손해배상
서울 은평구 재개발 사업에서 원고 A과 B는 사업 시행자인 C주택재개발정비사업조합이 제시한 토지 및 건물 보상금과 이주비가 낮다고 주장하며 증액을 요구했습니다. 원고 A은 다세대주택 보상금과 함께 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 생활 보상금 증액을, 원고 B는 자신의 토지 일부가 '사실상의 사도'로 평가되어 보상액이 낮게 책정된 것에 이의를 제기하며 토지 보상금 증액을 주장했습니다. 법원은 원고 A의 모든 청구를 받아들여 건물 보상금과 생활 보상금을 증액하라고 판결했고, 원고 B의 경우 토지 중 12m²가 '사실상의 사도'에 해당한다는 판단은 유지했으나, 법원의 감정 결과를 토대로 보상금 일부를 증액하라는 판결을 내렸습니다.
C주택재개발정비사업조합이 서울 은평구 일대에서 재개발 사업을 추진하면서 원고 A과 B의 소유 부동산을 수용하게 되었습니다. 서울시 지방토지수용위원회와 중앙토지수용위원회를 거쳐 수용 및 이의 재결이 이루어졌고 보상금이 책정되었습니다. 그러나 원고들은 이 보상금액이 자신들의 재산 가치를 제대로 반영하지 못하고 정당한 보상액에 미치지 못한다고 판단하여 법원에 보상금 증액을 청구했습니다. 원고 A은 특히 건물 보상금 외에 이주로 인한 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 생활 보상금도 요구했습니다. 원고 B는 자신의 토지 일부가 도로로 사용되고 있다는 이유로 '사실상의 사도'로 분류되어 낮은 보상액이 책정된 것에 대해 토지가 도로가 아니라고 주장하며 보상금 증액을 요구했습니다.
원고 A은 재개발 사업으로 인한 건물 보상금 증액과 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등 모든 생활 보상금을 인정받아 총 55,644,546원의 증액된 보상금을 받게 되었습니다. 원고 B는 자신의 토지 중 일부가 '사실상의 사도'라는 주장은 기각되었으나, 법원 감정 결과를 통해 기존보다 19,853,250원 증액된 토지 보상금을 받게 되었습니다. 이 판결은 사업 시행자의 기존 감정평가액이 정당한 보상액에 미치지 못할 경우 법원 감정을 통해 정당한 보상을 받을 수 있음을 보여주며, 특히 이주대책 대상자의 요건과 이사비 지급 기준을 명확히 제시했습니다.
부동산 감정평가 및 보상금 산정 원칙: '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률' 제3조 제3항과 '감정평가에 관한 규칙' 제28조는 집합건물을 포함한 부동산의 감정평가 시 거래사례비교법 등 적절한 방법을 통해 가치를 산정하도록 규정합니다. 본 사건에서는 기존 재결 감정과 법원 감정이 모두 적법했으나, 법원 감정이 건물의 특성과 가격 형성 요인을 더 적절히 반영했다고 판단되어 법원 감정 결과가 채택되었습니다. 이주정착금 지급 기준: '도시 및 주거환경정비법' 제65조 제1항에 따라 준용되는 '토지보상법' 제78조 제1항 및 '도시정비법 시행령' 제54조 제1항에 따르면, 정비계획에 대한 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 주거용 건물에서 계속 거주한 소유자만이 이주정착금 지급 대상자가 됩니다. '구 토지보상법 시행규칙' 제53조 제2항은 이주정착금을 보상 대상 주거용 건축물 평가액의 30%로 하되, 최저 6백만 원에서 최고 1천2백만 원으로 정합니다. 원고 A은 이 요건을 충족하여 최대 금액인 1천2백만 원을 인정받았습니다. 주거이전비 지급 기준: '토지보상법' 제78조 제5항과 '토지보상법 시행규칙' 제54조 제1항은 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물 소유자에게 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하도록 규정합니다. 이때 가구원 수는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때(수용재결일)를 기준으로 산정되며, 원고 A은 3인 가구 기준으로 주거이전비를 지급받았습니다. 이사비 지급 기준: '토지보상법' 제78조 제5항 및 '토지보상법 시행규칙' 제55조 제2항은 공익사업으로 인해 이주하는 주거용 건축물 거주자에게 이사비(가재도구 등 동산 운반 비용)를 보상하도록 정합니다. 사업시행인가고시일 이후 이주한 경우 지급 대상이 되며, 원고 A은 사업시행인가고시일 이후 이사비를 인정받았습니다. 사실상의 사도 평가 원칙: '토지보상법 시행규칙' 제26조 제1항 제2호 및 제2항에 따르면, '사실상의 사도'는 사도법에 따른 사도 외의 도로로서 토지소유자가 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 등을 의미합니다. 이는 토지가 불특정 다수인의 통행에 장기간 제공되어 이용 상황이 고착되었고, 원상회복이 사실상 현저히 곤란한 경우를 뜻합니다. 본 사건에서 원고 B 토지의 12m² 부분은 아스팔트 포장, 경계석, 전신주 및 맨홀 설치 등으로 인해 원상회복이 불가능하다고 판단되어 '사실상의 사도'로 인정되었습니다. 법원은 감정평가 방법 등에 위법이 없고 품등비교에만 차이가 있을 경우 법원이 어느 감정평가를 신뢰할지는 재량에 속한다는 법리를 다시 확인했습니다.
감정평가의 중요성: 토지나 건물 등 재산이 수용될 때 사업시행자가 제시하는 보상금액에 동의하기 어렵다면, 법원 감정 등 독립적인 감정평가를 통해 정당한 보상금을 다시 산정하는 절차를 고려해볼 수 있습니다. 법원 감정이 기존 재결 감정보다 더 적절하다고 판단될 경우 보상금 증액의 근거가 될 수 있습니다. 이주대책 대상자 요건 확인: 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등 생활 보상금을 받으려면 '도시 및 주거환경정비법' 및 '토지보상법'에 따라 정해진 거주 요건을 충족해야 합니다. 특히 정비계획 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 해당 주거용 건축물에 계속 거주했음을 증명하는 것이 중요합니다. 가구원 수 산정 기준: 주거이전비 산정 시 가구원 수는 수용재결일(해당 건축물에 대한 보상을 하는 때)을 기준으로 산정되므로, 이주 대상이 되는 가구 구성원을 정확히 파악해야 합니다. '사실상의 사도' 논란: 토지 중 일부가 '사실상의 사도'(도로법 상의 사도는 아니지만 실제 도로로 사용되어 보상액이 낮아지는 토지)로 분류될 경우 보상액이 현저히 낮아질 수 있습니다. 해당 부분이 과거부터 어떻게 이용되었는지, 일반의 통행에 제공된 경위와 기간, 원상회복 가능성 등을 면밀히 검토하고 주장할 필요가 있습니다. 전신주, 맨홀 등 공공시설물이 설치되어 이용 상황이 고착화된 경우 '사실상의 사도'로 인정될 가능성이 높습니다. 이사비 지급 조건: 이사비는 공익사업 시행지구에 편입되는 주거용 건축물 거주자로서 공익사업 시행으로 이주하게 되는 자에게 지급됩니다. 사업시행인가 고시일 이전에 이주한 경우에는 지급 대상에서 제외될 수 있으므로, 이주 시점을 신중하게 결정해야 합니다.
.jpg&w=96&q=100){kind=small}