전세 보증금 반환 과정에서 생긴 분쟁 판결

원고 A는 이 사건 건물을 2011년부터 임차하여 여러 차례 계약을 갱신하였습니다. 2019년 피고 H가 건물의 소유권을 취득하면서 원고 A와 2019년, 2022년 두 차례 임대차계약을 갱신하였고, 이 과정에서 임차보증금은 4억 4,100만 원까지 증액되었습니다. 2024년 1월 8일 계약 만료를 앞두고 원고 A는 2023년 12월 4일 계약 해지를 통보했다고 주장했으나, 피고 H는 새로운 임대차 계약이 체결되었다고 주장하며 보증금 반환에 이견을 보였습니다. 법원은 계약이 묵시적으로 갱신되었으며, 원고 A가 이 사건 소를 제기한 2024년 5월 14일 이후 소장 송달일(2024년 5월 22일)로부터 3개월이 지난 2024년 8월 22일에 계약이 해지되었다고 판단했습니다. 원고 A는 2024년 8월 24일 건물을 인도하였고, 피고 H는 보증금 일부를 반환하였으나, 원고 A는 여전히 4,727,977원의 잔액과 지연손해금을 청구했습니다. 피고 H는 부엌 대리석 상판 훼손에 대한 원상복구 비용 88만 원을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 피고 H의 원상복구 비용 공제 주장을 받아들여, 최종적으로 피고 H가 원고 A에게 7,977원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 건물을 임차하여 거주해온 세입자로, 임대차보증금의 반환을 청구한 당사자입니다.
• 피고 H: 이 사건 건물의 소유권을 취득한 새로운 임대인으로, 원고 A와 임대차 계약을 갱신하고 보증금 반환 의무가 있는 당사자입니다.

분쟁 상황

세입자 A는 2011년부터 임차해온 주택의 계약이 묵시적으로 갱신된 후, 주택 매매 잔금일 등 개인적인 사정으로 인해 임대차 계약을 해지하고 임대차보증금 전액을 돌려받고자 했습니다. 하지만 임대인 H는 자금 사정을 이유로 보증금 반환에 난색을 표하거나, 새로운 임대차 계약이 체결되었으므로 계약이 종료되지 않았다고 주장했습니다. 또한, 임대인 H는 세입자 A가 건물을 인도할 당시 부엌 대리석 상판이 훼손된 상태였으므로 해당 부분의 원상복구 비용 88만 원을 임차보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 이처럼 임대차 계약의 해지 시점, 새로운 계약 체결 여부, 보증금 반환액, 그리고 원상회복 의무 이행 여부를 둘러싼 양측의 입장 차이로 인해 임차보증금 반환을 요구하는 소송이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 임대차 계약의 묵시적 갱신 여부 및 그에 따른 계약 해지 통보의 효력 발생 시점입니다.
2. 원고와 피고 사이에 새로운 임대차 계약이 체결되었는지 여부입니다.
3. 임차인의 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상액을 임차보증금에서 공제할 수 있는지 여부입니다.
4. 최종적으로 반환해야 할 임차보증금 잔액과 이에 대한 지연손해금의 범위 및 이율입니다.

법원의 판단

1. 피고 H는 원고 A에게 7,977원 및 이에 대하여 2024년 10월 31일부터 2024년 12월 5일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고 A의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 각자 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 이 사건 임대차계약이 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신되었으나, 원고 A가 2024년 5월 14일 소송을 제기함으로써 해지의사를 명확히 하였고, 이에 따라 소장 송달일인 2024년 5월 22일로부터 3개월이 지난 2024년 8월 22일에 계약이 해지된 것으로 판단했습니다. 피고 H가 주장한 2024년 1월경 새로운 임대차계약 체결 주장은 인정되지 않았습니다. 또한, 원고 A가 이 사건 건물을 인도하는 과정에서 부엌 대리석 상판 중 일부를 훼손한 사실이 인정되어, 피고 H가 주장한 원상복구 비용 88만 원이 임차보증금에서 공제되어야 한다고 보았습니다. 최종적으로 법원은 피고 H가 원고 A에게 임차보증금 잔액 7,977원과 이에 대한 지연손해금(최종 변제일 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법상 연 5%, 그 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%)을 지급해야 한다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 주택임대차보호법 제6조 제1항 (계약의 갱신)​: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 아니한 경우, 또는 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 사건에서는 원고와 피고 모두 정해진 기간 내에 갱신 거절 통지를 하지 않아 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었습니다.
2. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항, 제2항 (묵시적 갱신의 경우 계약 해지)​: 제6조 제1항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 사건에서는 원고가 소를 제기한 것이 계약 해지의 명확한 의사표시로 인정되어, 소장 송달일로부터 3개월 후에 임대차 계약이 해지된 것으로 판단되었습니다.
3. 민법 제615조, 제654조 (임차인의 원상회복 의무)​: 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임차물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 그러나 임차인이 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 입증하지 못하는 한, 임차물의 훼손에 대해 원상회복 책임을 집니다. 이 사건에서 원고가 부엌 대리석 상판 훼손에 대해 입증하지 못했으므로, 원상복구 비용 88만 원이 임차보증금에서 공제되었습니다.
4. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율)​: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 금전채무불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율은 연 12%입니다. 다만, 대법원 판례에 따라 지연손해금의 원본채무가 이미 변제로 소멸하여 이행 판결이 선고될 수 없는 경우 지연손해금에 대해서는 민법이 정한 연 5%의 이율이 적용됩니다. 이 사건에서는 피고가 임차보증금을 최종 변제한 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법상 연 5%가 적용되었고, 그 다음 날부터는 연 12%가 적용되었습니다.

참고 사항

1. 임대차 계약이 만료될 경우, 임대인과 임차인 모두 계약 갱신 거절 의사가 있다면 주택임대차보호법에서 정하는 기간(일반적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 상대방에게 명확히 통보하여 묵시적 갱신을 피해야 합니다.
2. 만약 계약이 묵시적으로 갱신되었다면, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이때 해지의 효력은 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월 후에 발생하므로 보증금 반환 시기를 염두에 두어야 합니다.
3. 임대차 기간 중 또는 종료 시, 보증금 감액 등 새로운 계약 조건을 논의할 때는 구두 합의보다는 반드시 서면 계약서를 작성하여 명확한 내용을 기록해야 추후 분쟁 발생 시 입증 자료로 활용할 수 있습니다.
4. 주택을 인도할 때는 임차인이 입주 시점과 퇴거 시점의 주택 상태를 비교할 수 있도록 사진이나 동영상을 촬영하여 보관하는 것이 중요합니다. 특히 파손 여부에 대한 다툼이 있을 때 이는 핵심적인 증거가 됩니다.
5. 임차물의 통상적인 사용으로 인한 마모나 기능 저하는 임차인의 원상회복 의무 범위에 해당하지 않습니다. 다만, 임차인의 고의나 중과실로 인한 훼손은 원상복구 대상이 되므로, 손상 발생 시 임대인에게 즉시 알리고 적절한 조치를 취하는 것이 좋습니다.