계약금
피고는 원고들에게 임야 일부 지분을 매도하는 계약을 체결했습니다. 하지만 계약 후 피고는 매매 대상 토지의 지목을 '임야'에서 '도로'로 변경하고, 건축법상 도로로 지정되게 했으며, 일부 지분을 제3자에게 이전했습니다. 이에 원고들은 피고의 이러한 행위가 계약상 의무 이행을 불가능하게 만들었다고 주장하며 계약 해제와 매매대금 반환 및 위약금 지급을 청구했습니다. 법원은 피고의 토지 현황 변경 및 일부 지분 이전이 이행불능에 해당하여 계약이 적법하게 해제되었다고 판단하며, 피고에게 원고들이 지급한 계약금 및 중도금을 반환하고 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 그러나 계약서에 위약금 약정이 명확히 없으므로 위약금 청구는 기각했습니다.
피고는 경매로 취득한 청주 청원구 K 임야 2,728㎡ 중 일부 지분을 원고들에게 매도하는 계약을 체결했습니다. 이 계약서에는 토지의 지목이 '임야'로 명시되었고 '현시설상태의 매매계약임'이라는 특약이 있었습니다. 그러나 계약 체결 후인 2023년 11월 8일, 피고는 이 토지의 지목을 '임야'에서 '도로'로 변경하고 건축법상 도로로 지정되게 했습니다. 또한, 2023년 11월 23일에는 이 사건 토지 중 일부 지분을 P 주식회사와 Q 주식회사에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이에 원고들은 2024년 1월 15일 피고에게 내용증명을 보내 이러한 행위들이 계약상 의무 이행을 불가능하게 만들었다고 주장하며 계약 해제를 통보하고, 이미 지급한 매매대금과 위약금 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고는 이 토지가 인접 토지의 진출입로로 사용될 도로부지였으며, 원고들도 이를 알고 매수했으므로 계약 해제 사유가 될 수 없고 대금 감액만 청구할 수 있다고 반박했습니다.
매도인이 임야 지분 매매 계약 후 토지의 지목을 '임야'에서 '도로'로 변경하고 건축법상 도로로 지정되게 한 행위가 매매 계약에 따른 현황 유지 의무 위반 및 이행불능에 해당하는지 여부, 매매 대상 토지 일부 지분이 제3자에게 이전등기된 것이 매도인의 소유권이전등기 의무 이행불능 사유가 되는지 여부, 그리고 매매 계약 해제 시 계약금 상당액을 위약금으로 청구할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 피고에게 원고 A에게 16,200,000원, 원고 B에게 75,000,000원, 원고 C에게 5,100,000원, 원고 D에게 26,000,000원, 원고 E에게 19,500,000원, 원고 F에게 19,200,000원, 원고 G에게 56,100,000원 및 위 각 돈에 대하여 2024년 1월 27일부터 2025년 1월 9일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 나머지 위약금 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고들이 20%, 피고가 80%를 부담합니다.
법원은 매도인이 임야 매매 계약 후 토지의 지목을 도로로 변경하고 일부 지분을 제3자에게 이전한 행위는 매매 계약상 현황 유지 및 완전한 소유권 이전 의무를 이행 불가능하게 만든 책임이 있다고 판단했습니다. 따라서 계약 해제가 적법하다고 보아 매도인에게 원상회복으로 매수인들이 지급한 계약금 및 중도금을 반환하도록 명령했습니다. 다만, 계약서에 계약금을 위약금으로 한다는 명확한 약정이 없었으므로, 계약금은 해약금의 성질을 가지는 것으로 보아 위약금 청구는 인정하지 않았습니다.
민법 제546조(이행지체와 해제): 채무자가 이행을 지체한 때에는 채권자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서는 매도인이 토지의 현황을 유지하거나 완전한 소유권을 이전할 의무가 이행 불가능하게 되었다고 보아 이 조항에 따라 계약 해제가 인정되었습니다. 민법상 처분문서의 해석 원칙: 계약서와 같은 처분문서의 내용은 특별한 사정이 없는 한 그대로 인정됩니다. 이 사건에서는 매매계약서에 이 사건 토지의 지목이 '임야'로 기재되어 있고 '현시설상태의 매매계약임'이라는 특약이 있었으므로, 매도인은 임야 상태를 유지하여 매수인에게 이전해야 할 의무가 있다고 보았습니다. 채무불이행으로 인한 계약 해제: 채무의 이행이 단순히 물리적으로 불가능한 경우뿐만 아니라, 사회생활의 경험법칙이나 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우에도 이행불능으로 간주됩니다. 또한 계약의 일부 이행이 불능인 경우에도 나머지 부분만으로는 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 계약 전부의 해제가 가능합니다. 이 사건에서는 토지의 지목이 임야에서 도로로 변경되고 건축법상 도로로 지정된 것이, 매수인이 토지에 대한 완전한 권리행사를 할 수 없게 만들어 이행불능으로 판단되었습니다. 위약금 약정의 해석: 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지며, 이를 위약금으로 하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 채무불이행으로 계약이 해제되더라도 계약금이 당연히 상대방에게 귀속되는 것은 아닙니다. 이 사건 매매계약의 제6조는 해약금 규정으로 해석되었고, 위약금 약정으로는 보지 않아 원고들의 위약금 청구는 기각되었습니다. 건축법 제2조 제1항 제11호 나목: 이 조항은 건축법상 도로의 정의를 포함합니다. 이 사건에서 토지가 이 조항에 따른 도로로 지정됨으로써 매수인의 배타적 사용수익권이 제한될 가능성이 커졌습니다. 건축법 제45조 제2항: 지정된 도로를 폐지하거나 변경하려면 해당 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다는 내용입니다. 법원은 이 조항을 근거로 피고가 임의로 토지의 현황을 되돌리는 데 법률적 또는 사실적 장애가 있다고 보아 이행불능의 근거로 삼았습니다.
토지 매매 시 계약서에 토지의 현재 상태(지목, 용도, 실제 사용 현황 등)를 명확히 기재하고, 매수 후 토지 이용 계획에 중대한 영향을 미칠 수 있는 변경 사항(예: 지목 변경, 용도 변경, 건축 허가 여부)에 대해 매도인의 동의 없이는 변경할 수 없다는 특약을 포함하는 것이 중요합니다. 특히 임야나 농지 등 개발 가능성이 있는 토지를 매수할 때는 장래 개발 방향이나 공공용지 편입 가능성 등을 사전에 충분히 확인해야 합니다. 매매 대상 토지의 일부 지분이 제3자에게 이미 이전되었거나 이전될 가능성이 있는 경우, 계약 체결 전 등기부등본을 다시 확인하고 매도인에게 정확한 정보를 요구해야 합니다. 계약 해제 시 위약금을 청구하려면 계약서에 '채무불이행 시 계약금을 위약금으로 한다'는 명확한 조항이 있어야 합니다. 이러한 조항이 없으면 실제 발생한 손해만 배상받을 수 있습니다.
.jpg&w=96&q=100){kind=small}
