계약금
원고는 피고와 아파트 분양권 전매계약을 체결하고 대금을 지급했으나, 피고가 다른 사람에게 아파트 소유권이전등기를 해주어 계약상 의무가 이행불능이 되었으므로, 피고에게 손해배상 또는 부당이득 반환을 청구했습니다. 하지만 법원은 원고와 피고 사이에 직접적인 분양권 전매계약이 체결되었다거나, 피고가 원고로부터 대금을 직접 지급받았다는 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 전매제한 아파트의 전매 관행과 복잡한 대금 지급 경로를 고려한 결과입니다.
피고는 2018년 9월 18일 <주소> 아파트(이 사건 아파트)를 469,800,000원에 분양받는 계약과 17,010,000원의 발코니 확장공급계약을 체결하고, 각 계약금을 지급했습니다. 같은 날 피고는 성명불상자에게 이 사건 아파트 분양권을 매도하기로 하고, 분양계약서, 발코니계약서, 양도각서, 매수인 공란의 매매예약 계약서 등 이른바 '권리확보서류'를 교부했습니다. 이후 2022년 3월 18일 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기가 E에게 마쳐졌습니다. 원고는 자신이 이 사건 아파트 및 분양권에 관한 '권리확보서류'를 소지하고 있으며, 피고와 분양권 전매계약을 체결하고 피고에게 분양계약금 46,980,000원 및 권리금 100,000,000원 등 총 148,870,000원을 지급했다고 주장했습니다. 그러나 피고가 E에게 소유권이전등기를 마쳐줌으로써 자신과의 전매계약상 의무가 이행불능이 되었으므로, 피고에게 손해배상 또는 부당이득 반환으로 위 148,870,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 청구했습니다. 반면 피고는 원고와 이 사건 분양권 전매계약을 체결한 바 없다고 주장하며 원고의 청구를 다투었습니다.
원고와 피고 사이에 아파트 분양권 전매계약이 직접적으로 체결되었는지 여부, 피고가 원고로부터 분양권 전매대금 148,870,000원을 직접 지급받았는지 여부, 그리고 전매제한 아파트의 '권리확보서류'를 통한 불법 전매 관행에서 최종 권리확보서류 소지자와 최초 수분양자 사이에 직접적인 계약 관계가 성립하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고가 피고와의 직접적인 분양권 전매계약 체결 및 대금 지급 사실을 입증하지 못했으므로, 피고에게 손해배상 또는 부당이득 반환 의무가 없다고 판단하여 원고 패소 판결을 내렸습니다. 이는 전매제한 규정 위반이 단속규정이라 하더라도 실제 거래 관계를 명확히 입증하지 못하면 법적 보호를 받기 어렵다는 점을 보여줍니다.
전매가 제한된 분양권 거래는 법적 안정성이 매우 낮으므로 신중하게 접근해야 합니다. 특히 다음 사항들을 유의해야 합니다. 직접적인 계약 당사자를 명확히 확인하고, 대금 지급의 증거(계좌 이체 등)를 확실히 확보해야 합니다. 현금 거래나 수표 지급 시에도 그 수취인을 명확히 하고 증거를 남겨야 합니다. 중간에 여러 이해관계인이 개입된 복잡한 거래에서는 각 단계별 권리 의무 관계를 명확히 문서화하고 당사자 확인을 철저히 하는 것이 중요합니다. '권리확보서류'만으로는 직접적인 매매계약의 존재를 인정받기 어려울 수 있습니다. 이는 전매 금지 규정을 회피하기 위한 관행일 뿐, 법적 효력을 담보하지 않을 수 있습니다. 형사 고소 등 법적 절차에서의 진술은 일관성이 중요하며, 진술 번복은 신뢰성을 떨어뜨려 불리하게 작용할 수 있습니다. 법률 위반 소지가 있는 거래(전매제한 위반 등)는 설령 그 규정이 단속규정이라 하더라도 거래 당사자 간의 분쟁 발생 시 법적 보호를 받기 어려울 수 있음을 인지해야 합니다.
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