부동산 매매/소유권
구분 | 정의 |
부동산 | ▪ 토지 또는 건축물 |
부동산등 | ▪ 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리 |
거래당사자 | ▪ 부동산등의 매수인과 매도인을 말하며, 아래의 ‘외국인등’을 포함 |
외국인등 | ▪ 다음의 어느 하나에 해당하는 개인 또는 단체 1. 대한민국의 국적을 보유하고 있지 않은 개인 2. 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체 3. 사원 또는 구성원의 1/2 이상이 위 1.에 해당하는 자인 법인 또는 단체 4. 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 1/2 이상이 1.에 해당하는 자인 법인 또는 단체 5. 위 1.에 해당하는 사람이나 2.에 해당하는 법인 또는 단체가 자본금의 1/2 이상이나 의결권의 1/2 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체 6. 외국 정부 7. 국제연합과 그 산하기구·전문기구, 정부간 기구, 준정부간 기구, 비정부간 국제기구 |
부동산의 매매계약
「건축물의 분양에 관한 법률」, 「공공주택 특별법」, 「도시개발법」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」, 「주택법」, 「택지개발촉진법」에 따른 부동산에 대한 공급계약
다음의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약
위 2.에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위
「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
이 경우 부동산거래계약시스템을 통해 부동산 거래계약을 체결한 경우에는 부동산 거래계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 봅니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조제14항).
거래당사자가 공동으로 신고해야 할 사항은 다음과 같습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항 본문, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제3조제1항 및 별표 1).
거래당사자의 인적사항
계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일
거래대상 부동산등(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말함)의 소재지·지번·지목 및 면적
거래대상 부동산등의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 종류를 말함)
실제 거래가격
계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
매수인이 국내에 주소 또는 거소(잔금 지급일부터 60일을 초과하여 거주하는 장소)를 두지 않을 경우(매수인이 외국인인 경우로서 「출입국관리법」 제31조에 따른 외국인등록을 하거나 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따른 국내거소신고를 한 경우에는 그 체류기간 만료일이 잔금 지급일부터 60일 이내인 경우를 포함)에는 위탁관리인의 인적사항
개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 ① 개업공인중개사의 인적사항 및 ② 개업공인중개사가 개설등록한 중개사무소의 상호·전화번호 및 소재지
실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우(매수인 중 국가등이 포함되어 있는 경우는 제외)에는 다음의 사항
거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방직영기업·지방공사 또는 지방공단(이하 "국가등"이라 함)인 경우에는 국가등이 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항 단서 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제3조제2항).
개업공인중개사 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 해당 개업공인중개사가 신고를 해야 합니다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제3항).
부동산 거래계약을 신고하려는 개업공인중개사는 부동산거래계약 신고서에 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출해야 합니다. 다만, 공동으로 중개를 하여 개업공인중개사가 공동으로 신고를 하는 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 서명 또는 날인해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조제4항).
신고 또는 제출을 하려는 사람은 주민등록증, 운전면허증, 여권 등 본인의 신분을 증명할 수 있는 증명서를 신고관청에 보여줘야 하며, 부동산 거래 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제5항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조제12항·제13항).
부동산등의 매수인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 봅니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제6항).
거래당사자는 부동산거래를 신고한 후 해당 거래계약이 해제, 무효 또는 취소(이하 “해제등”이라 함)된 경우 해제등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의2제1항 본문).
개업공인중개사가 부동산거래 신고를 한 경우에는 위에도 불구하고 개업공인중개사가 부동산 거래의 해제등 신고(공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하는 것을 말함)를 할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의2제2항 본문).
외국인등이 대한민국 안의 부동산등을 취득하는 계약(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외)을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60일 이내에 신고관청에 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조제1항).
다만, 외국인등이 상속·경매, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 환매권의 행사, 법원의 확정판결, 법인의 합병, 건축물의 신축·증축·개축·재축을 원인으로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조제2항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제5조제2항).
다만, 외국인등이 취득하려는 토지가 다음의 어느 하나에 해당하는 구역·지역 등에 있으면 토지를 취득하는 계약(이하 "토지취득계약"이라 함)을 체결하기 전에 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 합니다. 다만, 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그렇지 않습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조제1항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제6조제2항).
군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적상 필요한 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국방부장관 또는 국가정보원장의 요청이 있는 경우에 국토교통부장관이 관계 중앙행정기관의 장과 협의한 후 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제106조에 따른 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 고시하는 지역
지정문화유산과 이를 위한 보호물 또는 보호구역
천연기념물 등과 이를 위한 보호물 또는 보호구역
생태·경관보전지역
야생생물 특별보호구역
신고관청은 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 외국인등이 위의 어느 하나에 해당하는 구역·지역 등의 토지를 취득하는 것이 해당 구역·지역 등의 지정목적 달성에 지장을 주지 않는다고 인정하는 경우에는 허가를 해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조제2항).
이를 위반하여 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 않습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조제3항).
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