기타 금전문제 · 임대차
원고가 피고에게 건물을 임대했으나 피고가 퇴거 시 9개월치 월세를 미납하고 건물 원상 복구 의무를 제대로 이행하지 않아 발생한 사건입니다. 원고는 미납 월세, 원상 복구 비용, 대납 전기 요금을 청구했으며 법원은 미납 월세에서 보증금을 공제한 금액과 원상 복구 비용 그리고 전기 요금을 포함한 총 41,591,830원을 피고가 원고에게 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 피고 주식회사 B에게 2008년부터 건물을 임대해 주었으며 마지막 계약은 2021년 12월 3일에 체결되어 2024년 1월 1일까지였습니다. 피고는 2024년 1월 15일에 퇴거했으나 퇴거 당시 9개월분의 월세 5,940만 원을 미납했고 건물을 임차 당시의 상태로 원상 복구하지 않고 쓰레기를 방치한 채 나갔습니다. 이에 원고는 직접 원상 복구 공사를 진행하고 피고가 미납한 전기 요금을 대신 납부했습니다. 원고는 미납 월세, 원상 복구 공사 비용, 대납 전기 요금 등 총 106,194,530원을 피고에게 청구하며 소송을 제기했습니다. 피고는 원상 복구 의무가 마지막 계약 당시의 상태로 한정된다고 주장하며 다투었습니다.
임대차 종료 시 미납된 월세와 보증금 정산 문제 임차인의 원상회복 의무 범위와 이행 여부 임대인이 대납한 공과금 청구 여부
법원은 피고가 원고에게 총 41,591,830원과 이에 대한 지연 이자를 지급하도록 판결했습니다. 이 금액은 미납 차임에서 보증금을 공제한 1,440만 원, 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상금 25,473,300원, 그리고 원고가 대납한 전기 요금 1,718,530원을 포함합니다. 지연 이자는 2024년 6월 27일부터 2025년 6월 25일까지는 연 5% 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 원고가 60% 피고가 40%를 부담하도록 결정되었습니다.
장기간 임대차 관계에서 임차인이 퇴거할 때 미납된 차임은 보증금에서 공제 후 지급해야 하며 원상회복 의무는 특별한 약정이 없는 한 최초 임대 당시의 상태로 돌려놓는 것을 의미한다는 점이 확인되었습니다. 임대인이 대납한 공과금 또한 임차인이 부담해야 함을 명확히 한 판결입니다.
민법 제618조 (임대차의 의의): 임대인은 임차인에게 목적물을 사용 수익하게 하고 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 계약입니다. 본 사례에서 원고는 건물을 임대하고 피고는 차임을 지급할 의무를 가졌습니다. 민법 제623조 (임대인의 의무): 임대인은 임차인이 목적물을 사용 수익하게 할 의무가 있습니다. 민법 제629조 (임차인의 권리): 임차인은 임대차 계약에 따라 목적물을 사용 수익할 수 있습니다. 민법 제654조 (준용규정): 임대차에 관하여는 특별한 규정 외에 제610조부터 제617조까지의 규정을 준용합니다. 이 중 민법 제615조 (차주인의 원상회복의무와 철거권)는 임대차 종료 시 임차인은 임차물을 원상에 회복하여야 하며 부속시킨 물건을 철거할 수 있다고 규정합니다. 이는 상가 임대차에도 적용되어 임차인은 임대 목적물을 임차할 당시의 상태로 되돌려 놓을 의무를 집니다. 본 사례에서 피고가 최초 임차 시점인 2009년 1월의 상태로 원상회복할 의무를 부담한다고 본 법원의 판단에 근거가 됩니다. 민법 제750조 (불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 피고가 원상회복 의무를 이행하지 않아 원고에게 발생한 손해(원상회복 공사비)는 이 조항에 따라 배상 책임이 인정됩니다. 채무 불이행 책임: 임대차 계약상 차임 지급 의무를 이행하지 않은 것은 채무 불이행에 해당하며 이에 따른 손해(미납 차임)를 배상해야 합니다. 보증금은 미납 차임 등 임차인의 채무를 담보하는 역할을 하므로 계약 종료 시 채무가 있으면 보증금에서 공제됩니다.
장기간 임대차 계약의 경우 임차인의 원상회복 의무는 최초 임대차 계약 당시의 상태로 돌려놓는 것을 원칙으로 합니다. 계약 갱신 시 '현 상태에서'와 같은 문구가 있더라도 이것이 원상회복 의무의 범위를 축소한다는 명확한 특약으로 인정되기는 어렵습니다. 임대차 계약 종료 시 임차인은 미납된 차임이 있다면 보증금에서 공제될 수 있으며 임대인이 대신 납부한 공과금(전기 요금 등) 또한 임차인이 부담해야 할 의무가 있습니다. 임대차 계약 종료 후 퇴거 시에는 반드시 건물을 깨끗하게 비우고 임차 당시의 상태로 복구해야 합니다. 그렇지 않을 경우 임대인이 지출한 복구 비용을 임차인이 배상해야 할 수 있습니다. 이 경우 원상회복에 필요한 구체적인 항목별 비용 내역과 증빙 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 임대차 계약서 작성 시 원상회복의 범위나 공과금 정산 방식 등 분쟁의 소지가 될 수 있는 부분에 대해 더욱 명확하고 구체적인 특약 사항을 기재하는 것이 좋습니다.
