부동산 매매/소유권
매수인들이 어린이집 및 그 부지 부동산을 매수하기로 하는 계약을 체결했으나, 부동산에 설정된 거액의 근저당권 채무를 인수하는 과정에서 채권자들의 승낙을 얻지 못해 매매대금 지급 의무를 제대로 이행하지 못했습니다. 이에 매도인이 계약 해제를 통보했고 매수인들은 매도인의 채무불이행을 주장하며 계약 해제 및 손해배상을 청구했으나, 법원은 매수인들의 청구를 기각했습니다.
원고들은 피고로부터 어린이집 및 부동산을 총 40억 원에 매수하기로 하는 1차 계약을 체결했습니다. 이 부동산에는 약 49억 7천만 원 상당의 근저당권이 설정되어 있었고, 원고들은 이 중 37억 5천만 원의 채무를 인수하기로 했습니다. 원고들이 중도금을 지급하지 못하자 피고는 1차 계약 해제를 통보했습니다. 이후 원고들과 피고는 2차 매매 계약을 체결하여 일부 내용을 수정했습니다. 원고들은 2차 계약에 따라 중도금 1억 원을 지급하고 임의경매 신청이 취하되게 했지만, 인수하기로 한 근저당권 피담보채무에 대해 채권자들(E, G)의 승인을 얻지 못했습니다. 이에 피고는 원고들이 채무 승계 및 소유권 취득 절차를 이행하지 않았다는 이유로 2018년 5월 수차례 계약 해제를 최고하고 최종적으로 계약을 해제했습니다. 이에 원고들은 피고의 이행지체 및 이행거절을 주장하며 계약 해제에 따른 원상회복과 손해배상금으로 각 3억 원 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 매수인들이 매매 계약에 따라 근저당권 피담보채무를 인수하기 위한 조건을 충족했는지 여부, 즉 면책적 채무인수가 이루어졌거나 그에 대한 준비가 충분했는지입니다. 또한 매수인들이 매도인의 이행지체 또는 이행거절을 주장하며 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있을 만큼 자신들의 채무를 이행하였거나 이행을 제공하였는지 여부가 중요한 판단 기준이 되었습니다.
법원은 원고(매수인)들의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고(매도인)의 계약 해제가 적법하다고 판단한 것입니다.
재판부는 매수인들이 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것이 채권자들의 승낙을 필요로 하는 '면책적 채무인수'라고 보았습니다. 그러나 매수인들은 채권자들로부터 승낙을 받지 못했고, 언제든지 승낙을 받을 수 있는 준비도 완료하지 못했으므로, 매도인을 이행지체에 빠뜨릴 만큼 이행을 제공했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 반면 매도인은 잔금 지급 의무를 이행하지 않는 매수인들을 상대로 소유권이전등기 및 대표자 변경에 필요한 서류를 준비하고 채무 정산금을 공탁하는 등 상응하는 이행 준비를 마쳤다고 보아, 매도인의 계약 해제가 적법하다고 결론 내렸습니다. 따라서 매수인들의 손해배상 청구는 이유 없다고 보았습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
유사한 부동산 매매 계약 시, 특히 채무인수가 포함된 경우 다음 사항들을 주의해야 합니다.
