손해배상 · 행정
국가 소유 토지 위에 지어진 건물을 매수한 원고들이 특정건축물법에 따라 건물이 적법하게 등재되었으므로 토지 점유도 정당하다며 피고 한국자산관리공사가 부과한 변상금 처분을 취소해달라고 주장한 사건입니다. 법원은 특정건축물법으로 등재된 건물이라 할지라도 건물 자체의 면적에 대해서만 사용이 승낙된 것으로 보아야 하며 그 외 초과 점유 면적에 대해서는 변상금 부과가 정당하다고 판단하여, 당초 부과된 변상금 중 건물 면적에 해당하는 부분을 제외한 초과 점유 면적에 대한 부분만 취소했습니다. 즉, 원고들의 청구를 일부만 인용한 사례입니다.
서울 동대문구 C의 일부 토지는 국가 소유였고, 1960년대에 국가가 지상 주택 거주자들에게 토지 지분을 매도하기도 했습니다. 하지만 원고 A과 B가 매수한 건물(D호, E호)의 종전 소유자들은 토지 지분을 매수하지 않고 이 사건 토지 위에 건물을 건축하여 점유해 왔습니다. 이 건물들은 1985년 6월 29일 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 준공검사필증을 받고 건축물관리대장에 등재되었습니다. 이후 이 사건 토지의 관리·처분 사무를 위탁받은 한국자산관리공사는 원고들이 건물 부지를 무단 점유했다는 이유로 원고 A에게 15,933,380원, 원고 B에게 14,143,110원의 변상금을 부과했습니다. 원고들은 이에 불복하여 변상금 부과 처분 취소 소송을 제기했습니다.
특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 합법화된 건물의 경우, 그 건물 부지로 사용되는 국가 소유 토지의 점유가 정당한 권원에 의한 것인지 여부와 이때 건물의 연면적을 초과하는 부지 점유까지 정당한 것으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 원고들이 해당 토지를 점유함에 있어 '선의의 점유자'로서 과실수취권을 주장할 수 있는지도 중요한 쟁점이었습니다.
법원은 피고 한국자산관리공사가 원고 A에 대하여 한 변상금 15,933,380원 중 6,282,531원을 초과하는 부분과, 원고 B에 대하여 한 변상금 14,143,110원 중 7,334,516원을 초과하는 부분을 모두 취소했습니다. 즉, 변상금 전액이 아닌 일부만 취소하고 원고들의 나머지 청구는 기각했습니다. 소송비용은 원고 A과 피고 사이의 부분은 원고 A이 40%, 피고가 60% 부담하며, 원고 B와 피고 사이의 부분은 원고 B가 50%, 피고가 50% 부담하도록 했습니다.
재판부는 특정건축물법에 따라 무허가건물에 준공검사필증이 교부되고 건축물대장에 등재된 경우, 건물의 '부지로 사용되는 토지 부분', 즉 건물의 연면적 부분에 한하여 국가가 사용을 승낙한 것으로 간주될 수 있다고 보았습니다. 그러나 이러한 사용 승낙은 기간의 제한 없이 영구적인 것이 아니며, 이후 관리청이 변상금을 부과함으로써 사용 승낙을 철회할 수 있다고 판단했습니다. 또한, 건물의 사용·수익에 필요한 부지 부분까지 사용 승낙이 간주되는 것은 아니라고 보았습니다. 원고들은 토지가 국가 소유임을 인지하고 있었고 건물면적이 공시된 사실도 알았을 것이므로, 초과 점유 부분에 대해 선의의 점유자로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 이 사건 변상금 부과처분 중 특정건축물법상 승낙된 건물 면적 부분에 해당하는 변상금은 위법하여 취소되어야 하지만, 이를 초과하여 무단 점유한 부분에 대한 변상금은 정당하다고 보아, 변상금액을 재산정하여 일부만 취소했습니다.
국유재산법 제72조 제1항은 국·공유재산에 대한 법률상 권원 없는 점유나 사용·수익에 대해 변상금을 부과하도록 규정하고 있습니다. 이는 정당한 사용료를 징수할 수 없을 때 부당이득 반환 및 제재의 목적으로 적용됩니다.
특정건축물 정리에 관한 특별조치법은 무허가 또는 위법 시공 건축물을 선별적으로 정리하여 적법한 건축물로 인정하는 취지의 법률입니다. 이 법 제7조에 따르면, 국·공유지에 건축된 무허가건물에 대해 이 법의 절차에 따라 준공검사필증이 교부되고 건축물관리대장에 등재되었다면, 건물의 '부지로 사용되는 토지 부분'에 관해서는 국가 또는 지방자치단체가 사용을 승낙한 것으로 간주됩니다. 그러나 이러한 사용 승낙은 기간 제한 없이 영구적인 것이 아니며, 이후 변상금 부과 등 관리청의 조치로 철회될 수 있습니다. 또한, 이 법에 의한 사용 승낙은 오로지 건물의 연면적에 해당하는 부지에 한정되며, 건물의 사용·수익에 필요한 주변 부지까지 확장되지 않는다는 법리가 적용됩니다.
민법 제201조 제1항에서 규정하는 '선의의 점유자'는 점유물에 대한 과실수취권을 포함하는 권원이 있다고 오신한 점유자를 말하며, 그 오신에는 정당한 근거가 있어야 합니다. 이 사건에서는 원고들이 해당 토지가 국가 소유임을 알고 있었고, 건물면적이 공시된 사실도 인지했을 것으로 보이므로, 초과 점유 부분에 대해 선의의 점유자로 인정되기 어렵다고 판단되었습니다. 행정법규 위반에 대한 제재는 객관적 사실에 착안하여 가해지므로, 특별한 사정이 없는 한 위반자에게 고의나 과실이 없더라도 변상금이 부과될 수 있습니다.
행정처분의 가분성 법리에 따라, 외형상 하나의 변상금 부과처분이라 할지라도 그 처분 대상이 금액 산정 등에 있어 일부 특정될 수 있다면, 법원은 정당한 변상금을 초과하는 위법한 부분만을 취소할 수 있습니다.
국가나 지방자치단체 소유의 토지 위에 건물을 소유하고 있다면, 그 토지의 점유가 정당한 권원에 의한 것인지 정확히 확인해야 합니다. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법과 같은 법률에 따라 건물이 합법화된 경우에도, 해당 법률이 인정한 토지 사용의 범위가 건물의 실제 면적(부지)에 한정될 수 있고 건물 주변의 넓은 면적까지 자동적으로 승인되는 것은 아닙니다. 만약 건물 면적을 초과하여 토지를 점유하고 있다면 이는 무단 점유로 간주되어 변상금이 부과될 수 있습니다. 또한, 토지가 국가 소유임을 알면서 점유했다면, 비록 선의로 점유했다고 생각하더라도 법적으로 '선의의 점유자'로 인정받아 과실수취권(점유물에서 생기는 이익을 얻을 권리)을 주장하기는 어렵습니다. 행정청의 변상금 부과 처분이 있더라도 그 금액 산정에 오류가 있거나 일부가 위법하다면, 법원에 그 초과 부분의 취소를 요구하여 부분적으로 변상금을 감액 받을 가능성이 있습니다.
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