강남 재건축조합의 공사비 변경 총회 결의 효력 확인 사건

원고들은 재건축조합 총회에서 의결된 공사도급 변경계약 결의가 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고들은 공사비 검증 절차 미준수, 감리자의 적정성 검토 부재, 의결정족수 미달, 부당한 의결권 행사 방해 등의 절차적 하자를 주장했습니다. 법원은 피고 보조참가인(시공사)의 보조참가를 허가하고, 원고들의 모든 청구를 기각하며 해당 결의가 유효하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 피고 주택재건축정비사업조합의 조합원들로, 공사도급 변경계약 총회 결의의 무효 확인을 주장하는 사람들
• 피고 C 주택재건축정비사업조합: 서울 강남구 E 일대에서 주택재건축사업을 추진하는 사업시행자
• 피고보조참가인 주식회사 D: 피고 조합과 공사도급계약을 체결한 시공사

분쟁 상황

피고 C 주택재건축정비사업조합은 서울 강남구 E 일대에서 재건축사업을 진행하며 2016년 8월 19일 주식회사 D와 공사도급계약을 체결했습니다. 최초 계약금액은 124,144,000,000원이었습니다. 이후 지하주차장 추가 건설, 설계 변경, 물가 변동 등으로 인해 공사비 증액이 필요해졌고, 여러 차례 총회 결의를 통해 공사비 증액을 추진했습니다. 2023년 5월 31일 총회에서 최종적으로 공사비를 183,913,500,000원으로 변경하는 내용의 결의가 이루어졌습니다. 이에 조합원인 원고들은 이 결의에 절차적 하자가 있다며 무효 확인 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재건축조합 총회에서 의결된 공사도급 변경계약 결의의 유효성 여부. 구체적으로는 공사비 검증 절차 준수 여부, 감리자의 적정성 검토 여부, 의결정족수 충족 여부, 그리고 조합원 의결권 행사에 대한 부당한 영향력 행사 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고보조참가인(시공사)의 보조참가신청을 허가하고, 원고들의 청구를 모두 기각하며 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 재건축조합의 총회 결의가 유효하다는 취지입니다.

결론

법원은 피고보조참가인(시공사)이 이 사건 판결 결과에 법률상 이해관계가 있다고 보아 보조참가를 허가했습니다. 이 사건 결의는 공사비 검증 절차 미준수, 감리자 적정성 검토 부재, 의결정족수 미달, 부당한 의결권 행사 방해 등의 주장이 제기되었으나, 법원은 이러한 주장들을 모두 받아들이지 않았습니다. 공사비 검증 절차는 강행규정으로 명시되지 않아 위반만으로 무효가 아니며, 감리자의 역할은 기술적 검토에 한정되고, 공사비 증액 비율이 특별다수 동의 요건을 충족하지 않았고, 의결권 행사를 부당하게 방해했다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 도시 및 주거환경정비법 제29조의2: 사업시행자가 시공자와 공사도급계약을 체결한 후, 공사비 증액 비율이 일정 기준(사업시행계획인가 이전 시공자 선정 시 100분의 10 이상, 이후 100분의 5 이상, 공사비 검증 완료 후 100분의 3 이상)을 초과할 경우, 변경 계약 전에 한국부동산원 등에 공사비 검증을 요청해야 합니다. 이 규정은 조합원 재산권 보호를 주된 목적으로 하지만, 위반 시 총회 결의의 무효를 명시적으로 규정하고 있지는 않습니다.2. 도시 및 주거환경정비법 제45조 제4항: 사업시행계획 및 관리처분계획의 수립 및 변경 시 조합원 과반수 동의를 요구하며, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분 및 현금청산 금액 제외) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 합니다. 이는 조합원들의 중대한 이해관계 변경에 대한 특별다수 동의를 통한 보호 장치입니다.3. 민사소송법상 보조참가: 특정 소송의 결과에 법률상의 이해관계가 있는 제3자는 소송에 보조참가할 수 있습니다. 여기서 '법률상의 이해관계'란 해당 소송 판결의 효력이 직접 미치거나, 그 판결을 전제로 하여 법률상 지위가 결정되는 경우를 의미합니다.4. 법률행위의 효력 판단 원칙: 법규를 위반한 법률행위의 효력을 판단할 때는 해당 규정의 입법 배경과 취지, 보호하려는 법익, 위반의 중대성, 당사자들의 의도, 위반이 법률행위 당사자나 제3자에게 미치는 영향 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.5. 건축법 제2조, 건축사법 제2조, 건설기술 진흥법 제2조: 이 법령들은 감리자의 역할을 정의하며, 감리자는 주로 건축물의 시공이 관련 법령, 기준, 설계도서에 따라 적절하게 이루어지는지 확인하고 품질, 공사, 안전 관리 등을 지도·감독하는 기술적 역할을 수행합니다.

참고 사항

1. 재건축 조합은 공사비 증액과 관련된 총회 결의를 할 때, 각 증액 결정 시점마다 관련 법령에 따른 공사비 검증 절차 준수 여부를 신중히 검토해야 합니다. 다만, 도시정비법상 공사비 검증 의무를 위반했다고 해서 해당 결의가 반드시 무효로 되는 것은 아니며, 위반의 중대성 등 여러 요소를 종합적으로 판단하게 됩니다.2. 감리자의 역할은 주로 건축물의 시공 기술적 적정성 확인 및 품질 관리에 있으므로, 공사비 액수 자체의 적정성 검토는 감리자의 본래 업무 범위에 해당하지 않을 수 있습니다.3. 정비사업비가 일정 비율(예: 100분의 10) 이상 늘어나는 경우 조합원 3분의 2 이상의 특별다수 동의가 필요하지만, 이 비율 산정 시 생산자물가상승률분이나 현금청산 금액은 제외될 수 있으므로 정확한 계산이 중요합니다. 또한, 단순히 공사비가 증가하는 것을 넘어 조합원들의 이해관계에 '중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경'되었는지 여부를 종합적으로 고려하여 판단됩니다.4. 총회에 앞서 조합원들에게 정보를 제공하거나 의견을 전달하는 것은 허용되지만, 이것이 조합원들의 공정한 의결권 행사를 부당하게 방해하거나 강요하는 수준에 이르러서는 안 됩니다. 다만, 일반적인 정보 제공이나 예상되는 결과를 설명하는 것은 부당한 영향력 행사로 보지 않을 수 있습니다.