건물주 대리인의 권한 없는 임대 계약으로 인한 보증금 분쟁

건물 소유자인 피고 B는 주식회사 E에 부동산의 임대 관련 업무 일체를 위임했습니다. 그러나 원고 A는 주식회사 E의 대표이자 개인사업체 F를 운영하는 D와 직접 임대차 계약을 체결하고 보증금 2천만원을 D의 계좌로 송금했습니다. 계약 기간 만료 후 A가 B에게 보증금 반환을 요구하자, B는 D에게 임대차 계약 체결 대리권을 부여한 적이 없으며, D의 행위를 추인하거나 표현대리가 성립하지 않는다고 주장했습니다. 법원은 D에게 B를 대리할 권한이 없었고, B가 D의 행위를 추인하지도 않았으며, 표현대리 역시 성립하지 않는다고 판단하여, A의 임대차보증금 반환 청구를 기각하고, A는 B에게 부동산을 인도하고 점유 기간 동안의 월세 상당액을 부당이득으로 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 임차인 A: 피고 B의 건물에 대해 D(F)와 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급했으나, 계약의 유효성을 다투고 보증금 반환을 청구한 사람
• 건물 소유자 B: 이 사건 부동산의 주인으로, 주식회사 E에 임대 관련 업무를 위임했으나, D(F)와 직접적인 대리 관계가 없다고 주장하며 건물 인도 및 부당이득 반환을 반소로 청구한 사람
• D (F): 주식회사 E의 대표이사이며 개인사업체 F를 운영하는 사람으로, 건물 소유자 B의 대리인이라고 칭하며 임차인 A와 임대차 계약을 체결하고 보증금을 수령한 당사자
• 주식회사 E: 건물 소유자 B로부터 이 사건 부동산의 임대 관련 업무 일체를 위임받은 회사
• 주식회사 C: 이 사건 부동산의 이전 소유자

분쟁 상황

2017년 1월 9일, 피고 B는 주식회사 C로부터 별지 목록 기재 부동산을 매수하여 2017년 2월 10일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 B는 2017년 1월 20일경 D이 대표로 있는 주식회사 E와 이 사건 부동산에 대한 영업위탁계약을 체결하여 임대 관련 업무 일체를 위임했습니다. 2018년 4월 12일, 원고 A는 B의 대리인이라고 칭하는 D(상호 F)와 이 사건 부동산을 임대차보증금 20,000,000원, 차임 월 600,000원, 임대차기간 2018년 4월 21일부터 2019년 4월 21일까지로 정하여 임대차 계약을 체결했습니다. A는 D(F) 명의의 수협 계좌로 임대차보증금 20,000,000원을 송금했습니다. 임대차 기간 만료 후 A는 B에게 보증금 반환을 요구했으나, B는 D에게 대리권을 준 사실이 없다고 주장하며 임대차 계약의 유효성을 부인했습니다. 이에 A는 B를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기했고, B는 A를 상대로 건물 명도 및 부당이득 반환 소송을 반소로 제기했습니다.

핵심 쟁점

D가 건물 소유자 B를 대리하여 임대차 계약을 체결할 권한이 있었는지, 권한이 없었다면 B가 D의 행위를 추인했는지, 또는 민법상 표현대리가 성립하는지 여부 및 이에 따른 임대차보증금 반환 의무와 건물 인도 및 부당이득 반환 의무가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 본소 청구(임대차보증금 반환)를 기각했습니다. 원고 A는 피고 B에게 이 사건 부동산을 인도하고, 2019년 7월 1일부터 부동산 인도 완료일까지 월 600,000원의 비율로 계산한 돈을 부당이득으로 지급해야 한다고 판결했습니다. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 원고 A가 부담합니다. 건물 인도 및 부당이득금 지급 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

임차인 A는 임대인 B에게 보증금 2천만원을 돌려받지 못하게 되었고, 이 사건 부동산을 인도해야 하며, 2019년 7월 1일부터 건물을 인도하는 날까지 월 600,000원의 비율로 계산한 금액을 부당이득으로 B에게 지급해야 합니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 대리권 없이 체결된 계약의 효력에 대한 판단이 핵심이었습니다.

1. 무권대리 및 추인: 대리권이 없는 사람이 타인의 대리인이라고 칭하며 법률행위를 한 경우, 이를 무권대리라고 합니다. 무권대리 행위는 원칙적으로 본인에게 효력이 없지만, 본인이 나중에 그 행위를 '추인'하면 소급하여 유효한 행위가 됩니다. 이 사건에서 원고 A는 피고 B가 D의 무권대리 행위를 추인했다고 주장했으나, 법원은 B가 D의 개인사업체 명의로 수익금을 지급받은 사실만으로는 D가 체결한 임대차 계약까지 추인했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다.

2. 민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리)​: 대리인이 자신에게 주어진 권한의 범위를 넘어 법률행위를 한 경우, 상대방이 그 대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다면 본인이 그 행위에 대해 책임을 지게 됩니다. 이를 '표현대리'라고 합니다. 이 규정이 적용되려면 대리인에게 기본적인 대리권(기본대리권)이 있어야 합니다. 이 사건에서 법원은 피고 B가 주식회사 E에 영업위탁계약을 위임했을 뿐, D에게 이 사건 임대차 계약 체결에 대한 어떠한 기본대리권도 부여했다고 볼 수 없으므로, 표현대리 주장을 받아들이지 않았습니다.

3. 민법 제125조 (대리권 수여의 표시에 의한 표현대리)​: 본인이 제3자에게 특정인에게 대리권을 수여했음을 표시하고, 그 대리인이 표시된 권한 범위 내에서 제3자와 법률행위를 한 경우, 본인은 그 행위에 대해 책임을 져야 합니다. 이 경우 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었다면 책임이 면제될 수 있습니다. 이 사건에서 원고 A는 피고 B가 주식회사 E가 아닌 D에게 임대차 계약에 관한 권한을 수여했음을 표시했다는 점을 입증하지 못했으므로, 이 조항에 따른 표현대리 주장도 받아들여지지 않았습니다.

4. 부당이득 반환: 임대차 계약이 무효로 판단되면, 건물을 점유하며 사용·수익한 임차인은 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이 됩니다. 따라서 건물 소유자는 임차인에게 그 이득, 즉 월세 상당액을 '부당이득'으로 반환할 것을 청구할 수 있습니다.

참고 사항

임대차 계약을 체결할 때 계약 상대방이 건물 소유자가 아닌 대리인이라면 다음 사항들을 반드시 확인해야 합니다. 첫째, 대리인의 권한을 철저히 확인해야 합니다. 건물 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아 대리권의 범위와 기간을 확인하고, 대리인의 신분증과 위임장의 인감과 신분증의 인적 사항이 일치하는지 대조해야 합니다. 둘째, 가급적이면 건물 소유자 본인에게 직접 전화나 문자로 대리권의 존재 여부와 계약 내용을 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다. 셋째, 계약금이나 보증금 등 중요한 금전은 반드시 건물 소유자 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다. 대리인의 개인 계좌로 송금하는 것은 법적 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 넷째, 소유자와 대리인 간에 영업위탁계약 등 다른 계약이 있다고 하더라도, 해당 계약이 임대차 계약 체결 권한까지 포함하는지 명확히 확인해야 합니다. 위임받은 업무의 구체적인 범위를 문서로 확인하는 것이 중요합니다. 만약 대리권 없는 자와 계약을 체결한 경우, 임대차 계약이 무효로 판단될 수 있으며, 임차인은 보증금을 돌려받지 못하고 건물을 인도해야 하며, 건물을 점유한 기간에 대한 월세 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 수 있습니다.