있습니다. 그러나 이를 적용하기 위해서는 해당 부동산에 대한 신탁등기가 이루어지거나 신탁원부가 작성되어야 합니다. 또한 조합 정관이나 조합원과의 계약 등을 통해 신탁설정 합의가 명확하게 입증되어야 하며, 이러한 증거가 없는 경우에는 수탁자인 조합이 해당 부동산 전부를 소유한 것으로 보아 과세가 이루어집니다.

참고 사항

재개발 재건축 구역 내 주택의 과세 기준: 재개발이나 재건축 사업이 진행 중인 구역 내 주택이라 할지라도 단전, 단수, 이주 완료 등 실제 거주 여부와 상관없이 건물의 외벽, 기둥, 지붕, 창틀 등이 유지되어 사회통념상 주택으로서의 형태를 갖추고 있다면 재산세가 부과될 수 있습니다. 행정안전부의 지침에 따라 멸실 예정 주택의 과세 기준은 '주택이 사실상 철거·멸실된 날 또는 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우 공부상 철거·멸실된 날'을 기준으로 주택 여부를 판단하므로 이러한 기준에 유의해야 합니다. 철거 예정 주택의 비과세 요건: 재산세 비과세를 받기 위해서는 지방세법 시행령 제108조 제3항에서 정한 바와 같이 '재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택'이어야 합니다. 단순히 철거 계약이 체결된 것만으로는 부족하며, 재산세 부과 연도 내에 구체적인 철거 계획 및 실행이 확정되어야만 비과세 대상에 해당합니다. 신탁재산 여부 확인: 재개발 조합이 취득한 부동산을 신탁법에 따른 신탁재산으로 보아 위탁자별로 과세표준을 산정받으려면 과세기준일 당시 해당 부동산에 관한 신탁등기가 이루어지거나 신탁원부가 작성되어 있어야 합니다. 또한 조합 정관이나 조합원과의 계약 등을 통해 신탁설정 합의가 명확히 입증되어야 합니다. 이러한 요건이 충족되지 않는다면 수탁자인 조합이 해당 부동산 전부를 소유한 것으로 보아 재산세가 부과될 수 있습니다. 과세기준일의 중요성: 재산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 부과됩니다. 이 날짜를 기준으로 부동산의 상태, 소유권 관계, 철거 계획의 확정 여부 등이 판단되므로 재개발 사업 진행 시 과세기준일 전후의 상황 변화에 면밀히 대응하고 관련 서류 및 절차를 철저히 관리해야 합니다.