미등기 공간 소유자가 재개발 조합원 자격을 주장한 사건

원고는 자신이 다세대주택 지하층의 미등기된 '쟁점 부분'을 소유하고 있으며, 이 부분이 재개발조합의 정관 및 조례가 정하는 무허가 건축물에 해당하므로 피고 재개발정비사업조합의 조합원 자격이 있다고 주장하며 조합원 지위 확인을 청구했습니다. 그러나 법원은 '쟁점 부분'이 독립된 무허가 건축물로 보기 어렵고 원고가 그 소유권을 취득했다고 증명되지 않는다며 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 동작구 J 일원 재개발사업구역 내 다세대주택 지하층의 미등기된 일부 공간('쟁점 부분')에 거주하며, 해당 공간의 소유자로서 피고 조합의 조합원 자격을 주장하는 사람
• 피고 B 재개발정비사업조합: 서울 동작구 J 일원에서 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재건축정비사업을 시행하는 조합
• 피고 보조참가인 C, D, E, F, G, H, I: 이 사건 건물(다세대주택)에 구분등기 된 각 세대의 소유자들로, 피고 조합의 입장을 지지하는 측

분쟁 상황

원고는 조카 Q으로부터 1986년 7월경 이 사건 다세대주택 지하층 L호 옆에 위치한 방 2개와 화장실로 이루어진 '쟁점 부분'을 1천만 원에 매수했다고 주장했습니다. 이 쟁점 부분은 등기부등본이나 집합건축물대장에 표시되어 있지 않지만, 건물 외부로 나갈 수 있는 별도의 출입문이 있는 등 구조적, 이용상 독립성을 갖춰 별개의 소유권 객체가 될 수 있는 무허가 건축물이라고 보았습니다. 이에 따라 원고는 피고 재개발조합의 정관 및 관련 조례에 따라 무허가 건축물 소유자로서 조합원 자격이 있다고 주장했습니다. 그러나 피고 조합 및 보조참가인들은 쟁점 부분이 원래 창고 용도로 만들어진 공간이며, 원고의 주장과 달리 Q은 소유권을 양도할 권한이 없었다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

원고가 거주하는 미등기 '쟁점 부분'이 재개발조합 정관 및 관련 조례에서 정한 '기존 무허가 건축물'에 해당하는지 여부와 원고가 이 '쟁점 부분'의 소유권을 적법하게 취득하여 피고 조합의 조합원 자격을 갖는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 이 사건 쟁점 부분이 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에서 정한 기존 무허가 건축물에 해당한다거나 원고가 해당 부분의 소유권을 취득하였다는 점이 충분히 증명되지 않았다고 판단했습니다. 따라서 원고는 피고 조합의 조합원 자격이 없다고 보았습니다.

결론

원고가 이 사건 쟁점 부분의 소유권을 취득했다고 볼 만한 명확한 증거가 없고, 해당 공간이 독립된 무허가 건축물로 인정되기 어렵다는 이유로 원고의 조합원 지위 확인 청구를 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

연관 법령 및 법리

도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 (가)목 및 제39조 제1항: 재개발사업의 '토지등소유자' 즉 조합원 자격을 부여받는 건축물은 원칙적으로 적법하게 건축된 것을 의미하며 무허가 건축물은 기본적으로 포함되지 않습니다. 다만, 재개발조합이 정관으로 일정한 범위 내에서 무허가 건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여할 수 있는 예외를 둘 수 있습니다. 본 사례에서는 피고 조합의 정관 제9조 제2항 단서에서 '법에 의하여 제정된 조례에서 정하는 기존 무허가 건축물로서 자기 소유임을 입증하는 경우'에 조합원 자격을 인정한다고 규정하고 있었습니다. 무허가 건축물의 조합원 자격 인정 요건: 재개발조합 정관에서 무허가 건물의 소유자에게도 조합원 자격을 부여하는 경우, 이는 사실상의 소유자에게 조합원 자격을 준 것으로 해석될 수 있습니다. 그러나 이때 '무허가 건물'은 사회통념상 독립된 건물로서의 구조와 형태를 갖춰야 합니다. 단순히 물리적인 구조뿐만 아니라, 거래 또는 이용의 목적물로서의 건물 상태, 건축한 자의 의사 등 객관적, 주관적 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 이 사건 쟁점 부분은 다세대주택의 일부로서 원래 창고 용도였고, 건물이 건축될 당시부터 존재했으나 독립된 건축물로 보기 어렵다는 판단을 받았습니다. 소유권 입증의 중요성: 무허가 건축물의 경우에도 소유권을 주장하려면 이를 명확히 입증할 자료가 필요합니다. 본 사례에서는 원고의 조카 Q과 L호 소유자 R의 각서 내용이 서로 상반되고, 이들이 쟁점 부분에 대한 소유권을 어떻게 취득했는지에 대한 증거가 부족하여 원고의 소유권 주장이 인정되지 않았습니다.

참고 사항

재개발조합의 조합원 자격을 주장하려면 해당 건축물이 관련 법령과 정관에서 정한 요건, 특히 '적법한 건축물' 또는 '예외적으로 인정되는 무허가 건축물'에 해당함을 명확히 입증해야 합니다. 미등기된 공간이라도 '무허가 건축물'로 인정받기 위해서는 사회통념상 독립된 건물로서의 구조와 형태를 갖추고 있어야 하며, 건축 당시의 의사 등 객관적 주관적 사정이 종합적으로 고려됩니다. 단순히 등기되지 않았다는 사실만으로는 부족합니다. 부동산의 소유권을 주장하는 경우, 매매 계약서, 등기부등본, 건축물대장 등 객관적이고 확실한 증빙 서류를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 개인적인 각서나 사실확인서만으로는 소유권 취득을 입증하기 어려울 수 있습니다. 특히, 무허가 건축물의 소유권을 주장할 때는 소유권이전 경위와 현재까지의 소유 및 점유 관계를 뒷받침할 수 있는 다양한 증거(세금 납부 내역, 공과금 납부 내역, 거주 사실 입증 자료 등)를 철저히 준비해야 합니다. 건물의 일부가 독립된 소유권의 객체가 되려면 해당 부분이 구조상, 이용상 다른 부분과 독립성을 가져야 하며, 집합건물의 경우 구분 소유를 위한 건물주의 '구분행위' 의사가 명확해야 합니다. 본 사례에서는 건물의 일부 공간이 독립된 무허가 건축물로 인정받기 어려웠습니다.