강북구 공공재개발 주민대표회의 구성 및 사업시행자 지정 적법성 사건

서울 강북구의 한 재개발 사업구역에서 구청장이 서울주택도시공사를 공공재개발 사업시행자로 지정하고 주민대표회의 구성을 승인하자 토지등소유자들이 이 처분들의 취소를 요구하며 소송을 제기했습니다. 원고들은 정비계획 변경 절차 누락, 사업시행자 지정 동의 요건 미비, 주민대표회의 임원 선거 절차상 하자 등을 주장했지만 법원은 모든 주장을 기각하고 구청장의 처분이 적법하다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고들: 서울 강북구 재개발 사업구역 내 토지 및 건축물 소유자들.
• 피고: 서울특별시 강북구청장.
• 서울주택도시공사: 공공재개발 사업의 시행자로 지정된 기관.
• D: 기존 재개발 추진위원회의 위원장이자 공공재개발 주민대표회의의 예비 위원장.

분쟁 상황

이 사건은 서울 강북구 F 일대 12,870m²를 대상으로 하는 재개발 사업과 관련하여 발생했습니다. 2008년 'B지구 C구역 도시환경정비사업 조합설립추진위원회'가 구성 승인되었고 D이 위원장이었습니다. 이후 이 사업구역은 2014년에 정비구역으로 2015년에는 'J지구'의 'A' 구역으로 지정되어 도시환경정비사업 방식으로 재정비촉진계획이 결정되었습니다. 2021년 이 사업구역은 공공재개발 1차 후보지로 선정되었고 관련 법률이 개정되었습니다. 서울주택도시공사는 주민대표회의 구성을 위한 예비임원 후보자 등록을 공고했고 D이 예비 위원장으로 선임되었습니다. D은 사업구역 내 토지등소유자 88명 중 49명의 동의를 받아 피고인 강북구청장에게 주민대표회의 구성 승인과 서울주택도시공사의 사업시행자 지정을 신청했습니다. 강북구청장은 과반수 동의를 근거로 2021년 11월 19일 서울주택도시공사를 사업시행자로 지정하고 주민대표회의 구성을 승인했습니다. 이에 토지등소유자인 원고들은 이러한 처분이 정비구역 지정 및 정비계획 변경 절차 누락, 공공재개발 사업시행자 지정 동의 요건 미비, 주민대표회의 임원 선거 절차상 하자 등 위법하다고 주장하며 해당 처분들의 취소를 요구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공공재개발 사업시행자 지정과 주민대표회의 구성 승인 처분 전에 정비구역 지정 및 정비계획 변경 절차를 반드시 거쳐야 하는지 여부, 공공재개발 사업시행자 지정 시 필요한 토지등소유자 동의 요건이 '도시 및 주거환경정비법'과 '도시재정비 촉진을 위한 특별법' 중 어느 법률을 따라야 하는지, 주민대표회의 임원 선출 과정에서 불공정한 선거 절차나 기존 단체의 채무 승계 문제 등 법적 하자가 있었는지 여부.

법원의 판단

법원은 원고들의 모든 주장을 받아들이지 않고 청구를 기각했습니다. 즉 피고인 강북구청장이 서울주택도시공사를 공공재개발 사업시행자로 지정하고 주민대표회의 구성을 승인한 처분은 모두 적법하다고 판단했습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 서울 강북구청장이 공공재개발 사업시행자를 지정하고 주민대표회의 구성을 승인한 행위가 관련 법령에 따라 적법하게 이루어졌다고 보아 이의를 제기한 토지등소유자들의 주장은 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주민대표회의의 법적 성격 및 처분성:

• 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제47조 제1항, 제2항, 제5항 및 같은 법 시행령 제45조 제1항: 토지등소유자가 시장·군수 또는 토지주택공사 등의 사업시행을 원하는 경우 주민대표회의를 구성해야 하며 이는 위원장을 포함하여 5인 이상 25인 이하의 위원으로 구성됩니다. 주민대표회의는 공공시행자가 사업을 직접 시행하여 토지등소유자가 사업시행자 지위에서 배제될 때 토지등소유자의 의사를 사업에 반영하기 위한 대표 기구입니다.
• 판단: 법원은 주민대표회의 구성 승인 처분이 정비사업 추진 방향에 상당한 영향력을 미치므로 토지등소유자들의 권리·의무에 직접 영향을 미쳐 항고소송의 대상이 되는 '행정처분'으로 보았습니다. 이는 주민들이 사업 추진 과정에 대한 법적 다툼을 제기할 수 있는 근거가 됩니다.
• 권한: 주민대표회의는 시공자 추천 권한(도시정비법 제29조 제7항, 제8항) 및 건축물 철거, 이주, 보상, 사업비 부담 등에 대한 시행규정 마련 시 의견 제시 권한(도시정비법 제47조 제5항)을 가집니다.

2. 공공재개발 사업시행자 지정 절차의 적법성:

• 정비구역 지정 및 정비계획 변경 절차 누락 주장 관련: 공공재개발사업은 도시정비법이 2021년 개정되어 도입된 재개발사업의 한 유형입니다. 이미 재개발사업을 위한 정비구역으로 지정된 사업구역의 경우 공공재개발사업 시행자를 먼저 지정한 후 해당 시행자를 통해 재정비촉진계획 또는 정비계획을 변경하는 절차를 거치더라도 위법하다고 보기 어렵습니다(도시정비법 제101조의3 제2항 참조). 법원은 기존 정비계획의 변경을 위해 사업시행자가 지정된 후 주민공람, 지방의회 의견 청취, 공청회 등 필요한 절차를 거치는 것이 가능하며 공공재개발사업을 위한 별도의 정비구역 지정이 선행되어야 한다고 보지 않았습니다.
• 사업시행자 지정 동의 요건 관련:
  • 도시재정비 촉진을 위한 특별법(도시재정비촉진법) 제3조 제1항, 제15조 제1항: 이 법은 재정비촉진지구에서는 다른 법률보다 우선 적용되며 재개발사업 등의 경우 도시정비법에도 불구하고 '토지등소유자 과반수'가 동의하면 시장·군수 등이 직접 재정비촉진사업을 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정할 수 있다고 규정합니다. 이는 공공기관 등의 사업시행자 요건을 완화한 것입니다.
  • 도시정비법 제26조 제1항 제8호: 시장·군수 등이 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정할 경우 '해당 정비구역의 토지면적 1/2 이상 및 토지등소유자의 3분의 2 이상' 동의가 필요하다고 규정합니다.
  • 판단: 이 사건 사업구역이 재정비촉진지구로 지정되어 있으므로 도시재정비촉진법이 우선 적용되어 토지등소유자 과반수 동의만으로도 공공재개발 사업시행자 지정 요건을 충족한다고 보았습니다. 따라서 도시정비법상의 더 엄격한 동의 요건(토지면적 1/2 이상, 토지등소유자 2/3 이상)은 적용되지 않습니다. 동의율 산정 방식에도 특별한 하자가 없다고 판단했습니다.

3. 주민대표회의 임원 선거 절차 등의 적법성:

• 도시정비법 시행규칙 제9조: 주민대표회의 승인 신청 시 위원장·부위원장 및 감사의 주소 및 성명, 선임을 증명하는 서류 등을 첨부하도록 규정합니다. 이는 주민대표회의가 공식적으로 구성 승인되기 전에 예비임원 선출 절차가 진행될 필요성을 인정하는 근거가 됩니다.
• 개인정보 보호: 서울주택도시공사가 토지등소유자의 연락처 등 개인정보를 동의 없이 다른 토지등소유자에게 제공하지 않은 것은 개인정보보호 원칙에 부합하며 이 사실만으로 선거 절차가 불공정했다고 보기는 어렵습니다. 오히려 특정 후보의 선거 운동만 지원하는 것은 불공정을 초래할 여지가 있습니다.
• 승계 관련: 주민대표회의는 사업시행자가 아니므로 기존 추진위원회의 채무나 법률관계를 주민대표회의가 모두 승계한다고 볼 증거가 없다고 판단했습니다.

참고 사항

재개발 사업의 종류와 관련 법률을 정확히 파악해야 합니다. 특히 '공공재개발사업'은 기존 재개발사업의 일종으로 사업 주체와 임대주택 비율에서 차이가 있을 뿐 본질은 재개발사업임을 이해하는 것이 중요합니다. 이미 정비구역으로 지정된 지역에서 공공재개발 사업을 추진하는 경우 사업시행자가 먼저 지정된 후 정비계획 변경 절차를 거치는 것이 법적으로 허용될 수 있습니다. 추후 진행될 주민공람, 공청회, 지방의회 의견 청취 등 절차에 적극적으로 참여하여 의견을 제시해야 합니다. 재정비촉진지구로 지정된 사업의 경우 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'이 '도시 및 주거환경정비법'보다 우선 적용될 수 있습니다. 이 경우 사업시행자 지정 동의 요건이 완화되어 '토지등소유자 과반수 동의'로도 공공 사업시행자 지정이 가능할 수 있으므로 해당 사업구역이 재정비촉진지구인지 여부를 확인하는 것이 필요합니다. 주민대표회의는 토지등소유자들의 의견을 사업에 반영하기 위한 중요한 기구입니다. 위원장 선출 등 임원 선출 과정에서 관련 법규(도시정비법 시행규칙 제9조)에 따른 절차를 거쳤는지 확인하고 공정성을 주장하려면 단순한 정보 미제공을 넘어선 구체적인 위법 행위가 입증되어야 합니다. 주민대표회의는 사업시행자가 아니므로 기존 추진위원회나 다른 단체의 채무나 법률관계를 직접 승계하지 않습니다. 이 점을 명확히 이해하고 관련 주장을 펼쳐야 합니다.