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부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사
최근 6·27 대출 규제와 9·7 부동산 대책 발표에도 불구하고 서울을 비롯한 수도권 아파트값 상승세가 지속되며 시장 불안이 가중되고 있습니다. 이에 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계 부처는 부동산 시장 안정화 차원에서 추가적인 대책을 심층적으로 논의 중에 있습니다. 주된 방향은 대출 규제 강화와 더불어 규제지역 확대, 그리고 세제 개선을 아우르는 종합적 패키지 대책을 마련하는 것입니다.
대출 측면에서 가장 주목받는 부분은 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 강화입니다. 현행 은행권 대출 한도가 DSR 40%인 상황에서 이를 35% 선으로 낮춤으로써 대출 가능 금액을 줄이는 방안이 검토되고 있습니다. 또한 기존 DSR 규제 대상에 포함되지 않았던 전세 대출 및 정책 대출에도 DSR 규제를 확대 적용하는 방안도 논의되고 있습니다. 이는 부동산 과열을 막기 위한 신용관리 차원에서 중요한 조치로 볼 수 있습니다.
보유세 측면에서는 종합부동산세와 재산세의 부담을 늘리기 위한 간접적인 방법이 유력하게 검토되고 있습니다. 기존에 윤석열 정부가 하향 조정한 공정시장가액비율을 다시 80%로 상향 조정하고, 공동주택 기준 공시가격 현실화율을 더 높이는 방안입니다. 이는 별도의 세법 개정 없이도 시행령 변경을 통해 즉각적으로 실행할 수 있습니다. 이와 같은 조치는 부동산 보유 비용을 증가시켜 투기적 수요를 억제하는 효과를 기대할 수 있습니다.
규제지역 확대 또한 주요 검토 대상입니다. 성동구, 마포구 등 서울 내 한강변 지역과 분당구 등 경기도 내 가격 상승세가 두드러진 지역을 투기과열지구 혹은 조정대상지역으로 추가 지정해 규제 강도를 높일 예정입니다. 주택가격 상승률이 일정 기간 동안 물가상승률보다 상당히 높을 경우 이를 근거로 제도적 규제 지정이 가능합니다. 단 토지거래허가구역 확대는 관련 법률 개정이 필요해 단기간 내 시행은 어렵습니다.
이 모든 조치들은 시장의 과열 현상을 반드시 잡아야 한다는 정부의 목표를 반영하고 있습니다. 세금 부담 증가와 대출 제한 강화는 자력으로 주택을 구매하기 어려운 실수요자에게도 영향을 미칠 수 있기에 이에 대한 법적 분쟁이나 민원 발생 우려도 존재합니다. 특히 갭투자와 같은 위험한 투자 행위 차단을 위한 정책들은 불법 투기와 법 테두리 내 행동의 경계를 분명히 하려는 시도로 평가됩니다. 시민들은 변화하는 규제 환경을 정확히 파악하고 합법적 범위 내에서 부동산 거래나 자산 관리를 해야 할 것입니다.
이와 같이 정부의 부동산 시장 안정화 방안은 대출 규제, 보유세 강화, 규제지역 확대 등 다각도의 법적·재정적 수단을 활용하는 중대한 행보이며 이에 따른 이해관계자들의 충분한 주의와 대응이 필요합니다.
