주택재건축 사업에서 종전자산 평가 및 2주택 분양 기준 변경 사건

피고 주택재건축정비사업조합은 관리처분변경계획을 수립하여 인가받았으나, 원고들은 이 계획이 종전자산 평가 기준일 선정과 2주택 분양을 위한 주택전용면적 산정 방식에 있어 위법하다고 주장하며 계획의 취소를 청구했습니다. 원고들은 사업시행계획이 변경되었으므로 종전자산평가 기준일도 변경된 사업시행계획 인가 고시일로 해야 하며, 일부 원고의 경우 종전자산의 지하면적이 주택 연면적에 포함되어야 함에도 누락되어 잘못된 분양 내역이 통지되었다고 주장했습니다. 법원은 도시정비법상 종전자산평가 기준일은 사업시행계획 변경 시에도 반드시 변경해야 하는 것은 아니며, 2주택 분양은 조합의 재량에 따른 예외적 사항이고 주거전용면적 산정 기준 또한 조합의 적법한 총회 결의에 따랐으며 건축물대장 기재에 위법성이 없다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들: A, B, C, D, E, F, G (피고 주택재건축정비사업조합의 조합원들로, 관리처분변경계획 취소를 청구한 자들)
• 피고: H 주택재건축정비사업조합 (이 사건 주택재건축정비사업을 시행하는 조합으로, 관리처분변경계획을 수립하고 인가받은 주체)

분쟁 상황

피고 주택재건축정비사업조합은 최초 사업시행계획인가(2013년 7월) 및 관리처분계획(2016년 7월) 인가 이후 두 차례 사업시행계획을 변경했습니다. 이에 따라 재분양 신청 절차가 다시 진행되었고 2021년 10월 임시총회에서 종전자산평가 기준일을 최초 사업시행계획인가 고시일(2013년 8월 1일)로 유지하기로 결의했습니다. 2023년 2월 관리처분변경계획을 결의하고 인가받았는데 이 계획에 따라 원고들 중 일부는 최초 계획 당시 2주택을 분양받을 수 있었으나 변경된 계획에서는 1주택만 분양받게 되었습니다. 또한 원고 A와 D는 자신들의 종전자산 지하면적이 주택 연면적에 포함되어 2주택 분양 요건을 충족했어야 한다고 주장했습니다. 이에 원고들은 관리처분변경계획 중 종전자산 기준, 종전 토지 및 건축물 가격, 조합원 분양기준가액 산정기준, 신축건축물 분양기준 및 동·호수 배정기준 부분이 위법하다며 취소를 청구했습니다.

핵심 쟁점

첫째, 주택재건축 사업에서 사업시행계획이 변경되었을 때 종전자산평가를 변경된 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 새로 해야 하는지 여부입니다. 둘째, 재건축조합이 2주택 분양 여부를 결정할 때 주거전용면적 산정의 기준일을 언제로 보아야 하며, 이 과정에서 건축물대장 기재 오류가 있었다고 볼 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하며 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 주택재건축정비사업에서 종전자산평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것이며 사업시행계획 변경 시 재평가 의무가 없다고 보았습니다. 또한 2주택 분양은 조합의 재량에 따른 예외적 사항이며, 주거전용면적 산정 기준 또한 조합의 적법한 총회 결의에 따랐고 건축물대장 기재가 잘못되었다고 볼 수 없다고 판단하여 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법') 제74조 제1항 제5호 (종전자산평가 기준일): 정비사업의 관리처분계획은 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하여 수립하도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서 법원은 이 조항이 사업시행계획이 변경된 경우에 종전자산평가를 새로이 해야 한다고 명시적으로 정하고 있지 않다고 해석했습니다. 이는 조합원들의 상대적 출자 비율을 안정적으로 유지하고 불필요한 분쟁을 방지하기 위한 취지로 보았습니다. 도시정비법 제76조 제1항 제6호 및 제7호 (라)목 (2주택 분양 원칙 및 예외): 이 조항들은 1세대 또는 1인이 여러 주택 또는 토지를 소유하더라도 1주택만 공급하는 것이 원칙임을 명시하고 있습니다. 다만, 예외적으로 도시정비법 제74조 제1항 제5호에 따른 가격 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위 안에서 2주택을 공급할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 중 1주택은 주거전용면적 60제곱미터 이하로 해야 합니다. 법원은 2주택 분양이 법률상 의무가 아닌 조합의 재량에 따른 예외적 조치로 판단했습니다. 도시정비법 제72조 제4항 (분양신청 재공고 등): 분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가 변경으로 세대수나 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있음을 규정하지만, 종전자산평가를 다시 해야 한다고 정하고 있지는 않습니다. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제34조 제3호 및 제2조 제3호 (종전 건축물 소유면적 기준): 이 조례는 종전 건축물의 소유면적을 관리처분계획기준일(분양신청기간 종료일) 현재 건축물대장을 기준으로 하되 법령 위반 건축 부분은 제외한다고 규정합니다. 다만, 본 사건에서 법원은 이 조항이 '소유면적'에 관한 것이며 '주거전용면적' 산정에 대한 기준을 정하는 규정은 아니라고 해석했습니다. 주택법 제2조 제6호 및 동법 시행규칙 제2조 제1호 (주택전용면적 산정): 이 규정들에 따르면 주택의 주거전용면적 산정 시 지하실 면적은 원칙적으로 제외됩니다. 법원은 이 점을 고려하여 원고 A, D의 종전자산 지하면적이 주택전용면적에 포함되지 않는다고 판단했습니다. 관리처분계획의 계획재량: 법원은 관리처분계획 수립에 있어 사업시행자(조합)에게 상당한 범위의 재량이 인정되는 이른바 '계획재량'이 있다고 보았습니다. 따라서 특정 조합원의 재산상 이익이나 기대가 다소 제한되더라도 그것이 본질적인 재산권 침해가 아닌 한 계획이 위법하다고 보기 어렵다고 판시했습니다.

참고 사항

재건축사업에서 사업시행계획이 변경되더라도 종전자산평가 기준일이 반드시 변경되는 것은 아니며 최초 사업시행계획인가 고시일 기준이 유지될 수 있음을 유의해야 합니다. 조합원 2주택 분양은 법률상 원칙이 아닌 예외적 사항이며 조합 정관이나 총회 결의를 통해 결정되는 조합의 재량에 속하는 경우가 많습니다. 관리처분계획이 변경될 경우 기존에 통지받았던 분양 내역이 달라질 수 있으며 이는 사업의 특성상 발생할 수 있는 변동사항임을 인지해야 합니다. 종전 주택의 '주거전용면적' 산정 시 지하실 면적은 일반적으로 제외될 수 있으며 건축물대장 기재 내용이 중요하게 작용할 수 있습니다. 조합의 총회에서 중요한 사항이 결의될 때는 그 결의 내용과 법령 위반 여부를 신중하게 확인해야 합니다. 총회 결의에 대한 쟁송 기간을 놓치면 추후 다투기 어려울 수 있습니다. 관리처분계획 변경으로 재산상 이익이나 기대가 다소 제한되더라도 그것이 본질적인 재산권 침해가 아니라면 계획의 위법성으로 인정되기 어려울 수 있습니다. 최초 분양신청 통지서 등에 '관리처분계획 변경에 따라 변동될 수 있다'는 내용이 명시되어 있다면 추후 변경 시 이의를 제기하기 어려울 수 있습니다.