부동산 매매 중개수수료 미지급 분쟁 사건

공인중개사인 원고가 의뢰받은 부동산 매매 중개를 진행하던 중, 매수인이 계약금 준비를 이유로 계약 체결을 미룬 후 원고를 배제하고 다른 매도인과 직접 계약을 체결하자, 원고가 매수인에게 중개수수료를 청구한 사안입니다. 법원은 원고가 계약 성립에 결정적인 역할을 했으나 책임 없는 사유로 최종 계약 과정에서 배제되었다고 판단하여 매수인에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다고 보았지만, 원고가 청구한 금액의 일부만을 인정했습니다. 또한 매수 법인에 대한 제3자 채권침해 주장은 받아들이지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 경기 양평군에서 'D 공인중개사 사무소'를 운영하는 공인중개사로, 이 사건 부동산 매도 중개를 의뢰받았음
• 피고 B: 주식회사 C의 대표이사로, H과 함께 이 사건 부동산 매수에 나선 인물
• 피고 주식회사 C: 주택건설사업 등을 목적으로 설립된 법인으로, 피고 B이 대표이사이며, 다른 회사와 함께 이 사건 부동산을 매수했음
• E교회(소외 교회): 이천시 F 임야 외 27필지 토지(이 사건 부동산)의 매도를 원고에게 의뢰한 단체
• H: 원고로부터 이 사건 부동산 매수를 제안받고 피고 B과 함께 매수하기로 한 인물
• 주식회사 L(소외 회사): 피고 주식회사 C와 함께 이 사건 부동산을 매수한 법인

분쟁 상황

공인중개사인 원고는 E교회로부터 이천시 임야 등 27필지(이 사건 부동산)의 매도를 의뢰받아 H에게 매수를 제안했습니다. H은 사업성을 검토한 후 매수를 결정했고, 2017년 5월경 매수 자금 부족으로 피고 B 등과 함께 매수하기로 했습니다. 2017년 6월 12일경 원고는 H, 피고 B 등이 참석한 자리에서 부동산 매매계약서(제1매매계약서)를 작성하고 계약 체결을 시도했으나, 피고 B이 계약금 준비를 이유로 계약 체결을 미루었습니다. 이후 2017년 6월 말경 피고 주식회사 C(피고 B이 대표이사)는 주식회사 L과 함께 원고를 배제한 채 E교회와 직접 이 사건 부동산 매매계약(제2매매계약서)을 체결했고, 계약금 10억 원을 송금했습니다. 이에 원고는 자신이 이 사건 매매계약 성립에 결정적인 역할을 했음에도 부당하게 배제되어 중개수수료를 받지 못하게 되었다며, 피고 B과 피고 주식회사 C를 상대로 중개수수료 2억 8,800만 원의 지급을 청구했습니다.

핵심 쟁점

원고가 이 사건 부동산 매매계약 성립에 결정적인 역할을 했음에도 원고의 책임 없는 사유로 최종 계약 체결에 관여하지 못하게 되었는지 여부 그리고 이러한 경우 피고 B이 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 있는지 여부 및 그 적정한 액수입니다. 또한 피고 회사가 원고를 배제하고 계약을 체결한 것이 제3자 채권침해로 인한 불법행위에 해당하는지 여부도 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

피고 B은 원고에게 중개수수료 72,000,000원과 이에 대한 지연손해금(2020년 6월 2일부터 2021년 5월 12일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급해야 합니다. 원고의 피고 주식회사 C에 대한 청구 및 피고 B에 대한 나머지 청구(원고가 청구한 중개수수료 2억 8,800만 원 중 7,200만 원을 초과하는 부분)는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 주식회사 C 사이에 발생한 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 B 사이에 발생한 부분은 75%는 원고가, 나머지는 피고 B이 각각 부담합니다.

결론

법원은 원고가 이 사건 매매계약의 성립에 결정적인 역할을 했고, 원고의 책임 없는 사유로 인해 최종 계약서 작성에 관여하지 못하게 되었다고 인정했습니다. 따라서 피고 B은 원고에게 중개행위에 상응하는 중개수수료를 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 원고가 청구한 2억 8,800만 원 전액이 아닌, 공인중개사법 시행규칙에서 정한 보수 한도인 1천분의 9에 해당하는 금액의 25%인 7,200만 원이 상당하다고 보아 중개수수료를 감액하여 인정했습니다. 또한, 피고 회사가 원고의 채권 실행을 불가능하게 했다는 증거가 부족하다는 이유로 원고의 피고 회사에 대한 제3자 채권침해로 인한 손해배상 청구는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

부동산 중개행위는 기본적으로 중개업자가 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 등 권리의 득실·변경을 알선하는 행위입니다. 원칙적으로 중개업자는 계약서 작성 업무 등 계약 체결이 완료되어야 중개수수료를 청구할 수 있습니다. 하지만 본 판례는 대법원 판례(대법원 2007. 4. 27. 선고 2007다12432 판결)를 인용하여, 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 했음에도 본인의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하게 된 특별한 사정이 있다면, 민법 제686조 제3항(위임계약 해지와 보수 청구) 및 상법 제61조(위임인에 대한 보수 청구권)의 취지와 신의성실의 원칙에 비추어 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권리가 있다고 보았습니다. 이는 중개업자와 중개의뢰인 간의 법률관계가 민법상의 위임관계와 유사하다는 전제에 기반합니다. 중개수수료 액수에 관해서는 약정이 없거나 약정액이 부당하게 과다한 경우, 법원이 위임의 경위, 업무 처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 얻게 되는 구체적 이익 등 제반 사정을 고려하여 상당하다고 인정되는 범위 내에서 보수액을 정할 수 있다는 대법원 판례(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 등)가 적용되었습니다. 이 사건에서는 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항에 명시된 보수 한도(매매대금 320억 원의 1천분의 9, 즉 2억 8,800만 원)를 참고하되, 원고의 실질적인 기여도를 고려하여 이 금액의 25%인 7,200만 원이 인정되었습니다. 한편, 제3자 채권침해로 인한 불법행위는 민법 제750조에 근거하지만, 본 판례는 제3자가 채무자의 책임재산을 감소시키는 행위를 함으로써 채권자가 채권의 실행과 만족을 불가능 또는 곤란하게 한 경우에 성립한다는 대법원 판례(대법원 2007. 9. 6. 선고 2005다25021 판결)를 인용하며, 원고가 피고 회사로부터 현실적인 손해를 입었다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 이 부분 청구를 기각했습니다.

참고 사항

중개계약은 명시적인 서면 계약이 없더라도 당사자들의 언행과 거래 상황을 종합하여 묵시적으로 성립될 수 있습니다. 본 사건과 같이 계약 체결 직전 중개인이 배제된 경우에도 중개인의 역할과 기여도를 입증할 수 있다면 중개수수료를 받을 수 있습니다. 이때 중개인의 기여도는 중개인이 작성한 계약서 내용과 실제 체결된 계약 내용의 유사성, 협상 과정 참여 여부 등으로 판단될 수 있습니다. 중개수수료가 약정되지 않았거나 약정액이 과다하다고 판단될 경우, 법원은 위임의 경위, 업무 처리의 난이도와 노력, 위임인이 얻게 되는 이익 등 제반 사정을 고려하여 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액을 결정할 수 있습니다. 공인중개사법 시행규칙에서 정한 보수 한도를 참고하되, 반드시 한도액 전액이 인정되는 것은 아닙니다. 또한, 중개인을 배제하는 행위가 제3자 채권침해로 인한 불법행위로 인정되려면, 해당 행위로 인해 중개인에게 실제로 채권 실행이 불가능해지거나 곤란해지는 등의 손해가 발생했음을 구체적으로 입증해야 합니다. 단순히 중개인을 배제하고 계약을 체결한 것만으로는 불법행위가 성립하지 않을 수 있습니다.