오피스텔 분양대금 잔금 및 연체료 미납 분쟁 사건

피고는 원고가 수탁자인 오피스텔 상가를 분양받는 계약을 체결하고 계약금과 중도금(대출)을 납부했습니다. 그러나 입주지정기간이 종료된 이후에도 잔금 1,366,496,000원을 납부하지 않았습니다. 한편 오피스텔 사업 시행사인 C는 피고의 중도금 대출 원리금 170,859,295원을 대신 변제했습니다. 이에 원고는 미납 잔금과 C가 대신 변제한 중도금 대출 원리금에 대한 구상금 지급을 청구했고, 피고는 부동산 시장 악화 등을 이유로 분양계약이 해제되었음을 주장하며 납부한 계약금 반환을 요구하며 반소를 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고(A 주식회사): 오피스텔 신축 사업의 관리형토지신탁계약에 따른 수탁자이자 분양계약의 공급자(매도자)입니다.
• 피고(B): A 주식회사로부터 오피스텔 상가 G호를 분양받은 수분양자입니다.
• C 주식회사: 이 사건 오피스텔 신축 사업의 시행자이자 피고의 중도금 대출에 대한 연대보증인입니다.

분쟁 상황

피고는 오피스텔 상가를 분양받은 후 계약금과 중도금(대출)을 납부했으나, 오피스텔 완공 후 입주지정 기간이 종료되었음에도 잔금 납부를 미루었습니다. 이 과정에서 피고의 중도금 대출 상환이 지연되자 시행사가 대위변제를 하기에 이르렀습니다. 원고는 잔금과 대위변제된 대출금에 대한 책임을 물으며 지급을 독촉했고, 피고는 부동산 경기 악화로 인해 예상했던 월세 수익을 얻기 어렵고 트램 정류장 위치가 변경되는 등 사정 변경이 발생했으며, 분양계약의 해제 조항이 불공정하다고 주장하며 계약 해제와 계약금 반환을 요구하면서 법적 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

원고가 피고에게 미납 잔금과 C가 대신 변제한 중도금 대출 원리금에 대한 구상금을 청구할 수 있는지 여부 및 피고가 주장하는 사유(원고/C의 해제 통보, 약관의 부당성, 사정 변경 등)에 따라 분양계약이 해제될 수 있는지 여부와 계약금 반환 청구가 타당한지가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 1,366,496,000원의 미납 잔금과 이에 대해 2023년 8월 1일부터 2024년 10월 30일까지 연 8.15%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고가 청구한 C의 대위변제액에 대한 구상금과 피고의 계약 해제 및 계약금 반환을 구하는 반소청구는 모두 기각되었습니다.

결론

재판부는 원고의 구상금 청구에 대해, 중도금 대출 원리금을 대신 변제한 주체는 C이므로 원고가 피고에게 구상권을 행사할 근거가 없다고 판단하여 기각했습니다. 반면 피고의 잔금 지급 의무는 원고의 소유권이전등기 서류 교부 및 등기 의무에 앞서는 선이행 의무이며, 원고가 오피스텔 사용승인을 받고 입주지정기간을 통지함으로써 적법하게 이행 제공을 했다고 보아 피고에게 잔금 및 지연손해금 지급 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 피고의 계약 해제 주장에 대해서는, C의 해제 통보는 원고의 해제 의사표시로 볼 수 없고 확정적인 해제 의사표시로도 볼 수 없다고 보았습니다. 분양계약서상의 '중도금 납부 후에는 원고가 인정하는 경우에만 해제 가능' 조항은 약관법상 부당하게 불리한 약관이 아니며, 계약금 지급 후 중도금을 납부하는 것은 계약 이행에 착수한 것으로 보는 것이 일반적이므로 수분양자의 해제권 제한은 정당하다고 판시했습니다. 마지막으로 부동산 시장 악화, 임차인 미확보, 트램 정류장 변경 등의 사정 변경은 계약의 기초가 된 객관적인 사정 변경으로 보기 어렵고, 수분양자가 부담해야 할 위험에 속하므로 이를 이유로 한 해제 주장도 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 민법 제565조 제1항 (해약금)​: 계약금은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매매계약을 해제할 수 있는 해약금으로 추정됩니다. 이행의 착수란 중도금을 지급하는 등 계약의 실질적인 이행 행위를 시작하는 것을 의미합니다. 이 사건에서 피고가 중도금을 납부했으므로 이는 '이행에 착수'한 것으로 보아, 이후에는 단순히 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 것이 어렵게 됩니다.

• 약관의 규제에 관한 법률 (약관법) 제6조 및 제7조 (불공정 약관조항의 무효)​: 약관법은 고객에게 부당하게 불리한 약관 조항을 무효로 규정하여 고객을 보호합니다. 이 사건에서 피고는 중도금 납부 후 원고의 동의가 있어야 계약을 해제할 수 있다는 조항이 불공정하다고 주장했으나, 법원은 이 조항이 사업자가 계약 이행에 대한 기대를 보호하고 손해를 방지하는 정당한 목적이 있으며, 중도금 납부가 계약 이행의 착수로 간주되는 거래 관행 등을 고려할 때 고객에게 부당하게 불리한 약관이라고 보기 어렵다고 판단했습니다.

• 동시이행항변권 및 선이행 의무: 일반적으로 쌍무계약에서는 당사자 쌍방의 채무가 동시에 이행되어야 합니다. 그러나 이 사건에서 법원은 피고의 잔금 지급 의무가 원고의 소유권 이전등기 의무에 앞서는 '선이행 의무'라고 판단했습니다. 분양자가 건물 사용승인을 받고 입주 기간을 통보함으로써 자신의 이행 제공을 완료했다고 보았기 때문에, 피고가 잔금 납부를 지체한 것에 대한 책임이 발생하게 됩니다.

• 사정변경으로 인한 계약 해제: 계약 성립 당시 당사자가 예측할 수 없었던 현저한 사정 변경이 발생하고, 그 변경이 당사자의 책임 없는 사유로 생긴 것이며, 계약 내용을 그대로 유지하는 것이 신의성실의 원칙에 현저히 반하는 경우에 예외적으로 계약 해제를 인정할 수 있습니다. 하지만 이 사건에서 피고가 주장한 부동산 시장 악화, 임차인 미확보, 트램 정류장 변경 등은 계약의 기초가 된 객관적인 사정 변경으로 인정되지 않았습니다. 이는 통상적으로 수분양자가 부담해야 할 위험의 영역에 속한다고 보았으므로, 사정 변경을 이유로 한 계약 해제 주장은 받아들여지지 않았습니다.

참고 사항

부동산 분양 계약 시 계약금 및 중도금 납부 이후에는 계약 해제가 어려워질 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다. 특히 중도금이 대출로 실행된 경우에도 '중도금이 납부된 경우'로 해석되어 계약 해제권 행사에 제한이 따를 수 있습니다. 부동산 시장의 변화(경기 악화, 금리 인상 등)는 일반적으로 개인의 주관적 사정으로 간주되어 계약 해제의 정당한 사유로 인정받기 어렵습니다. 분양 계약서의 조항, 특히 해제 조건, 지연손해금, 소유권이전등기 의무 이행 시점 등을 계약 체결 전에 꼼꼼히 확인하고 이해해야 합니다. 분양자가 건물 사용승인을 마치고 입주 기간을 통보하는 등 이행 제공을 하면 수분양자의 잔금 미납에 대한 연체 책임이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.