임대차
원고는 피고로부터 상가를 임차하여 편의점을 운영하다가 2022년 11월 30일 폐업하고 11월 1일부터 차임을 지급하지 않았습니다. 원고는 상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항에 따라 감염병으로 인한 경제사정 악화로 폐업했으므로 계약 해지 통보 후 3개월이 지나 계약이 해지되었다고 주장하며, 보증금 3천만원에서 연체 차임 등을 공제한 24,659,678원의 반환을 청구했습니다. 그러나 법원은 원고가 상가건물 임대차보호법상 해지 요건인 '집합 제한 등 조치를 총 3개월 이상 받음'을 증명하지 못했으므로 해지권이 발생하지 않았다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2021년 11월 29일 피고 B로부터 서울 서초구의 상가를 보증금 3천만원, 월 차임 2백만원에 2년간 임차하여 편의점을 운영했습니다. 원고는 2022년 11월 30일 폐업하고 2022년 11월 1일부터 차임을 지급하지 않았습니다. 원고는 2022년 10월 7일 피고에게 상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항에 의거 계약 해지를 통지했고, 그로부터 3개월이 경과한 2023년 1월 8일에 계약이 해지되었다고 주장하며, 미지급 차임 등을 공제한 임대차보증금 24,659,678원 및 지연손해금의 반환을 요구했습니다.
상가 임차인이 감염병으로 인한 집합 제한 등의 조치를 3개월 이상 받았음을 증명하지 못한 경우, 상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항에 따른 계약 해지권이 발생하는지 여부
원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.
법원은 상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항에 따라 계약 해지권이 발생하기 위해서는 임차인이 감염병 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 집합 제한 등의 조치를 총 3개월 이상 받았고, 그로 인해 경제사정의 중대한 변동이 발생하여 폐업에 이르게 된 경우여야 한다고 설명했습니다. 그러나 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 상가에 대해 집합 제한 등의 조치가 이루어졌다는 사실을 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 따라서 원고의 계약 해지 통보는 효력이 없으며, 임대차 계약은 여전히 존속한다고 보아, 계약 해지를 전제로 한 원고의 임대차보증금 반환 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건의 핵심은 상가건물 임대차보호법 제11조의2 (감염병 등에 의한 해지) 적용 여부입니다.
법원은 이 조항이 정한 해지 요건을 엄격하게 해석했습니다. 즉, 단순히 임차인이 감염병으로 인해 경제적으로 어려워 폐업했다는 것만으로는 부족하며, 임대차 목적물(상가)이 실제로 '집합 제한 등의 조치'를 총 3개월 이상 받았다는 사실을 임차인이 명확히 증명해야 해지권이 발생한다고 보았습니다. 원고는 이 필수적인 증명 요건을 충족하지 못했기에, 이 법조항에 따른 계약 해지권이 인정되지 않았습니다.
상가 임대차 계약과 관련하여 감염병 등으로 인한 경제적 어려움을 이유로 계약을 해지하려는 경우, 상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항의 요건을 명확히 확인해야 합니다. 이 조항에 따른 해지권이 발생하려면 해당 점포가 감염병 관련 '집합 제한 등의 조치'를 총 3개월 이상 받았다는 객관적인 증거가 필수적입니다. 단순히 경제적 어려움이나 폐업 사실만으로는 법적 해지 요건을 충족하기 어렵습니다. 따라서 관련 행정 명령이나 공고문 등 객관적인 자료를 반드시 확보해야 합니다. 또한, 계약 해지 후 보증금 반환을 청구할 때는 임대차 목적물을 임대인에게 제대로 인도했는지 여부도 중요하므로, 인도 시점을 명확히 하고 그에 대한 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.
