임대차
원고(임차인) A는 피고(임대인) B와 4억 5천만 원의 임대차 계약을 체결하고 주택에 거주해왔습니다. 계약 종료를 앞두고 원고가 갱신 의사가 없음을 통지하며 보증금 반환을 요구했으나, 피고 B는 자신이 아닌 다른 사람이 실제 소유자라고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 법원은 원고가 명의신탁 관계를 알았는지 여부와 상관없이 등기상 소유자인 피고 B가 임차인 A에게 보증금을 반환해야 한다고 판결했습니다.
임차인 A는 임대인 B와 2021년 10월 5일부터 2023년 10월 5일까지 임대차 계약을 맺고 보증금 4억 5천만 원을 지급하며 거주했습니다. 계약 만료 약 3개월 전인 2023년 7월 7일, 임차인 A는 임대인 B에게 내용증명 우편으로 계약 갱신 의사가 없음을 통지하고 기간 만료일에 보증금 반환을 요청했습니다. 그러나 임대인 B는 자신이 명의만 빌려준 명의수탁자이며 실제 소유자는 C라고 주장하며 보증금 반환을 거부하여 소송이 제기되었습니다.
등기상 소유자인 임대인이 실제 소유자가 따로 있다는 이유로 임차인에게 임대차보증금 반환을 거부할 수 있는지 여부.
피고 B는 원고 A로부터 주택을 인도받음과 동시에 임대차보증금 4억 5천만 원을 지급해야 하며 소송 비용 전액을 부담해야 합니다. 이 판결은 가집행할 수 있습니다.
임대인 B는 등기상 소유자로서 임차인 A와 임대차 계약을 체결했으므로, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산 실명법)에 따라 자신이 실제 소유자가 아니라는 주장을 임차인 A에게 할 수 없습니다. 임차인 A는 이 사건 임대차 계약을 통해 명의신탁에 있어 이해관계 있는 제3자에 해당하며, 명의신탁 사실을 알았는지 여부와 상관없이 보호받습니다. 따라서 임대인 B는 임차인 A에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 (명의신탁약정의 효력) 이 법 조항은 명의신탁 약정은 무효이며 이에 따라 이루어진 등기도 무효라고 규정합니다. 그러나 그 명의신탁 약정의 무효는 그 약정 및 등기를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 '제3자'에게는 주장할 수 없습니다. 이 사건에서 임차인 A는 등기부등본상의 소유자인 피고 B와 임대차 계약을 체결한 제3자에 해당하므로, 임대인 B는 자신이 실제 소유자가 아니라는 주장을 임차인 A에게 할 수 없게 됩니다. 이는 임차인 A가 계약 당시 명의신탁 사실을 알았는지 여부와 상관없이 적용됩니다. 이 법 조항은 명의신탁 제도로 인해 발생할 수 있는 불법적인 상황으로부터 선의의 제3자를 보호하기 위한 것입니다.
계약 종료를 원한다면 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 거절 의사를 내용증명 우편 등으로 명확히 통지하여 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 주택 임대차 계약 시에는 등기부등본상의 소유자와 실제 계약을 진행하는 임대인이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 등기부등본상의 소유자가 실제 소유자가 아니라는 주장을 임대인이 하더라도, 임차인은 일반적으로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 제3자로서 보호받을 수 있습니다. 임대차 계약 체결 후에는 전입신고와 확정일자를 받아두어 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다.
