S아파트 하자보수 손해배상 사건

S아파트 입주자대표회의가 시공사인 주식회사 D건설, G건설 주식회사와 하자보수보증을 한 주택도시보증공사를 상대로 아파트 공용 및 전유부분에 발생한 하자에 대한 손해배상 및 하자보수보증금을 청구한 사건입니다. 법원은 시공사들이 연대하여 47억여 원을, 주택도시보증공사는 시공사들과 공동하여 25억여 원, 단독으로 1억여 원의 하자보수보증금을 원고에게 지급하라고 판결했습니다. 이 과정에서 법원은 아파트 시공상 하자의 인정 여부, 보수 방법 및 비용 산정 기준, 그리고 시공사들의 책임 범위 제한 여부 등을 상세히 판단하였습니다.

관련 당사자

• 원고: S아파트 입주자대표회의 (S아파트의 자치관리기구이자 입주자들로부터 하자보수를 갈음하는 손해배상채권을 양수받은 주체)
• 피고 시공사: 주식회사 D건설, G건설 주식회사 (S아파트 신축공사를 공동으로 시공한 건설사들)
• 피고 보증공사: 주택도시보증공사 (피고 시공사들의 S아파트에 대한 하자보수의무를 보증한 보증기관)
• 피고 D건설의 보조참가인: 주식회사 O, U 주식회사 (D건설로부터 이 사건 아파트 공사 중 일부를 하도급받은 하수급인)
• 분양자: X구역 주택재개발정비사업조합 (이 사건 아파트의 분양자이나 소송 제기 전 해산됨)

분쟁 상황

S아파트는 2020년 9월 8일 사용승인을 받은 후 입주자들에게 인도되었습니다. 아파트 입주 직후인 2021년 1월 19일부터 공용 및 전유부분에서 누수, 균열, 설계도면과 상이한 시공, 부실시공 등의 하자가 지속적으로 발생했습니다. 이에 S아파트 입주자대표회의는 시공사인 주식회사 D건설과 G건설 주식회사에 하자 보수를 계속 요청했으나, 일부 하자는 보수되었음에도 불구하고 여전히 상당수의 하자가 남아있었습니다. 분양자인 X구역 주택재개발정비사업조합이 이미 해산된 상태였으므로, 입주자대표회의는 아파트 전체 2,336세대 중 95.33%에 해당하는 2,232세대(채권양도세대)로부터 하자보수를 갈음하는 손해배상채권을 양수받았습니다. 이를 바탕으로 입주자대표회의는 시공사들과 시공사들의 하자보수 의무를 보증한 주택도시보증공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상 및 하자보수보증금 지급을 청구하는 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

핵심 쟁점

S아파트 공용 및 전유부분에 발생한 누수, 균열, 설계도면과 다른 시공, 부실시공 등 다양한 유형의 하자에 대한 시공사들의 책임 유무 및 그 범위가 핵심 쟁점이었습니다. 특히 각 동 외벽 층간 균열의 보수 공법 기준, 벽타일 뒤채움 부족의 하자 판단 기준, 액체방수 두께 기준, 월패드 예비전원 미시공의 하자 여부, 아르곤가스 주입 불량 시공의 하자 여부가 주요하게 다뤄졌습니다. 또한 하자보수보증계약에 따른 주택도시보증공사의 보증 책임 범위와 손해배상액 및 보증금에 대한 책임제한 적용 여부, 그리고 지연손해금의 기산점도 중요한 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. 피고 주식회사 D건설, G건설 주식회사는 연대하여 원고에게 4,713,814,063원 및 이에 대한 2023. 7. 12.부터 2025. 11. 12.까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 피고 주택도시보증공사는 원고에게 피고 주식회사 D건설과 공동하여 1,383,214,291원 및 그 중 1,076,359,993원에 대하여는 2023. 7. 12.부터, 306,854,298원에 대하여는 2025. 2. 12.부터, 피고 G건설 주식회사와 공동하여 1,186,956,097원 및 그 중 923,640,006원에 대하여는 2023. 7. 12.부터, 263,316,091원에 대하여는 2025. 2. 12.부터, 그리고 단독으로 116,346,553원 및 이에 대한 2025. 2. 12.부터, 각 2025. 11. 12.까지는 연 6%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 3. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 각 기각된다. 4. 소송비용은 원고와 피고 시공사들 사이의 부분은 원고가 35%, 피고 시공사들이 나머지를 부담하고, 원고와 피고 주택도시보증공사 사이의 부분은 원고가 20%, 피고 보증공사가 나머지를 부담하며, 보조참가로 인한 부분은 피고 D건설의 보조참가인들이 각 부담한다.

결론

법원은 S아파트에 발생한 공용 및 전유부분의 여러 하자를 인정하고, 시공사들이 하자보수에 갈음하는 손해배상액으로 총 4,713,814,063원을 연대하여 지급하도록 판결했습니다. 주택도시보증공사는 시공사들과 공동하여 2,570,170,388원을, 단독으로 116,346,553원을 지급할 책임이 있다고 판단했습니다. 이 판결에서 법원은 아파트 사용승인일로부터 경과된 시간, 자연적인 노화 현상, 입주자들의 관리상 잘못 등을 종합적으로 고려하여 피고들의 책임을 하자보수비용의 85%로 제한했습니다. 원고가 청구한 금액 중 일부는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항 및 제3항, 민법 제667조 (수급인의 담보책임)​, 그리고 공동주택관리법 시행령 제41조 제3항과 관련된 법리가 적용되었습니다.

1. 시공사의 직접 손해배상 책임: 집합건물법 제9조 제1항 및 제3항에 따르면, 시공사는 아파트 분양자에게 회생절차개시, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우, 아파트 구분소유자(입주자)에게 직접 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서는 분양자인 주택재개발정비사업조합이 해산되었으므로, 시공사들은 입주자들로부터 하자보수 채권을 양수받은 입주자대표회의에 직접 손해배상 책임을 부담합니다. 또한, 민법 제667조에 따라 건축물의 수급인인 시공사는 완성된 건축물에 하자가 있는 경우 하자보수 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 집니다.

2. 하자보수보증공사의 보증 책임: 공동주택관리법 시행령 제41조 제3항과 이 사건 보증계약의 특기 사항에 따라, 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증계약의 보증채권자가 입주자대표회의로 변경됩니다. 따라서 주택도시보증공사는 보증사고(시공사의 하자보수 미이행) 발생 시 보증계약에 따라 입주자대표회의에 하자보수보증금을 지급할 의무가 있습니다.

3. 하자 판단 기준: 법원은 건축물의 하자를 '공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 갖추고 있지 아니한 것'으로 보며, 당사자 간 계약 내용, 설계도면 준수 여부, 건축 관련 법령 기준 적합성 등 여러 사정을 종합하여 판단합니다 (대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결). 감정인의 감정 결과는 특별한 잘못이 없는 한 존중됩니다 (대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결). 예를 들어, 외벽 층간 균열의 경우 2016년 건설감정실무를 기준으로 충전식 균열보수공법을 적용한 감정인의 판단이 타당하다고 보았고, 벽타일 뒤채움 부족의 경우 '중대한 기능, 성능, 안전상 시공기준'에 해당할 경우 건설기술진흥법 시행규칙 제40조의 취지에 따라 공사시방서보다 표준시방서의 시공기준을 우선 적용했습니다. 다만, 액체방수 항목에서는 1994년 표준시방서 대신 2013년 개정된 4㎜ 기준이 적절하다고 판단하는 등 구체적 사안별로 합리적인 기준을 적용했습니다.

4. 책임제한 원칙: 법원은 아파트의 사용승인일인 2020년 9월 8일경부터 현장조사 시점까지 3년 이상 경과하여 발생한 자연적인 노화 현상, 하자와 노화 현상 구분의 현실적 어려움, 입주자들의 사용 및 관리상 잘못으로 인한 하자 확대 가능성, 그리고 아르곤가스 누설 등 일부 하자의 특성을 고려하여, 시공사 및 보증공사의 손해배상 또는 보증책임을 하자보수비용의 85%로 제한하는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 타당하다고 보았습니다.

참고 사항

아파트 등 공동주택에 하자가 발생한 경우, 입주자대표회의는 다음과 같은 사항들을 참고하여 법적 대응을 준비할 수 있습니다. 첫째, 아파트 사용승인 직후부터 하자 발생 및 보수 요청 과정을 철저히 기록하고 관련 증거(사진, 문서, 보수 요청 공문 등)를 확보해야 합니다. 이는 향후 법적 분쟁 시 시공 하자를 입증하는 데 중요한 자료가 됩니다. 둘째, 하자보수보증계약서와 시공 계약서의 내용을 상세히 검토하여 보증채권자, 보증기간, 보증금액 등을 정확히 파악해야 합니다. 특히 입주자대표회의 구성 시 보증채권자 변경 조항을 확인하는 것이 중요합니다. 셋째, 분양자가 해산, 파산 등으로 무자력인 경우 시공사에게 직접 하자보수를 갈음하는 손해배상 청구를 할 수 있으므로, 해당 사실 여부를 확인하고 채권양도 절차를 정확하게 밟는 것이 필요합니다. 넷째, 감정인의 현장 감정은 하자 여부와 보수 비용 산정에 결정적인 영향을 미치므로, 감정 과정에 적극적으로 참여하고 필요한 자료를 충분히 제공해야 합니다. 마지막으로, 아파트의 사용 기간이 길어질수록 자연적인 노화 현상이 하자와 복합적으로 작용하여 책임 비율이 제한될 수 있다는 점을 인지하고, 하자가 발생하면 가급적 조속히 해결 노력을 기울여야 합니다.