행정
원고 A는 아들 B 소유의 아파트에 대해 2001년 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 마쳤습니다. 이후 매매예약 완결일인 2003년 9월 10일로부터 3년이 지난 시점까지 소유권이전등기를 하지 않았고, 2021년 1월에야 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 피고 서울특별시 송파구청장은 원고가 부동산실명법상 장기미등기자에 해당한다며 2억 4천5백만원 상당의 과징금을 부과했습니다. 원고는 가등기가 아들에게 빌려준 돈을 담보하기 위한 목적이었다고 주장하며 과징금 처분 취소를 요구했으나, 법원은 원고의 주장을 받아들이지 않고 과징금 부과처분이 적법하다고 판단했습니다.
원고 A는 아들 B 소유 아파트에 대해 2001년 9월 10일 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권 가등기를 마쳤습니다. 매매예약 완결일은 2003년 9월 10일이었으나, 원고는 이로부터 약 17년이 지난 2021년 1월 15일에야 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 피고 서울특별시 송파구청장은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항에 따라 원고를 '장기미등기자'로 보아 과징금 245,750,000원을 부과했습니다. 원고는 이 가등기가 아들에게 빌려준 돈 2억 6천8백만원을 담보하기 위한 것이었고, 최종적으로 대여금과 이자를 정산한 날인 2019년 10월 24일부터 3년 이내인 2021년 1월 15일에 등기를 마쳤으므로 부동산실명법상 장기미등기자에 해당하지 않는다고 주장하며 과징금 처분 취소를 요구했습니다. 또한, 등기를 늦게 한 것에 조세를 포탈하거나 법령 제한을 회피할 목적이 없었으므로 과징금 감경이 필요하다고 주장했습니다.
이 사건 가등기가 담보가등기인지 매매예약가등기인지, 부동산실명법상 소유권이전등기 신청 기간 3년의 기산일은 언제인지, 과징금 부과 처분이 재량권을 일탈하거나 남용한 위법이 있는지 여부입니다.
원고의 과징금 부과처분 취소 청구를 기각하며, 소송비용은 원고가 부담합니다.
법원은 이 사건 가등기를 매매예약가등기로 보았고, 원고가 매매예약 완결일인 2003년 9월 10일부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않은 것은 부동산실명법을 위반한 것이라고 판단했습니다. 또한 원고가 조세 포탈이나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었음을 입증하지 못했으므로, 과징금 감경 사유도 인정되지 않아 피고의 과징금 부과처분은 적법하다고 결론 내렸습니다.
본 사건은 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'(이하 '부동산실명법') 제10조 제1항에 따라 부동산 소유권이전등기 신청 의무와 그 위반 시 부과되는 과징금에 초점을 맞추고 있습니다. 부동산실명법 제10조 제1항은 부동산의 소유권이전등기를 신청할 수 있었던 때로부터 3년 이내에 등기를 신청하지 않은 등기권리자에게 과징금을 부과하도록 규정하고 있습니다. 여기서 '등기를 신청할 수 있었던 때'가 언제인지가 중요한 쟁점입니다.
법원은 원고의 가등기가 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기이고, 매매예약서에 명시된 매매완결일자인 2003년 9월 10일이 매매예약 완결권 행사일이라고 판단했습니다. 따라서 원고는 2003년 9월 10일부터 소유권이전등기를 신청할 수 있었으며, 그로부터 3년이 되는 2006년 9월 10일까지 등기를 마쳤어야 합니다. 원고는 가등기가 대여금 담보 목적이었다고 주장하며 '반대급부의 이행이 사실상 완료된 날'인 2019년 10월 24일을 기산일로 보아야 한다고 주장했으나, 법원은 원고가 과거 관련 소송에서 매매예약 가등기라고 주장했던 점과 담보가등기 관련 증거들의 신빙성이 낮다고 보아 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
또한, 부동산실명법 시행령 제4조의2에 따른 과징금 감경 사유인 '조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우'에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증해야 합니다. 법원은 원고가 등기를 장기간 미룬 것이 조세 포탈이나 법령 회피 목적이 없었음을 입증하지 못했고, 약 14년 4개월이라는 긴 미등기 기간 동안 다른 합리적인 이유를 제시하지 못했다고 보았습니다. 결론적으로 법원은 원고가 2006년 9월 10일까지 등기를 하지 않아 부동산실명법을 위반했으며, 과징금 감경 사유도 인정되지 않아 피고의 과징금 부과처분은 적법하다고 판단했습니다.
부동산 등기 의무 이행: 부동산 매매예약 등으로 소유권이전청구권 가등기를 마친 경우, 매매예약이 완결되면 지체 없이 소유권이전등기를 마쳐야 합니다. 부동산실명법에 따라 등기 신청이 가능했던 날로부터 3년 이내에 등기를 완료하지 않으면 상당한 금액의 과징금이 부과될 수 있습니다. 가등기의 목적 명확화: 가등기가 담보 목적이었는지, 소유권 이전을 위한 매매예약 목적이었는지에 따라 법적 책임이 달라질 수 있습니다. 관련 서류 작성 시 실제 목적을 명확히 하고, 법적 분쟁 시 일관된 주장을 할 수 있도록 객관적인 증거를 확보해야 합니다. 특히 과거 소송에서 주장했던 내용과 현재의 주장이 상반될 경우, 법원에서 신뢰하기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 과징금 감경 사유 입증: 과징금 감경을 주장하려면 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었음을 구체적이고 객관적인 증거로 입증해야 합니다. 단순히 미등기 기간이 길다는 사실만으로는 감경이 어려울 수 있으며, 미등기 기간 동안의 부동산 소유 내역이나 납세 현황 등이 불리하게 작용할 수 있습니다. 가족 간 거래의 신중함: 가족 간의 부동산 거래나 금전 대여 관계는 명확한 계약서와 자금 이체 내역 등 객관적인 증거를 철저히 남겨두어야 합니다. 특히 금전소비대차계약의 경우, 실제 대여금과 이자 변제 계획 및 실제 변제 내역이 객관적으로 증명될 수 있어야 법적 효력을 인정받기 용이합니다.
