부동산 매매/소유권
원고 A는 C으로부터 아파트 분양권을 1억 8,476만 원에 매수하기로 계약하고 2023년 7월 3일 시공사 E㈜ 사무실에서 명의변경 절차를 밟았습니다. 당시 C은 분양계약서 원본을 분실하여 재발행 신청 중이었고 복사본에 원고, C, E㈜의 날인을 받았습니다. 그러나 다음 날 C은 명의변경 중단을 요청했고 분양권에 대한 가압류 및 압류가 연이어 이루어졌습니다. 이에 시행사 ㈜D는 명의변경 절차가 완료되지 않았음을 통보했고 원고는 피고 B 주식회사(시행사 겸 수탁자)를 상대로 소유권이전등기 절차 이행을 청구하는 소송을 제기했습니다.
원고 A가 C으로부터 아파트 분양권을 매수하는 계약을 체결하고 명의변경 절차를 진행했으나 C의 의사 번복과 제3자들의 가압류, 압류 등으로 인해 명의변경이 완료되지 않은 상황에서 피고 B가 소유권이전등기를 거부하자 원고가 소송을 제기했습니다.
아파트 분양권의 명의변경 절차가 시공사의 확인 날인만으로 완료되었다고 볼 수 있는지 그리고 시행사의 정식 동의나 승낙 없이 명의변경의 대항력이 발생하는지 여부
법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 분양계약서상의 권리·의무 승계확인란에 시행사의 날인이 미리 찍혀있더라도 이는 형식적인 절차의 신속한 처리를 위한 것이며 시공사에 모든 권한이 위임되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 특히 원고와 C이 필요한 서류(대출승계 승인서류 등)를 제대로 갖추지 않았고 원본이 아닌 복사본에 시공사 확인 날인만 받은 상태였으며 시행사의 정식 승인을 받지 못했으므로 2023년 7월 3일자로 수분양권 명의변경 절차가 완료되었다고 볼 수 없다고 보았습니다. 따라서 채무자(시행사)의 동의나 승낙 없이 분양권 양도의 대항력이 발생하지 않으므로 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.
부동산 소유권이전등기청구권과 같은 채권적 청구권은 그 성질상 양도가 제한되며 채무자(시행사)의 동의나 승낙이 있어야 양수인이 채무자에게 대항할 수 있다는 대법원 판례(2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결)가 적용됩니다. 또한 분양계약서에 명시된 권리·의무 승계 확인 절차와 필요한 서류 구비 여부 그리고 시공사의 권한 범위에 대한 해석도 중요한 법리적 쟁점이었습니다. 법원은 시행사의 날인이 미리 찍혀있더라도 시공사에게 명의변경에 대한 모든 권한이 위임되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
아파트 분양권과 같은 중요한 권리를 양도·양수할 때는 분양계약서에 명시된 명의변경 절차와 필요 서류를 반드시 확인하고 모든 단계를 철저히 이행해야 합니다. 특히 시행사의 공식적인 승인 절차를 간과해서는 안 됩니다. 계약서 원본이 아닌 복사본이나 재발행 신청 중인 서류로 명의변경을 진행할 경우 법적 분쟁의 소지가 커집니다. 중요한 계약 절차에서는 반드시 원본 서류를 사용해야 합니다. 분양권과 같이 권리 양도에 채무자(시행사)의 동의나 승낙이 필요한 경우 시공사 등 일부 당사자의 확인만으로는 완전한 권리 이전이 이루어지지 않을 수 있습니다. 모든 이해관계 당사자의 공식적인 동의나 승낙을 받아야 합니다. 분양권 전매 안내문 등에 명시된 소요 기간이나 주의사항을 미리 숙지하고 절차가 완료되기 전까지는 권리 이전에 불확실성이 있을 수 있음을 인지해야 합니다. 매도인이 계약 후 의사를 번복하거나 제3자에 의한 보전처분(가압류, 압류 등)이 발생할 가능성도 염두에 두고 명의변경 절차가 완전히 끝나기 전까지는 위험이 상존한다는 점을 고려해야 합니다.
